Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mängeln der Wohnung
Der Vermieter verklagte die Mieter nach fristloser und fristgemäßer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie Zahlung rückständiger Mieten. Die Mieter hatten zum Zeitpunkt der Kündigung die Miete für April 2007 nicht und die Miete für Mai 2007 nur zur Hälfte gezahlt.
Die Mieter waren der Auffassung, ihnen habe wegen eines Mangels (Schimmelbefall) ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden. Diesen Mangel hatten sie dem Vermieter vor Einbehalt der Mieten allerdings nicht angezeigt.
Das Amtsgericht Schöneberg hat die Mieter mit Urteil vom 5. Dezember 2007 (AZ: 12 C 368/07) zur Räumung verurteilt, auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht Berlin am 6. November 2009 (AZ: 63 S 17/08) die Räumungsklage abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Berufung der Mieter gegen das Urteil des Amtgerichts zurückgewiesen. Er stellte klar, dass den Mietern ein Zurückbehaltungsrecht an Mieten nicht bereits für Zeiträume zusteht, welche vor der Anzeige des (dem Vermieter unbekannten) Mangels liegen. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB diene dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem gegenseitigen Vertrag auszuüben. Solange dem Vermieter der Mangel nicht bekannt gewesen sei, habe das Zurückbehaltungsrecht diese Funktion nicht erfüllen können. Aus diesem Grund käme ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für den Zeitraum vor der Mängelanzeige nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht. Dementsprechend habe zum Zeitpunkt der Kündigung ein Zahlungsrückstand mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete) für zwei aufeinander folgende Termine (April und Mai 2007) bestanden, welcher den Vermieter zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB berechtigte.
Anmerkung:
Mit diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof noch einmal klar gestellt, dass der Mieter erst nach einer Mängelanzeige zur Minderung und Zurückbehaltung berechtigt ist.
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 346
Schlüsselbegriffe: Mietmängel, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Mängelanzeige, Schimmelbefall, Kündigung, Zahlungsverzug, fristlose Kündigung, Räumung
