Mietpreisbremse und Rückforderung überhöhter Miete
2. Der Berliner Mietspiegel 2015 und die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ können auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete im Rahmen der Prüfung eines Verstoßes gegen die „Mietpreisbremse“ herangezogen werden.
3. Für eine qualifizierte Rüge im Sinne des § 556 g Absatz 2 Satz 2 BGB genügt es grundsätzlich, dass der Mieter eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels vornimmt.
Wie das Amtsgericht Lichtenberg (siehe MieterEcho Nr. 385/Dezember 2016) hat auch das Amtsgericht Neukölln in einem Fall zur „Mietpreisbremse“ zugunsten des Mieters entschieden. Dieser hatte eine 76,35 qm große Wohnung in Neukölln ab 16. Juli 2015 für 725,00 Euro nettokalt angemietet. Die Vormieterin hatte für die Wohnung 419,00 Euro nettokalt gezahlt. Mit Schreiben vom 22. Juli 2015 rügte er gegenüber dem Vermieter, dass die Miete für die Wohnung unzulässig hoch sei, da sie die ortsübliche Miete um mehr als 10% übersteige. Unter Angabe des einschlägigen Felds des Berliner Mietspiegels 2015 und der vorliegenden Merkmale der Wohnung teilte er mit, dass die zulässige Höchstmiete (ortsübliche Miete plus 10%) von 503,58 Euro überschritten würde. Da der Vermieter sich dieser Auffassung nicht anschloss, klagte er auf Feststellung, dass die Vereinbarung zur Miethöhe hinsichtlich des um 221,42 Euro zu hohen Betrags unwirksam ist. Außerdem forderte er bereits gezahlte überhöhte Mieten ab August 2015 zurück. Der Vermieter wandte dagegen ein, dass die Berliner Mietbegrenzungsverordnung unwirksam sei. Außerdem könne der Berliner Mietspiegel 2015 nicht zur Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen werden, da er nicht nach allgemein anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sei. Jedenfalls sei die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels, weshalb der Oberwert des einschlägigen Mietspiegelfelds zur Überprüfung einer möglichen Mietpreisüberhöhung zugrunde gelegt werden müsse. Schließlich sei die Rüge des Mieters vom 22. Juli 2015 nicht qualifiziert im Sinne von § 556 g Absatz 2 BGB, da sie (geringfügige) Rechenfehler enthielt. Das Amtsgericht folgte keinem dieser Einwände und gab dem Mieter – bis auf einen Teilbetrag von 33 Cent pro Monat – Recht. Zur Begründung seiner Entscheidung führte es aus: § 556 d Absatz 2 BGB sei verfassungskonform, insbesondere sei auch der Eingriff in Artikel 14 des Grundgesetzes (Beschränkung der Dispositionsbefugnis der Eigentümer) unter Berücksichtigung des Gebots einer sozialgerechten Eigentumsordnung gerechtfertigt. Auch die auf Grundlage von § 556 d Absatz 2 BGB im Jahr 2015 für Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung sei wirksam und es sei insofern nicht zu beanstanden, dass die Landesregierung ganz Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeordnet habe. Auch der Auffassung des Vermieters zur Verwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2015 folgte das Amtsgericht nicht. Der Berliner Mietspiegel 2015 sei auch im Rahmen der Prüfung eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse zumindest als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet, wobei (ebenso wie im Mieterhöhungsprozess) die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage für die Einordnung innerhalb der jeweiligen Spanne herangezogen werden könne. Auch sei die Rüge des Mieters vom 22. Juli 2015 ausreichend begründet gewesen. Es genüge für die erforderliche „qualifizierte Rüge“ nämlich grundsätzlich, „wenn sich der Mieter bei seiner Beanstandung der vereinbarten Miete auf ihm bekannte Umstände sowie auf allgemein zugängliche Quellen, wie insbesondere den Mietspiegel, stützt. Mehr als eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels kann von ihm im Regelfall nicht verlangt werden“ . Einen geringfügigen Rechenfehler des Mieters hielt das Amtsgericht für unschädlich.
Hinweis: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
