Mietpreisbremse
Am 1. Juni 2015 trat mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft und der Berliner Senat erließ die erforderliche Landesverordnung. Die Vorschriften der Mietpreisbremse wurden durch das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist, leicht verändert. So wurde eine vorvertragliche Auskunftsverpflichtung für den Vermieter eingeführt und die Rügepflicht für den Mieter modifiziert. Zum 1. April 2020 wurde die Mietpreisbremse noch einmal durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn verschärft. Nunmehr können Mieter bei Mietverträgen, die ab dem 1. April 2020 abgeschlossen worden sind, überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend zurückfordern. Bislang war dies nur für die Zeit nach der Rüge möglich.
Generell gilt, bei Mietverträgen, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurden, sollten Sie prüfen, ob die im Mietvertrag vereinbarte Miete die von der Mietpreisbremse vorgegebene Obergrenze überschreitet.
- Was ist die Mietpreisbremse?
Mit Wirkung vom 1. Juni 2015 sind die §§ 556 d bis 556 g in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt worden. Diese werden im Sprachgebrauch und in den Medien als Mietpreisbremse bezeichnet. Im Kern ist darin geregelt, dass die höchstzulässige Miete bei einer Wiedervermietung auf 10% über der nach dem jeweils geltenden Mietspiegel zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird. Die Miete wird dann aber nicht automatisch angepasst, Sie müssen gegenüber dem Vermieter die Verletzung der gesetzlichen Begrenzung rügen.
Aber Vorsicht: Die Regelungen zur Mietpreisbremse enthalten etliche Ausnahmen. Erstens bleiben nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietete Wohnungen („Neubau“) bei der Mietpreisbremse außen vor. Zweitens gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Drittens darf eine höhere Miete – wenn diese von den Vormieter/innen bereits gezahlt wurde – auch mit den neuen Mieter/innen vereinbart werden.
Die Mietpreisbremse hat ein „Verfallsdatum“: Sie tritt 2025 automatisch außer Kraft, wenn sie nicht vom Gesetzgeber wieder erneuert bzw. verlängert wird.
- Abschluss eines neuen Mietvertrags
Zur Feststellung der für die Mietpreisbremse ausschlaggebenden ortsüblichen Vergleichsmiete ist der jeweils geltende Mietspiegel heranzuziehen. Das setzt voraus, dass dieser für Ihre neue Wohnung überhaupt gilt. Das ist beim Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 z. B. bei Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und für Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung nicht der Fall. In derartigen Fällen könnte die ortsübliche Vergleichsmiete nur durch ein teures Sachverständigengutachten festgestellt werden. Haben Sie solch eine Wohnung gemietet, sollten Sie besonders gut abwägen, welche Erfolgsaussichten eine Rüge bietet. Sie müssen sich natürlich zudem darüber klar sein, dass das neue Mietverhältnis von Anfang an mit einer juristischen Auseinandersetzung belastet sein wird, wenn Sie einen Vertrag mit einer nach der Mietpreisbremse überhöhten Miete unterschreiben und diese dann im Nachhinein reduzieren wollen. Aber das sollte Sie bei einer deutlich überhöhten Miete nicht abschrecken.
Die maßgebliche Miete für die Mietpreisbremse ist die Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorschüsse oder -pauschalen. Werden Sie daher misstrauisch, wenn der Vermieter neben der Nettokaltmiete eine ungewöhnlich hohe Betriebskostenpauschale mit Ihnen vereinbaren will, um die Nettokaltmiete zu „drücken“. Anhaltspunkt für realistische Betriebskosten: Die 2015 durchschnittlich abgerechneten „kalten“ Betriebskosten betrugen 1,59 Euro/qm, in 2017 1,66 EURO/qm monatlich.
- Auskunftspflicht des Vermieters
Die Auskunftspflichten der Vermieter wurden ab dem 1. Januar 2019 verschärft. Vermieter, die sich auf eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen, müssen vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die für die Ausnahme der Mietpreisbremse maßgeblichen Tatsachen geben. Vermieter müssen also offenlegen, aus welchem Grund die Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10% ist. Dementsprechend muss der Vermieter den Mieter in Textform über die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses, die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses, die erstmalige Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 01.10.2014 bzw. die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung unaufgefordert informieren. Verstößt der Vermieter gegen seine Auskunftsverpflichtung wird sein Verstoß sanktioniert. Er kann dann höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Holt der Vermieter die Auskunft nach, kann er die erhöhte Miete nach §§ 556e und 556f BGB erst nach Ablauf einer zweijährigen Sperrfrist verlangen. Wichtig ist, die aufgrund der unterlassenen Auskunft zu viel gezahlte Miete kann durch den Mieter nur dann zurückgefordert werden, wenn der Mieter die fehlerhafte oder unterlassene Auskunftspflicht gerügt hat und die Miete nach der Rüge fällig geworden ist.
- Was tun, wenn die Miete überhöht ist?
Schritt 1: Ermittlung der ortsüblichen Miete
Prüfen Sie zuerst, ob für Ihre neue Wohnung eine der oben angeführten Ausnahmen zutreffen könnte, weil dann die Mietpreisbremse nicht anwendbar wäre.
Die ortsübliche Miete ermitteln Sie anhand des Berliner Mietspiegels 2017 bzw. 2019 und seiner Orientierungshilfe genauso wie in den Fällen, in denen es darum geht, ob ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters im bestehenden Mietverhältnis (teilweise) berechtigt ist oder nicht. Lassen Sie sich beraten – genau so, wie Sie es bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch tun würden. Die Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind kostenlos bei allen Bezirksämtern und bei uns erhältlich (Mietspiegel im Internet mit Online-Abfrageservice zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel).
Nutzen Sie zur Ermittlung der für Ihre Wohnung ortsüblichen Vergleichsmiete auch die in den Beratungsstellen zur anwaltlichen Beratung von der Berliner MieterGemeinschaft zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens und unsere „Infoschrift Mieterhöhung“. Zögern Sie nicht zu lange, denn die Zeit arbeitet gegen Sie. Die Reduzierung einer nach der Miet-preisbremse überhöhten Miete können Sie nur für die Zukunft verlangen. Je später Sie rügen, umso länger zahlen Sie die möglicherweise überhöhte Miete. ABER: Beachten Sie die Neuregelung für Mietverträge ab April 2020 (siehe unten: Was ist neu seit dem 1. April 2020?).
Schritt 2: Brief an den Vermieter
Bei Mietverhältnissen, die zwischen dem 1. Juni 2015 und 31. Dezember 2018 abgeschlossen worden sind, müssen Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Höhe der vereinbarten Miete wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beanstanden. Konkret bedeutet das: Sie sollten dem Vermieter anhand des Mietspiegels und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung die nach Ihrer Auffassung für Ihre Wohnung ortsübliche Vergleichsmiete darlegen, d. h. vorrechnen. Nutzen Sie hierzu bitte unseren Musterbrief. Mit diesem Brief erheben Sie – im Juristendeutsch – die vom Gesetz geforderte qualifizierte Rüge. Kein Gericht wird von Ihnen verlangen, dass Sie bei Ihrer qualifizierten Rüge auf den Cent genau richtig liegen. Reduzieren Sie aber auf keinen Fall die Miete eigenmächtig, sondern zahlen Sie die volle Miete weiter, allerdings ausdrücklich unter dem „Vorbehalt der Rückforderung“. Wenn Sie nicht die volle Miete zahlen, geraten Sie in Zahlungsverzug und riskieren eine Kündigung. Mit Ihrem Brief haben Sie den wichtigsten Schritt getan.
Bei Mietverhältnissen, die ab dem 1. Januar 2019 abgeschlossen worden sind, ist eine derartige qualifizierte Rüge nicht erforderlich. Hier reicht es aus, wenn die Höhe der Miete mit einem Einzeiler gerügt wird „Ich rüge die Höhe der Miete“. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist. Einer qualifizierten Rüge des Mieters bedarf es nur dann, wenn der Vermieter seinerseits über eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse informiert hat.
Schritt 3: Prozess vor Gericht
Es ist gar nicht so selten, dass sich Vermieter/Verwalter bereits auf eine oben genannte (qualifizierte) Rüge zu einer erheblichen Reduzierung der Miete bereitgefunden haben. Ist dies nicht der Fall oder das „Entgegenkommen“ unbefriedigend, können Sie eine Anwältin/einen Anwalt Ihrer Wahl damit beauftragen, eine entsprechende Klage einzureichen. Vorher sollten Sie sich aber in jedem Fall noch einmal in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.
- Was ist neu seit dem 1. April 2020?
Am 1. April 2020 ist das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Kraft getreten. Das Gesetz sieht vor, dass bei Mietverhältnissen, die ab dem 1. April 2020 begründet werden, Mieter die gesamte ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern können, wenn der Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt wird und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch andauert.
Bei einer Rüge nach Ablauf von 30 Monaten besteht ein Rückzahlungsanspruch nur für die überzahlten Mieten, die nach Zugang der Rüge fällig gewordenen sind.
- Lohnt sich die Mühe?
Wie oben erwähnt, mag es Überwindung kosten, den Vermieter der mühselig gefundenen Wohnung gleich nach Beginn des Mietverhältnisses mit einer Forderung nach Reduzierung der Miete und notfalls mit einem Prozess zu konfrontieren.
Aber: Erstens ist es Ihr Geld und die überzahlte Miete kann bei einer größeren Wohnung schnell bis zu mehreren hundert Euro ausmachen – monatlich! Zweitens ist es der Vermieter, der gegen geltendes Recht verstößt. Drittens helfen Sie mit einer erfolgreichen Reduzierung Ihrer Miete nicht nur sich selbst, sondern indirekt auch anderen Mieter/innen. Denn die vor Juni 2015 und danach trotz Geltung der Mietpreisbremse vereinbarten überhöhten Mieten sind unerbittlich in die Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 eingeflossen, was man den Mietwerten deutlich ansieht. Weil auch neu vereinbarte Mieten in zukünftige Mietspiegel einfließen werden, ist es vorteilhaft, wenn diese so niedrig wie möglich sind. Lassen Sie sich auch von den widersprüchlichen Verlautbarungen einzelner Medien zur angeblichen Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse nicht einschüchtern. Bislang ist die Verfassungswidrigkeit vom Bundesverfassungsgericht noch nicht festgestellt worden und die Gerichte wenden den Mietspiegel bei der Überprüfung von Mietpreisüberhöhungen ganz überwiegend weiterhin an.
Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit (insbesondere den Mietvertrag) und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
Forderungen der Berliner MieterGemeinschaft an die Gesetzgebung:
• Die Ausnahme für bereits vom Vormieter gezahlte höhere Mieten ist zu streichen.
• Die Ausnahme für (umfassende) Modernisierung ist zu streichen.
• Die Ausnahme Erstvermietung ist zu streichen.
• Für Überschreitungen der ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Bußgeld zu verhängen.
• Befristung der Mietpreisbremse ist aufzuheben.
