Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Wohnung
Das Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus in München endete aufgrund einer Eigenbedarfskündigung der Vermieter am 30. Oktober 2011. Die Mieter gaben das Haus am 15. April 2013 an die Vermieter zurück und zahlten bis dahin die vertraglich vereinbarte Miete. Die Vermieter verlangten für diesen Zeitraum darüber hinaus Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Haus ortsüblichen Neuvertragsmiete. Das Amtsgericht München verurteilte die Mieter nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Neuvertragsmiete (Marktmiete) zur Zahlung von 7.300,37 Euro. Die Berufung der Mieter, welche meinten, es müsse auf die ortsübliche Miete gemäß Mietspiegel (§ 558 BGB) abgestellt werden, hatte keinen Erfolg, ebenso wenig ihre gegen das Urteil des Landgerichts München eingelegte Revision.
Der BGH stellte klar, dass sich die Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete bestimme und nicht nach Maßgabe der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ gemäß § 558 Absatz 2 BGB. Letztere Vorschrift für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen mit ihrer Einbeziehung der örtlichen Entwicklung der Wohnraummiete der letzten vier Jahre solle im laufenden Mietverhältnis eine gewisse Schutzwirkung zugunsten des Mieters entfalten, indem sie „die Dynamik der Mietpreissteigerung in Gemeinden mit steigenden Mietpreisen in dem vom Gesetzgeber als maßgeblich erachteten Umfang abfedert“ . Dazu bestehe aber bei einem beendeten Mietverhältnis keine Veranlassung mehr. „Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung“ sei es nicht einzusehen, „dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstelle, dass die Kündigung berechtigt gewesen sei“ . Dieses Risiko liege vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibe. Ohne Belang sei es dabei, ob der Vermieter das Haus tatsächlich weitervermieten oder selbst nutzen wolle.
