Mietrecht
Urteile
(1) Eigenbedarfskündigungen und Vorliegen einer besonderen Härte
a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich übersteigt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.
b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine – nach ihrem Grad nicht näher festgestellte – Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (…).
c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (…).
d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (…), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (…).
Diesen Vorgaben werden Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Berufungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belange eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und einem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters zuweisen.
e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (…). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht.
f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (anders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungswunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langjähriger Mietdauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits).
BGB § 574 Abs. 2
Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrundes nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.
BGB § 574a Abs. 2
Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu treffenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll.
ZPO § 144
a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die – beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende – Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (…).
Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere – meist nur durch einen Gutachter zu liefernde – Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (…).
BGH Urteil – AZ VIII ZR 180/18 –
Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei am 22. Mai 2019 verkündeten Urteilen grundlegend zu Eigenbedarfskündigungen und dagegen gerichteten Härtefalleinwendungen des Mieters sowie zur Prozessführung in solchen Fällen geäußert. Im ersten hier besprochenen Fall hatte das Landgericht Berlin die Räumungsklage eines Vermieters, der eine vermietete Wohnung zum Zweck der Eigennutzung erworben hatte, abgewiesen. Es hatte zwar keinen Zweifel daran, dass der Vermieter, der mit seiner Familie in sehr beengten Verhältnissen wohnte, die Wohnung selbst nutzen wollte, nahm jedoch das Vorliegen eines Härtefalls auf Seiten der seit 40 Jahren in der Wohnung lebenden, an Demenz erkrankten 79-jährigen Mieterin an, der trotz des bestehenden Selbstnutzungswunsches die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertige. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf, verwies die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Landgericht zurück und stellte folgendes klar: Zutreffend habe das Landgericht auf Grund des Alters, der Wohndauer und der durch ärztliches Attest belegten Demenzerkrankung das Vorliegen einer Härte für die Mieterin im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB angenommen. Dabei sei aber zu berücksichtigen, dass allein das Alter und die lange Wohndauer noch nicht für die Annahme einer „Härte“ ausreichten, da sich diese Faktoren „je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können“. Komme jedoch, wie hier, eine schwere Erkrankung der Mieterin hinzu und bestehe daher „die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation“, könne allein dies schon einen Härtegrund darstellen. Dass die Demenzerkrankung noch nicht in dem Widerspruchsschreiben der Mieterin gegen die Kündigung, sondern erst im Rahmen des Räumungsprozesses mitgeteilt worden war, sei unschädlich. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, „ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anordnung des Gerichts nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen“. Jedoch sei die im Falle des Vorliegens einer Härte auf Seiten des Mieters vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteresse nicht in zutreffender Weise erfolgt. Die Abwägung, ob die Belange des Mieters die des Vermieters überwiegen, müsse „auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände“ erfolgen, eine „Kategorisierung“ dürfe das Gericht nicht vornehmen. Dabei komme es auf ein „deutliches Überwiegen“ nicht an, es müsse nur klar sein, dass ein solches vorliegt. Die Gerichte müssten sich, wenn der Mieter für den Fall des erzwungenen Umzuges drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend mache, „beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon (…) verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann“. Das Landgericht Berlin hatte sich bei seiner Abwägung lediglich auf ein von der Mieterin vorgelegtes fachärztliches Attest gestützt. Es hätte stattdessen jedoch (auch ohne entsprechenden Beweisantrag der Mieterin) gemäß § 144 ZPO von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen müssen. Auch die Feststellung, dass die Mieterin „hochbetagt oder stark verwurzelt ist“, reiche für sich genommen nicht aus, eine angemessene Bewertung ihrer Lage „und – im Rahmen der Interessenabwägung – eine ordnungsgemäße Gewichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen (…) Erst die Feststellung der mit einem Umzug konkret verbundenen Folgen versetzt den Tatrichter in die Lage, das Gewicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten“. Auch der Auffassung des Landgerichts, bereits die sich in diversen Verordnungen niederschlagende Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt reiche für die Annahme, dass für die Mieterin angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen sei (§ 574 Ab. 2 BGB), folgte der BGH nicht. Auch insoweit müssten die Gerichte Feststellungen bezogen auf den Einzelfall treffen, die gerichtsbekannte Mangellage sei nur ein Indiz. Es komme aber darauf an, welche – gegebenenfalls erfolglosen – Versuche, eine andere Wohnung zu finden, die Mieterin unternommen habe. Weiter monierte der BGH die vom Landgericht im Rahmen seiner Abwägung vorgenommene Gewichtung der Belange des Vermieters. Das Landgericht hatte das Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung als „weniger schutzwürdig“ erachtet, als die eines Vermieters, dessen Eigennutzungswunsch während der Mietdauer entstehe, da er eine vermietete Wohnung zum Zwecke der Eigennutzung gekauft hatte. Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie greife aber auch dann ein, „wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation - etwa durch Erwerb einer vermieteten Wohnung – willentlich herbeigeführt“ habe. Die vom Landgericht vorgenommene Bewertung des Erlangungsinteresses des Vermieters stehe deshalb im Widerspruch dazu, „dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen haben“. Schließlich habe das Landgericht fälschlich angenommen, im Falle eines ungewissen späteren Wegfalls einer bestehenden Härte müsse zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses angeordnet werden. Tatsächlich solle die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 ff BGB im Regelfall nur auf bestimmte Zeit erfolgen. Davon ausgehend bedürfe es in solchen Fällen, in welchen - wie hier – „auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, bei einem etwaigen Überwiegen der Mieterinteressen einer sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll“.