Berliner Mietergemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Darlegungs- und Beweislast des Vermieters zur Begründung der verlangten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Ein Vermieter, der sich auf wohnwerterhöhende Maßnahmen beruft, hat ausreichend darzulegen und zu beweisen, dass die klageweise verlangte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Die bloße Wiederholung des Wortlauts der Orientierungshilfe genügt hierfür nicht.

AG Mitte, Urteil vom 19.04.2010 – AZ 20 C 478/09 –

Mieter und Vermieter stritten über die inhaltliche Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens. Die von den Mietern gezahlte monatliche Miete lag bereits über dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfelds.
Der Vermieter behauptete, es lägen wohnwerterhöhende Merkmale in sämtlichen Merkmalgruppen vor und nannte dafür unter anderem eine „einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür“ sowie die „bevorzugte Citylage“ und eine „sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandfläche“. Die Mieter bestritten das Vorhandensein dieser Merkmale.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass der Vermieter seiner Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der wohnwerterhöhenden Merkmale nicht Genüge getan habe. Nur bei Vorliegen aller wohnwerterhöhenden Merkmale sei das Verlangen inhaltlich begründet. Allein das Vorhandensein eines zentralen Schließsystems, welches nach der Behauptung des Vermieters modern sein solle, ohne die Angabe weiterer technischer Daten, genüge nicht. Zudem führe ein zentrales Schließsystem nicht zwangsläufig zu einer besonderen Einbruchsicherung, sondern reduziere zunächst einmal nur die Anzahl der benötigten Schlüssel. Ein Vortrag zur besonderen Verstärkung bzw. Ausstattung von Haus- und Wohnungstür sei nicht erfolgt.
Auch der Sachvortrag des Vermieters zur „bevorzugten Citylage“ war nach Ansicht des Amtsgerichts ungenügend. Zwar komme es in Abweichung zum Berliner Mietspiegel 2007 für den Berliner Mietspiegel 2009 nicht mehr darauf an, ob für die Wohnung eine gute Wohnlage im Straßenverzeichnis ausgewiesen sei. Das Amtsgericht wies jedoch darauf hin, dass eine „bevorzugte Citylage“ in Abgrenzung zu anderen bevorzugten Wohnlagen voraussetze, dass sie sich durch die Attraktivität der unmittelbaren Umgebung auszeichne. Es komme nicht allein auf die Nähe zu einem verkehrsreichen Platz oder einer Hauptverkehrsstraße an, sondern auf die fußläufige Erreichbarkeit von Läden, Restaurants und/ oder Kinos und Theatern in der City. Der pauschale Vortrag des Vermieters auf eine „attraktive, sehr beliebte und nachgefragte“ unmittelbare Umgebung, ohne im Einzelnen die Geschäfte, Restaurants und Kulturstätten anzugeben, genüge nicht. Zudem seien der Alexanderplatz, die Friedrichstraße, die Museumsinsel und andere Kulturstätten so weit entfernt, dass von einer unmittelbaren Umgebung nicht ausgegangen werden könne. Die vom Vermieter beschriebenen Spiel- und Grünflächenverbesserungen, Verkehrsberuhigungsmaßnahmen sowie (namentlich nicht genannten) kulturellen Einrichtungen könnten nach Ansicht des Amtsgerichts eine bevorzugte Wohngegend auszeichnen, führen jedoch nicht notwendig zu einer „bevorzugten Citylage“.
Soweit der Vermieter sich auf das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandfläche“ berufen hatte, wies das Amtsgericht mit Bezug auf eine vorgelegte fotografische Abbildung darauf hin, dass die Gestaltung in Anbetracht der Vielzahl der Mülltonnen so unterdimensioniert sei, dass sie nur als „offen“ bezeichnet werden könne, zumal sich die Müllstandsfläche als ungepflegt und verwahrlost darstelle.
Da der Vermieter im Klageverfahren die behaupteten wohnwerterhöhenden Merkmale nicht ausreichend konkretisiert hatte, hielt das Gericht die Klage für unbegründet. Der Mieter musste dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen.


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