Nachmieter
Gründe, einen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, gibt es genug: Arbeitsplatzwechsel, der Wunsch mit jemandem zusammen- oder auseinanderzuziehen, ungünstige Lage, zu hohe Miete, schlechter Zustand oder einfach nur ein passenderes Angebot.
Viele Mieter/innen glauben, dass die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags ohne Weiteres möglich sei, wenn man drei Nachmieter stellt. Jedoch handelt es sich hierbei um eine weit verbreitete, aber leider falsche Auffassung.
In der Regel ist der Vermieter nicht verpflichtet einen Nachmieter zu akzeptieren. Ausnahmen gibt es nur unter folgenden Voraussetzungen:
- Der Mieter/die Mieterin hat wichtige Gründe für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag,
- das Aufhebungsinteresse des Mieters/der Mieterin wiegt stärker als das Bestandsinteresse des Vermieters und
- der Nachmieter ist für den Vermieter zumutbar.
Zu den bisher von den Gerichten anerkannten wichtigen Gründen gehören eine schwere Krankheit des Mieters/der Mieterin, ein beruflich bedingter Ortswechsel, die Aufnahme des Mieters/der Mieterin in ein Altersheim und die wesentliche Verkleinerung oder Vergrößerung der Familie. Nicht zu den wichtigen Gründen dagegen gehören finanzielle Gründe (der Umzug in eine billigere Wohnung oder in eine Eigentumswohnung).
Bei unbefristeten Mietverträgen dürfte das Problem durch die einheitliche dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter/innen zwar an Gewicht verloren, aber dennoch nicht gänzlich verschwunden sein. Allerdings werden die Aussichten, dass die Gerichte zukünftig einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag zustimmen, eher skeptisch beurteilt.
Die Stellung von Nachmietern ist vor allem bei Zeitmietverträgen von Bedeutung. Hier muss beachtet werden, dass der Vertrag nicht aufgelöst und neu geschlossen wird, sondern dass der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis eintritt.
Mitunter, allerdings recht selten, enthalten die Mietverträge selbst Regelungen, welche die Stellung von Nachmietern ermöglichen. Dabei sind echte und unechte Nachmieterklauseln zu unterscheiden.
Bei einer echten Nachmieterklausel ("Der Mieter ist berechtigt/ermächtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen.") hat der Mieter/die Mieterin einen Anspruch, das Mietverhältnis auf den von ihm/ihr vorgeschlagenen Nachmieter zu übertragen. Daran könnte z.B. ein Interesse bestehen, wenn große Investitionen in der Wohnung vom Nachmieter übernommen werden.
Eine unechte Nachmieterklausel ("Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in das Mietverhältnis eintreten zu lassen.") räumt dem Mieter/der Mieterin nur die Möglichkeit ein, durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, den Nachmieter zu akzeptieren.
Vor "gewaltsamen" Beendigungen von Mietverhältnissen, d.h. durch Einstellung der Mietzahlung, muss gewarnt werden. Die Folgen könnten kostspielig sein und das Ergebnis dennoch nicht wie gewünscht ausfallen. Zu überlegen wäre eher, ob man eine Wohnung während der restlichen Laufzeit des Vertrags nicht untervermieten kann.
Betroffene sollten eine Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft aufsuchen und sich kompetent beraten lassen.