Wirtschaftlichkeitsgebot bei Heizkosten Rückwirkende Minderung nach Baumaßnahmen
Ist die Miete wegen Mängeln, deren Art und Ausmaß am Monatsanfang noch nicht bekannt sind, gemindert, können die Mieter für diese Zeiträume auch rückwirkend überzahlte Miete zurückfordern.
Die Mieter zahlten nur einen Teil der vom Vermieter verlangten Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung, weil sie meinten, ihre hohen Heizkosten seien Folge einer Pflichtverletzung des Vermieters, der das Wirtschaftlichkeitsgebot beim Heizölkauf nicht beachtet habe. Sie stützten sich dabei auf einen Prüfungsbericht der Firma CO2-online gGmbH, wonach die Heizkosten in ihrem Haus deutlich über dem Durchschnitt lagen, der Vermieter im abgerechneten Jahr das Heizöl 6% über dem besten zu erzielenden Einkaufspreis erworben hatte und auch der Betriebsstrom für die Heizung mit 213% deutlich über den optimalen Kosten lag. Das Landgericht Berlin erklärte diese Einwände der Mieter für unerheblich: Überdurchschnittliche Heizkosten und auch ein überdurchschnittlicher Stromverbrauch einer alten Heizungsanlage ließen nicht auf einen Pflichtverstoß des Vermieters schließen. Ein Anspruch der Mieter auf eine Modernisierung der Heizungsanlage oder eine Dämmung der Fassaden bestünde nicht. Auch der Einkauf von Heizöl zu einem Preis von 6% über dem besten Preis lasse nicht auf einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot schließen. Die Mieter mussten daher die restliche Nachzahlung leisten.
Im gleichen Verfahren forderten die Mieter von ihrem Vermieter die Rückzahlung überzahlter Mieten, da das Haus von Februar bis Juni 2013 eingerüstet war und Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten (Lärm, Schmutz) bestanden. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte ihre Zahlungsklage abgewiesen, da sie die Miete vorbehaltlos gezahlt hätten. Im Berufungsverfahren belegten sie, dass sie bereits seit Januar 2012, also lange vor den Bauarbeiten, ihre Mietüberweisungen stets mit dem Vermerk „unter Vorbehalt“ versehen hatten. Hierauf kam es jedoch nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht an. Der Vermieter sei beweispflichtig dafür, dass die Mieter die Zahlungen freiwillig in Kenntnis der Nichtschuld erbracht hätten. Hierzu gehöre auch „die positive Kenntnis der tatsächlichen Grundlagen, aus denen die fehlende Verpflichtung folgt“ . Daran fehle es regelmäßig bei derartigen Baumaßnahmen, da der Mieter am Anfang des Monats die Miete zu zahlen habe und zu diesem Zeitpunkt noch nicht wissen könne, wie lange die Bauarbeiten andauern und mit welchen Beeinträchtigungen sie einhergehen würden. Der Vermieter wurde vom Landgericht dementsprechend zur Rückzahlung der (angemessenen) Minderungsbeträge für die Bauzeit verurteilt.
Anmerkung:
Trotz des erfreulichen Urteils des Landgerichts zur rückwirkenden Mietminderung sollte sicherheitshalber stets zu Anfang jeder Baumaßnahme (oder bei Eintritt eines sonstigen Mangels) am besten mit der Mängelanzeige ein eindeutiger Vorbehalt gegenüber dem Vermieter mitgeteilt werden. Beispiel: „Bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels/der Mängel werde ich/werden wir die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dies betrifft auch schon die bereits für diesen Monat gezahlte Miete.“ (Siehe hierzu auch den Beitrag „Fragen und Antworten“.)
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger
