Zustimmung zum Mieterwechsel bei einer Wohngemeinschaft
Im Jahr 2002 mieteten drei Mieter gemeinsam eine Wohnung. 2005/2006 schieden zwei der drei Mieter aus dem Mietverhältnis aus und für sie traten mit Zustimmung des damaligen Vermieters zwei neue Mieter in das Mietverhältnis ein. Mit einem dritten Nachtrag zum Mietvertrag aus dem Jahr 2009 wurde einer dieser Mieter wiederum durch einen neuen Mieter ersetzt. Nachdem im Jahr 2011 auch der letzte der ursprünglichen Mieter aus der Wohngemeinschaft ausgezogen war, baten die Mieter mit Schreiben vom 16. August 2011 um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen neuen Mitbewohner unter Angabe von dessen Namen und aktueller Adresse. Nachdem die Vermieterin die Bitte um Erteilung einer Untermieterlaubnis über mehrere Monate hinweg unbeantwortet gelassen hatte, (unter)vermieteten die Mieter das Zimmer des ausgezogenen Mieters an diesen neuen Mitbewohner. Zudem forderten sie die Vermieterin auf, dem Ausscheiden des ausgezogenen Mieters aus dem Mietverhältnis und dem Eintritt des Untermieters zuzustimmen. Da die Vermieterin die Zustimmung verweigerte, erhoben die Mieter Klage. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis daraufhin wegen unerlaubter Untervermietung und erhob Widerklage auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage der Mieter statt und wies die Widerklage der Vermieterin ab. Auch die Berufung der Vermieterin blieb ohne Erfolg. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin bekräftigte ihre Rechtsprechung zu Mieterwechseln bei Wohngemeinschaften. Zwar sei auch bei Wohngemeinschaften eine Erlaubnis des Vermieters für einen Personenwechsel auf Mieterseite erforderlich, aber eine Wohngemeinschaft habe einen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung einzelner Mitglieder. Dem Vermieter müsse bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft klar sein, „dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen, z. B. im Zusammenhang mit einer Ausbildung oder dem Studium, nicht auf Dauer angelegt ist“. Ein Vermieter, der an eine Wohngemeinschaft vermiete, müsse daher in Kauf nehmen, dass sich daraus ein „Wechselrecht“ in Bezug auf die zur Wohngemeinschaft gehörenden Personen ergebe. Da die Mieter demnach einen Anspruch auf die Zustimmung zur Auswechselung hatten, war nach Auffassung des Landgerichts die Kündigung der Vermieterin unwirksam. Die Untervermietung an den neuen Mitbewohner trotz fehlender Erlaubnis stellte keine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt gewesen wäre. Auch eine weitere Kündigung der Vermieterin im Laufe des Prozesses, in welcher die Vermieterin insbesondere geltend machte, die Mieter hätten ihr keine ausreichenden Angaben zur Person des Untermieters gemacht, war nach Auffassung des Landgerichts unwirksam. Zwar könne der Vermieter über Namen und Adresse hinaus weitere Angaben zum künftigen Untermieter verlangen, die Mieter müssten aber nicht Mutmaßungen darüber anstellen, welche weiteren Informationen der Vermieter wünsche. Da die Vermieterin erst im Prozess das Fehlen konkreter weiterer Angaben zur Person des Untermieters (Tätigkeit und Einkommensverhältnisse) bemängelt hatte und die Mieter im Verhandlungstermin vor dem Landgericht diese Fragen beantworteten, hielt das Landgericht ein berechtigtes Interesse der Vermieterin gegen die Aufnahme des Untermieters nicht für gegeben. Die Vermieterin musste daher dem von den Mietern begehrten Austausch des ausgezogenen letzten ursprünglichen Hauptmieters gegen den neuen (bisherigen Unter-) Mieter zustimmen.
Anmerkung: Die WG-freundliche Rechtsprechung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin (zuständig unter anderem für Berufungen gegen Urteile des AG Tempelhof-Kreuzberg) ändert nichts daran, dass Sie sich bei geplanten Mieterwechseln oder Untervermietungen unbedingt zuerst in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen sollten. Es sind in jedem Einzelfall der Mietvertrag wie auch der konkrete Verlauf des Mietverhältnisses zu prüfen, bevor eine richtige Entscheidung zum weiteren Vorgehen getroffen werden kann.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
