Rückzahlungsanspruch bei überhöhter Grundsteuer
Die Vermieterin hatte gegenüber dem Finanzamt versehentlich falsche Angaben zur Nutzfläche und zum Baujahr des Hauses gemacht. Aufgrund dieser Angaben setzte das Finanzamt die Grundsteuer zu hoch fest. Die Vermieterin bemerkte den Fehler nicht und legte die zu hohe Grundsteuer seit 1998 mit den Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter um. Jahrelang akzeptierten die Mieter die Betriebskostenabrechnungen. Im Jahr 2009 bemerkten die Mieter den Fehler und forderten die zuviel gezahlte Grundsteuer für die Jahre 1998 bis 2007 zurück. Über die Höhe der zuviel gezahlten Grundsteuer waren sich die Vermieterin und die Mieter einig. Die Vermieterin erstattete nur die überzahlten Beträge für 2005/2006 und 2006/2007. Hinsichtlich der vorhergehenden Abrechnungen berief sie sich auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, wonach Mieter innerhalb eines Jahres Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung geltend machen müssen. Außerdem seien diese Ansprüche verjährt.
Das Amtsgericht entschied zugunsten der Mieter. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB habe hier keine Bedeutung, da die Mieter gar keine Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen erhoben hätten. Die Betriebskostenabrechnungen seien inhaltlich richtig, da die Vermieterin nur tatsächlich angefallene und von ihr auch bezahlte Kosten umgelegt habe. Es bestehe aber ein Schadensersatzanspruch der Mieter in Höhe der zuviel berechneten Grundsteuer, weil die Vermieterin gegen ihre Pflicht verstoßen habe, unnötige – von den Mietern zu tragende – Betriebskosten zu vermeiden. Die Vermieterin hätte sorgfältiger die Grundsteuerbescheide prüfen müssen. Dies taten letztendlich die Mieter. Im vorliegenden Fall seien die Ansprüche der Mieter auch nicht verjährt. Voraussetzung dafür, dass die dreijährige Verjährungsfrist beginne, sei die Kenntnis der Mieter von den Umständen, welche ihren Anspruch begründen, in diesem Fall also von der Fehlerhaftigkeit des Grundsteuerbescheids. Dass die Mieter das auch schon vor 2009 hätten bemerken können, könne die Vermieterin ihnen nach Auffassung des Amtsgerichts nicht entgegenhalten, weil sie selbst ihren Fehler bis dahin nicht bemerkt hatte.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchant
Schlüsselbegriffe: Rückzahlungsanspruch, überhöhte Grundsteuer, Betriebskosten, Grundsteuer, Nutzfläche, Ausschlussfrist, Betriebskostenabrechnungen
