Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Zwangsverwaltung

Welche Folgen hat die Zwangsverwaltung eines Gebäudes für dessen Mieter/innen?

Erfahren Mieter/innen davon, dass das Gebäude, in welchem sie wohnen, zwangsverwaltet werden soll, stellt sich ihnen die Frage, welche Folgen das für sie haben wird. Viele befürchten Nachteile und haben Angst, ihre Wohnung zu verlieren. Doch das ist in den meisten Fällen unbegründet.

Grundsätzliches

Um dies nachvollziehen zu können, sollte man sich zunächst den Zweck einer Zwangsverwaltung vor Augen halten. Der liegt darin, den Gläubigers oder gar mehrerer Gläubiger des Eigentümers / Vermieters aus den laufenden Einnahmen des zwangsverwalteten Gebäudes zu befriedigen. Einfach ausgedrückt:  Die Miete wird dazu benutzt, die Schulden des Eigentümers/Vermieters zu bezahlen.

Wird die Zwangsverwaltung angeordnet, so wird auch ein Zwangsverwalter bestellt. Seine Aufgabe ist es, das Grundstück samt darauf gelegenem Gebäude ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zu nutzen. Er tritt ab Bestellung automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Er übernimmt die Rolle des Vermieters: Er darf nicht nur all dessen Rechte wahrnehmen, sondern muss auch alle Verpflichtungen eines Vermieters erfüllen.

Achtung: Falls Sie den Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter abgeschlossen haben oder die Zwangsverwaltung angeordnet wird, bevor die Wohnung an Sie übergeben wurde, lassen Sie sich schnellstmöglich sämtliche Schlüssel (und damit die Wohnung) übergeben. In zwangsverwalteten Objekten sind die Mieter/innen schutzlos, wenn der Mietvertrag zwar unterschrieben, die Wohnung aber noch nicht an sie übergeben wurde. Findet sich in diesem Fall für den Zwangsverwalter eine Möglichkeit, die Wohnung zu einem höheren Preis anderweitig zu vermieten, darf er dies auch. Der ursprüngliche Mietvertrag bindet ihn nicht zur Übergabe. Er ist also nicht verpflichtet, die Wohnung an die ursprünglichen Mieter zu übergaben.

Bitte versäumen Sie außerdem nicht, die Miete ab Bestellung des Zwangsverwalters auf dessen Konto zu überweisen. Ändern Sie ggf. Ihren Dauerauftrag entsprechend.

Aus den oben dargestellten Grundsätzen ergibt sich im Einzelnen Folgendes:

Instandsetzung / Mängelbeseitigung

Notwendige Reparaturarbeiten und Instandhaltungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen muss der Zwangsverwalter vornehmen lassen, da er die Verpflichtung hat, das Haus in seinem Bestand zu erhalten. Folglich wird er die erforderlichen Maßnahmen regelmäßig von sich aus einleiten. Nach § 152 Abs. 2 ZVG haben Mieter/innen allerdings auch das Recht, vom Zwangsverwalter die Beseitigung von Mängeln zu verlangen, die nicht so dringend sind, als dass der Bestand gefährdet wäre. Der Vorteil an der Bestellung des Zwangsverwalters ist nun, dass der Verwalter die Ausführung der notwendigen Maßnahme nicht mit der Begründung verweigern kann, die finanziellen Mittel reichten hierzu nicht aus. In diesem Fall muss er sich an die Gläubiger halten und von diesen Vorschüsse für die Maßnahmen fordern.

Betriebskostenabrechnung

Da der Zwangsverwalter verpflichtet ist, alle Forderungen einzuziehen, welche der Beschlagnahme unterliegen, muss er nicht nur über die Betriebskosten des Zeitraums abrechnen, in welchem er bestellt worden ist, sondern auch über die Betriebskosten vergangener Zeiträume. Er kann somit die sich ggf. daraus ergebenden Nachforderungen verlangen – jedoch nicht, wenn er die Abrechnung den Mieter/innen nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegt. Spiegelbildlich dazu muss der Zwangsverwalter aber auch Guthaben an die Mieter/innen auszahlen, wobei die eben dargestellte 12-Monats-Frist nicht gilt. Außerdem ist es bezüglich der Guthabenauszahlung auch unerheblich, ob die betreffenden Vorauszahlungen an den Zwangsverwalter gezahlt worden sind oder an den ursprünglichen Eigentümer/Vermieter (vgl. zu all dem BGH, Urt. v. 26.03.2003, AZ: VIII ZR 333/02).

Kündigung

Ab Bestellung eines Zwangsverwalters kann nur dieser eine Kündigung aussprechen. Der ursprüngliche Vermieter ist hierzu nicht mehr befugt, sodass von ihm ausgesprochene Kündigungen ab dem Zeitpunkt der Bestellung unwirksam sind.

Da der Zwangsverwalter die Rolle des Vermieters annimmt, kann er das Mietverhältnis auch nur aus den gleichen Gründen wie ein Vermieter kündigen. Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands ist zu beachten, dass der Rückstand, der zur Kündigung berechtigt, auch in der Zeit vor Bestellung entstanden sein kann.

Da sich durch die Bestellung des Zwangsverwalters für die Mieter/innen keine Schlechterstellung ergibt, sondern im Gegenteil trotz finanziellen Nöten des Vermieters das Mietverhältnis weitergeführt wird, haben Mieter/innen kein Sonderkündigungsrecht. Sie können ihr Mietverhältnis weiterhin grundsätzlich mit der regelmäßigen Frist von 3 Monaten kündigen. Zu beachten ist auch hier, dass die Kündigung dem Zwangsverwalter gegenüber auszusprechen ist.

Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Zwangsverwalter verpflichtet, über die von den Mieter/innen gezahlte Kaution abzurechnen und sie ggf. zurückzuzahlen. Der Anspruch der Mieter/innen verfällt auch nicht, wenn der Zwangsverwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat. Dies stellte der BGH eindeutig klar (Urt. v. 26.03.2003, AZ: VIII ZR 333/02).

Ende der Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung wird mit einem entsprechenden Beschluss des Gerichts aufgehoben und ist sodann beendet. Da gleichzeitig mit dem Zwangsverwaltungsverfahren auch ein Zwangsversteigerungsverfahren betrieben wird, ergeht der Aufhebungsbeschluss aufgrund eines erteilten Zuschlags bei der Zwangsversteigerung. Der Erwerber wird der neue Vermieter und nimmt die entsprechenden Rechte und Pflichten wahr.


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