Mietpreisbremse

Am 1. Juni 2015 trat mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft und der Berliner Senat erließ die erforderliche Landesverordnung. Die Vorschriften der Mietpreisbremse wurden durch das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist, leicht verändert. So wurde eine vorvertragliche Auskunftsverpflichtung für den Vermieter eingeführt und die Rügepflicht für den Mieter modifiziert. Zum 1. April 2020 wurde die Mietpreisbremse noch einmal verschärft. Sie wurde bis zum 31. Dezember 2025 verlängert und Mieter/innen können bei Mietverträgen, die ab dem 1. April 2020 abgeschlossen worden sind, überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend zurückfordern. Vorher war dies nur für die Zeit nach der Rüge möglich. Im Juli 2025 ist eine weitere Verlängerung der Regelungen bis 31. Dezember 2029 in Kraft getreten.

Generell gilt: Bei Mietverträgen, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurden, sollten Sie prüfen, ob die im Mietvertrag vereinbarte Miete die von der Mietpreisbremse vorgegebene Obergrenze überschreitet.

• Was ist die Mietpreisbremse?

Mit Wirkung vom 1. Juni 2015 sind die §§ 556d bis 556g in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt worden. Diese werden im Sprachgebrauch und in den Medien als Mietpreisbremse bezeichnet. Im Kern ist darin geregelt, dass die höchstzulässige Miete bei einer Wiedervermietung auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird.
Die Miete wird dann aber nicht automatisch angepasst, Sie müssen gegenüber dem Vermieter die Verletzung der gesetzlichen Begrenzung rügen.

Aber Vorsicht: Die Regelungen zur Mietpreisbremse enthalten etliche Ausnahmen. 

Erstens bleiben nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietete Wohnungen („Neubau") bei der Mietpreisbremse außen vor.
Zweitens gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Drittens darf eine höhere Miete – wenn diese von den Vormieter/innen bereits geschuldet wurde – auch mit den neuen Mieter/ innen vereinbart werden.
Die Mietpreisbremse hat ein „Verfallsdatum": Sie tritt 2029 automatisch außer Kraft, wenn sie nicht vom Gesetzgeber wieder erneuert bzw. verlängert wird.

• Abschluss eines neuen Mietvertrags

Zur Feststellung der für die Mietpreisbremse ausschlaggebenden ortsüblichen Vergleichsmiete ist der jeweils geltende Mietspiegel heranzuziehen. Das setzt voraus, dass dieser für Ihre neue Wohnung überhaupt gilt. Das ist beim Berliner Mietspiegel 2017, 2019 und 2021 z. B. bei Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und für Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung nicht der Fall. In derartigen Fällen kann die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel nur durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Haben Sie solch eine Wohnung gemietet, sollten Sie besonders gut abwägen, welche Erfolgsaussichten eine Rüge bietet. Weiterhin sollte Ihnen klar sein, dass Ihr Vermieter sicher nicht erfreut sein wird, wenn Sie einen Vertrag mit einer nach der Mietpreisbremse überhöhten Miete unterschreiben und diese dann im Nachhinein reduzieren wollen. Eine mögliche Belastung des Mietverhältnisses sollte Sie aber vor einer Rüge bei einer deutlich überhöhten Miete nicht zurückschrecken lassen, denn bei Einhaltung der gesetzlichen Regelungen hätte der Vermieter diese vermeiden können.
Die maßgebliche Miete für die Mietpreisbremse ist die Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorschüsse oder -pauschalen. Werden Sie daher misstrauisch, wenn der Vermieter neben der Nettokaltmiete ungewöhnlich hohe Betriebskosten (Vorauszahlung oder Pauschale) mit Ihnen vereinbaren will, um die Nettokaltmiete zu „drücken". Anhaltspunkt für realistische Betriebskosten: Die durchschnittlich in Berlin abgerechneten „kalten" Betriebskosten betrugen 1,59 Euro/qm in 2015, 1,66 Euro/qm in 2017 und 1,76 Euro/qm in 2022 monatlich.
Die Mietpreisbremse gilt auch bei Vereinbarung einer Staffelmiete. Die höchstzulässige Nettokaltmiete ist dann für jede Mietstaffel gesondert festzustellen. Bei Vereinbarung einer Indexmiete ist die Mietpreisbremse nur auf die anfänglich vereinbarte Nettokaltmiete anwendbar.

• Auskunftspflicht des Vermieters

Die Auskunftspflichten der Vermieter wurden ab dem 1. Januar 2019 verschärft. Vermieter, die sich auf eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen, müssen vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert Auskunft über die für die Ausnahme von der Mietpreisbremse nach §§ 556e und 556f BGB maßgeblichen Tatsachen geben. Vermieter müssen also offenlegen, aus welchem Grund die Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10% ist. Dementsprechend muss der Vermieter den/die Mieter/in in Textform (mündlich reicht nicht) über
– die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses,
– die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses,
– die erstmalige Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 01.10.2014 bzw.
– die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
unaufgefordert informieren.
Verstößt der Vermieter gegen seine Auskunftsverpflichtung, wird sein Verstoß sanktioniert. Er kann dann höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Hat der Vermieter gar keine Auskunft erteilt und holt er diese in der vorgeschriebenen Textform nach, kann er die erhöhte Miete nach §§ 556e und 556f BGB erst nach Ablauf einer zweijährigen Sperrfrist verlangen. Hat der Vermieter die Auskunft zwar erteilt, dies aber nur mündlich, kann er die erhöhte Miete erst verlangen, wenn er die Auskunft in Textform nachgeholt hat.

• Prüfung der Ausnahmen

Aber selbst, wenn der Vermieter seiner Auskunftspflicht nachgekommen ist, sollten Sie prüfen, ob die Ausnahme tatsächlich vorliegt. Nicht selten wird z.B. eine umfangreiche Modernisierung von Vermietern behauptet, obwohl eine solche gar nicht durchgeführt wurde. Umfangreich ist eine Modernisierung regelmäßig nur dann, wenn die Kosten für die Modernisierung mindestens 1/3 der Kosten für einen vergleichbaren Neubau erreichen und die Wohnung auf einen Stand gebracht wird, die einem Neubau ähnelt. Reine Instandhaltungskosten, z.B. die bloße Erneuerung des Bodens oder der Verfliesung, eine Renovierung o.Ä. zählen hierbei nicht. Um zu überprüfen, was in der Wohnung zu welchen Kosten gemacht worden ist, bevor Sie diese angemietet haben, steht Ihnen ein Auskunfts- und Belegeinsichtsrecht zu, welches Sie nutzen sollten. Gleiches gilt für die Höhe der Vormiete: Auch wenn eine Vormiete geschuldet war, die Ihrer entspricht, muss diese nicht zulässig gewesen sein. Möglichweise verstieß auch die Vormiete schon gegen die Mietpreisbremse und war ebenfalls abzusenken. Dann darf sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen. Lassen Sie sich, auch wenn Ausnahmen vorliegen, daher unbedingt beraten!

• Möblierte Wohnungen

Besondere Aufmerksamkeit sollten Sie auch walten lassen, wenn Sie eine möblierte Wohnung anmieten. In solchen Fällen verlangen Vermieter oft einen Möblierungszuschlag oder kalkulieren diesen direkt in die Miete ein. Dieser muss nicht gesondert ausgewiesen werden. Viele Vermieter gehen daher davon aus, die Mietpreisbremse durch die Vermietung einer möblierten Wohnung umgehen zu können. Das ist nicht korrekt. Es gilt: Ein Zuschlag ist nur bei einer Vollmöblierung (d.h. einer vollständigen, hochwertigen Ausstattung) gerechtfertigt. Eine Teilmöblierung oder ein „Sammelsurium" unterschiedlicher Einrichtungsgegenstände rechtfertigen keinen Zuschlag. Kommen Sie deshalb auch bei möblierten Wohnungen unbedingt in die Beratung!

• Rügepflicht

Wichtig ist, dass die zuviel gezahlte Miete nur zurückgefordert werden kann, wenn die fehlerhafte oder unterlassene Auskunft durch den/die Mieter/in schriftlich gerügt wird. Bereits gezahlte Miete kann nur zurückverlangt werden, wenn der Mietvertrag nach dem 1. April 2020 geschlossen wurde, innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt wird und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge noch andauert.
Beachten Sie die Neuregelung für Mietverträge ab 1. April 2020 (siehe: Was ist neu seit dem 1. April 2020?).

• Was tun, wenn die Miete überhöht ist?

Schritt 1: Ermittlung der ortsüblichen Miete

Prüfen Sie zuerst, ob für Ihre neue Wohnung eine der oben angeführten Ausnahmen zutreffen könnte, weil dann die Mietpreisbremse nicht anwendbar wäre.
Die ortsübliche Miete ermitteln Sie anhand des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen Mietspiegels und seiner Orientierungshilfe. Der Vermieter muss Ihnen dazu auf Verlangen Auskunft über die zur Ermittlung der zulässigen Miete notwendigen Informationen, wie etwa das Baualter des Hauses, geben. Lassen Sie sich beraten – genau so, wie Sie es bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch tun würden. Die Berliner Mietspiegel sind kostenlos bei allen Bezirksämtern, im Internet und auch bei uns erhältlich (Mietspiegel im Internet mit Online-Abfrageservice zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel).
Nutzen Sie zur Ermittlung der für Ihre Wohnung ortsüblichen Vergleichsmiete auch die in den Beratungsstellen zur anwaltlichen Beratung von der Berliner MieterGemeinschaft zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens und unsere „Infoschrift Mieterhöhung". Zögern Sie nicht zu lange, denn die Zeit arbeitet bei Mietverträgen, die vor 2019 abgeschlossen worden sind, gegen Sie. Die Reduzierung einer nach der Mietpreisbremse überhöhten Miete können Sie bei Mietverträgen, die vor dem 1. April 2020 abgeschlossen worden sind, nur für die Zukunft verlangen. Je später Sie rügen, umso länger zahlen Sie die möglicherweise überhöhte Miete.
ABER: Beachten Sie die Regelung für Mietverträge ab April 2020 (siehe unten: Was gilt seit dem 1. April 2020?).

Schritt 2: Brief an den Vermieter
Bei Mietverhältnissen, die zwischen dem 1. Juni 2015 und 31. Dezember 2018 abgeschlossen worden sind, müssen Sie dem Vermieter in qualifizierter Form mitteilen, dass Sie die Höhe der vereinbarten Miete wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beanstanden. Konkret bedeutet das: Sie sollten dem Vermieter anhand des Mietspiegels und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung die nach Ihrer Auffassung für Ihre Wohnung ortsübliche Vergleichsmiete darlegen, d. h. vorrechnen. Nutzen Sie hierzu bitte unseren Musterbrief. Mit diesem Brief erheben Sie – im Juristendeutsch – die vom Gesetz geforderte qualifizierte Rüge. Kein Gericht wird von Ihnen verlangen, dass Sie bei Ihrer qualifizierten Rüge auf den Cent genau richtig liegen. Reduzieren Sie aber auf keinen Fall die Miete eigenmächtig, sondern zahlen Sie die volle Miete weiter, allerdings ausdrücklich unter dem „Vorbehalt der Rückforderung". Wenn Sie nicht die volle Miete zahlen, geraten Sie in Zahlungsverzug und riskieren eine Kündigung. Mit Ihrem Brief haben Sie den wichtigsten Schritt getan.
Bei Mietverhältnissen, die ab dem 1. Januar 2019 abgeschlossen worden sind, ist eine derartige qualifizierte Rüge nicht mehr erforderlich. Hier reicht es aus, wenn die Höhe der Miete mit einem Zweizeiler gerügt wird: „Ich rüge die Verletzung der gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse. Die von Ihnen geforderte Miete ist höher als zulässig."
Mieter/innen müssen nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete ihres Erachtens nach zu hoch ist.
Einer qualifizierten Rüge des Mieters bedarf es nur dann, wenn der Vermieter seinerseits über eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse informiert hat.
ABER: Wir empfehlen: Begründen Sie die Rüge. Sie müssen ohnehin prüfen, ob ausreichend starke Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegen (siehe hierzu unseren Musterbrief).

Schritt 3: Prozess vor Gericht
Es ist gar nicht so selten, dass sich Vermieter/Verwalter bereits auf eine oben genannte (qualifizierte) Rüge zu einer erheblichen Reduzierung der Miete bereitgefunden haben. Ist dies nicht der Fall oder das „Entgegenkommen" unbefriedigend, können Sie eine Anwältin/einen Anwalt Ihrer Wahl damit beauftragen, eine entsprechende Klage einzureichen. Vorher sollten Sie sich aber in jedem Fall noch einmal in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

• Was ist neu seit dem 1. April 2020?

Am 1. April 2020 ist das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Kraft getreten. Das Gesetz sieht vor, dass bei Mietverträgen, die ab dem 1. April 2020 geschlossen werden, Mieter/innen die gesamte ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern können, wenn der Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt wird und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch andauert.
Bei einer Rüge nach Ablauf von 30 Monaten besteht ein Rückzahlungsanspruch nur für die überzahlten Mieten, die nach Zugang der Rüge fällig gewordenen sind.

• Lohnt sich die Mühe?

Wie oben erwähnt, mag es Überwindung kosten, den Vermieter der mühselig gefundenen Wohnung gleich nach Beginn des Mietverhältnisses mit einer Forderung nach Reduzierung der Miete und notfalls mit einem Prozess zu konfrontieren.
ABER: Erstens ist es Ihr Geld und die überzahlte Miete kann bei einer größeren Wohnung schnell bis zu mehreren hundert Euro ausmachen – monatlich! Zweitens ist es der Vermieter, der gegen geltendes Recht verstößt. Drittens helfen Sie mit einer erfolgreichen Reduzierung Ihrer Miete nicht nur sich selbst, sondern indirekt auch anderen Mieter/innen. Denn die vor Juni 2015 und danach trotz Geltung der Mietpreisbremse vereinbarten überhöhten Mieten sind unerbittlich in die Berliner Mietspiegel eingeflossen, was man den Mietwerten deutlich ansieht.
Weil auch neu vereinbarte Mieten in zukünftige Mietspiegel einfließen werden, ist es vorteilhaft, wenn diese so niedrig wie möglich sind. Nachdem das MietenWoG Bln durch das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurde, hat die Mietpreisbremse noch einmal an Bedeutung gewonnen. Bei allen Mietverträgen, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurden, lohnt daher eine Prüfung der Miethöhe mit Blick auf die Regelungen der Mietpreisbremse.
Möglicherweise können Sie so sogar Nachzahlungen wegen der Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln vermeiden oder zumindest reduzieren. Lassen Sie sich beraten! 

Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit (insbesondere den Mietvertrag) und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

• Mietpreisbremse: Einfache Rüge (für Mietverträge ab 2019)
• Mietpreisbremse: Qualifizierte Rüge (für Mietverträge 2015 – 2018)

Forderungen der Berliner MieterGemeinschaft an die Gesetzgebung:

• Die Ausnahme für bereits vom Vormieter gezahlte höhere Mieten ist zu streichen.
• Die Ausnahme für (umfassende) Modernisierung ist zu streichen.
• Die Ausnahme Erstvermietung ist zu streichen.
• Für Überschreitungen der ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Bußgeld zu verhängen.
• Befristung der Mietpreisbremse ist aufzuheben.

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