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Mietrecht

Urteile

Abgrenzung Betriebskosten und Verwaltungskosten

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 62/19 –

Der Mieter einer Wohnung in Charlottenburg kürzte die ihm übersandte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 um eine so genannte „Notdienstpauschale“ ,   welche die Vermieterin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten der Hausverwaltung gezahlt hatte. Zu Recht, wie nun der Bundesgerichtshof – anders als bisher viele Richter der Amts- und Landgerichte – entschieden hat. Bei einer Notdienstpauschale handele es sich um Verwaltungskosten, welche nicht als Betriebskosten umlagefähig seien. Dass es sich bei der Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen sowie der Veranlassung entsprechender Reparaturen um Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung handele, zeige sich bereits daran, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden. Für die kostenrechtliche Einordnung einer solchen Tätigkeit könne es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird, bzw. ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notdienst einrichtet. Zu den umlagefähigen Kosten für einen Hauswart gehörten alle Leistungen, die ein Eigentümer seinem Hauswart für dessen Arbeit gewährt, „soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“ . Umlagefähige Kosten des Hauswarts seien daher „zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten (…). Zum anderen sind diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verursacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass („routinemäßig“) in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handelt“ . Den Einwand der Vermieterin, der Grund einer solchen Notfallbereitschaft sei auch, für den Mieter und sein Eigentum etwa bei einem Wasserrohrbruch Sicherheit zu gewährleisten, ließ der Bundesgerichtshof nicht gelten. Vielmehr gehe es hier nur um die gesetzliche Definition der Betriebskosten, wonach die Kosten für Verwaltung und Instandsetzung nicht als Betriebskosten umlagefähig sind. Mit dem Argument der Vermieterin könnten sonst – entgegen der gesetzlichen Regelung – auch die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als im Interesse des Mieters und damit als Betriebskosten angesehen werden. Auch der weitere Einwand der Vermieterin, wonach eine Notrufbereitschaft für Personenaufzüge allgemein als umlagefähig angesehen werde, half ihr nichts. Insoweit stellte der Bundesgerichtshof klar, dass dies ein Sonderfall sei. Zum einen sei bereits in der Betriebskostenverordnung die Beaufsichtigung und Überwachung solcher Anlagen ausdrücklich aufgeführt. Zum anderen gelte insoweit die Betriebssicherheitsverordnung, wonach der Betreiber einer Aufzugsanlage sicherstellen muss, dass auf Notrufe aus einem Fahrstuhl in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden. Dieses Ziel sei nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen, weshalb die Umlagefähigkeit entsprechender Kosten bejaht werde. Diese besonderen Voraussetzungen lägen jedoch in Bezug auf die Einrichtung einer Notdienstpauschale an den Hausmeister, „die eine allgemeine Notdienstbereitschaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Geschäftszeiten abdeckt, ersichtlich nicht vor“ .