Untermieterlaubnis bei Vermietung an studentische Wohngemeinschaft
Zwei Studentinnen mieteten im Jahr 2004 eine Wohnung, welche sie von Anfang an zu dritt mit einem/einer Untermieter/in als Wohngemeinschaft bewohnen wollten. Sie hatten demnach bereits bei Beginn des Mietverhältnisses die Absicht, ein Zimmer unterzuvermieten. Der Vermieter erteilte die Erlaubnis unter der Voraussetzung, dass ihm die jeweiligen Untermieter/innen benannt werden. Es wurde zudem ein Untermietzuschlag vereinbart. Im Jahr 2007 wurde eine der beiden ursprünglichen Mieterinnen im Einvernehmen mit dem Vermieter durch eine andere Hauptmieterin ersetzt. Bis 2013 wohnten in der Wohnung verschiedene Untermieterinnen im dritten Zimmer der Wohnung, der Wechsel der Untermieterinnen wurde dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung schriftlich mitgeteilt. Während der Dauer der Untervermietungen zahlten die Mieterinnen den vereinbarten monatlichen Untermietzuschlag. Im Jahr 2013 weigerte sich die neue Eigentümerin, die das Haus zwischenzeitlich erworben hatte, der Untervermietung an die mitgeteilte neue Untermieterin zuzustimmen. Nach erfolgloser Mahnung erhoben die Mieterinnen Klage auf Feststellung, dass sie zur Untervermietung an ihre neue Mitbewohnerin berechtigt sind. Das Amtsgericht stellte klar, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Untermieterlaubnis nur dann besteht, wenn der Grund für die beabsichtigte Untervermietung nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, nicht jedoch, wenn wie hier diese Absicht von Anfang an bestand. Etwas anderes gelte aber dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine Untermieterlaubnis bereits bei Abschluss des Mietvertrags erteilt worden sei. Zudem war ein Untermietzuschlag vereinbart und auch von den Mieterinnen gezahlt worden. Hiervon war das Gericht nach Vernehmung der ursprünglichen Mitmieterin und des ursprünglichen Vermieters überzeugt und gab deshalb der Klage der Mieterinnen statt.
Anmerkung: Immer häufiger versuchen Vermieter, alteingesessene Wohngemeinschaften loszuwerden oder zur Zustimmung zu teuren Vertragsänderungen zu bewegen, indem sie dem Wechsel der Unter- oder Hauptmieter nicht zustimmen. Es kommt dann darauf an, ob die Mieter/innen die meist jahrelang geübte Praxis des (Unter-)Mieterwechsels und die Kenntnis des Vermieters oder seines Vorgängers hiervon beweisen können. Sie sollten daher zu jedem Wechsel vom Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlangen und diese sowie den dazu geführten Schriftverkehr sorgfältig aufbewahren. Noch besser sind natürlich klare vertragliche Vereinbarungen mit dem Vermieter, also eindeutige Regelungen zur Untermieterlaubnis oder die Festlegung des Verwendungszwecks als „zur Nutzung als Wohngemeinschaft“. Solche vertraglichen Vereinbarungen dürften Mieter/innen derzeit in Berlin aber kaum noch erzielen können.
Weitere Informationen zur Untervermietung erhalten Sie in unserer Infoschrift „Untermiete“.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
