Zustimmung zur Untervermietung und Schadensersatz bei Verweigerung der Erlaubnis
Zwei Mieter/innen einer 2-Zimmer-Wohnung baten ihre Vermieterin im Juli 2014 um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für eines der Zimmer, da eine Mieterin von September 2014 bis März 2015 ein Auslandssemester in China absolvieren wollte. Die Vermieterin verlangte die Übersendung einer Ausweiskopie der potenziellen Untermieterin, einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des letzten Vermieters sowie die Mitteilung von deren Telefonnummer und E-Mail-Adresse. Außerdem verlangte sie eine „Prüfgebühr“ in Höhe von 11,90 Euro, eine einmalige „Bearbeitungsgebühr“ in Höhe von 29,75 Euro und einen Untermietzuschlag von monatlich 20,00 Euro. Die Mieter/innen boten an, eine Ausweiskopie sowie die „Prüfgebühr“ im Büro der Vermieterin zu überreichen, die Zahlung eines Untermietzuschlags lehnten sie ab. Da die Vermieterin auch nach einer entsprechenden Fristsetzung die gewünschte Untermieterlaubnis nicht erteilte, klagten die Mieter/innen auf Erteilung der Untermieterlaubnis und auf Zahlung der entgangenen Untermiete. Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin zur Erteilung der Untermieterlaubnis. Auch der Zahlungsklage der Mieter auf Schadensersatz wegen entgangener Untermiete gab es – bis auf einen geringfügigen Abzug bei den mit der Untermieterin vereinbarten Nebenkosten – statt. Die Vermieterin sei nicht berechtigt gewesen, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu verlangen, da die Untermieterin nicht ihre Vertragspartnerin werde. Ihre Zahlungsfähigkeit gehe die Vermieterin daher nichts an. Zudem seien ihr gegenüber weiterhin beide Mieter/innen zur Zahlung verpflichtet. Auch habe ein Vermieter keinen Anspruch auf die Mitteilung von Telefonnummer und E-Mail-Adressen seiner Hausbewohner. Auf den verlangten Untermietzuschlag habe die Vermieterin keinen Anspruch. Ein solcher könne gemäß §553 Absatz 2 BGB nur dann verlangt werden, wenn dem Vermieter die Zustimmung anderenfalls nicht zumutbar sei, etwa weil die Untervermietung zu einer Mehrbelegung oder intensiveren Nutzung der Wohnung und damit auch zu einer stärkeren Abnutzung bzw. höheren Betriebskosten führe. Diese Möglichkeit schied hier aber aus, da die Untermieterin lediglich die eine Mieterin während ihres Auslandsaufenthalts ersetzen sollte. Auch der Verwaltungsaufwand zur Prüfung der Untermieterin und der Erteilung der Zustimmung rechtfertigen den Zuschlag nicht, da diese bereits durch die Prüfgebühr und die Bearbeitungsgebühr abgegolten sind.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge
