Mietpreisbremse und Rückforderung überhöhter Miete
Im Mietvertrag vom 21. Oktober 2015 wurde eine Nettokaltmiete in Höhe von 562,02 Euro vereinbart. Mietbeginn war der 16. Oktober 2015. Die Mieter/innen stellten fest, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 10% überstieg. Da die Mietpreisbremse den Mietpreis bei Neuvermietungen (von zahlreichen Ausnahmen abgesehen) auf 10% über der ortsüblichen Miete begrenzt, wollten die Mieter/innen den darüber hinausgehenden Betrag in Höhe von 32,47 Euro monatlich nicht zahlen.
Gemäß den Regelungen der Mietpreisbremse müssen Mieter/innen gegenüber dem Vermieter die nach ihrer Ansicht überhöhe Miete rügen, wenn sie den Mietpreis auf die zulässige Höhe herabgesetzt und die überzahlte Miete zurückhaben wollen. Zurückgezahlt wird der die zulässige Miete übersteigende Betrag frühestens ab dem Monat, der dem Zugang der Rüge folgt. Mit Schreiben an ihren Vermieter vom 12. Oktober 2015 rügten die Mieter/innen die überhöhte Miete. Da der Vermieter die Ansicht vertrat, die zulässige Miete werde nicht überschritten, klagten die Mieter/innen auf Rückzahlung der für die Monate November 2015 bis Mai 2016 zu viel gezahlten Beträge. Der Vermieter wandte ein, dass der Berliner Mietspiegel 2015 nicht qualifiziert und daher nicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet sei. Die Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung sei wegen der besonders guten Ausstattung jedenfalls höher als der Oberwert des einschlägigen Mietspiegelfelds anzusetzen.
Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht nicht. Es legte, wie die Mieter, wegen der Ausstattung der Wohnung den Oberwert zugrunde und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Miete, soweit dieser Wert um mehr als 10% überschritten wurde. Die pauschalen Einwände des Vermieters gegen den Berliner Mietspiegel ließ das Gericht in Anlehnung an die Rechtsprechung des Berliner Landgerichts nicht gelten. Im Übrigen wäre der Mietspiegel selbst dann, wenn er nicht qualifiziert sein sollte, als einfacher Mietspiegel geeignet, als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen zu werden.
Anmerkung: Seit dem 1. Juni 2015 gilt in der gesamten Stadt Berlin die Mietenbegrenzungsverordnung. Anwendbar sind damit die §§ 556 d ff. BGB, wonach bei Neuabschluss von Mietverträgen die ortsübliche Miete – abgesehen von vielen Ausnahmen – nicht um mehr als 10% überschritten werden darf („Mietpreisbremse“). Anderenfalls können Mieter/innen die Begrenzung auf diesen Wert verlangen und überzahlte Mieten zurückfordern. Wer den Verdacht hat, dass ein solcher Fall bei der eigenen Wohnung vorliegt, sollte unbedingt den fachlichen Rat in einer unserer Beratungsstellen einholen. Es gibt nicht nur viele Ausnahmen zugunsten der Vermieter, sondern es muss auch (möglichst schnell, um kein Geld zu verlieren), die Überhöhung der Miete beim Vermieter gerügt werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Karl-Heinz Mittelstädt
