Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietminderung wegen Baulärms durch Bebauung eines Nachbargrundstücks

Die Miete ist wegen erheblicher Bauimmissionen durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück auch dann gemindert, wenn sich dort bei Vertragsabschluss bereits erkennbar eine Baulücke befand.

Eine Mieterin stritt mit ihrem Vermieter um eine Mietminderung für die Zeit von Juni 2014 bis März 2015. In diesem Zeitraum fanden auf dem Nachbargrundstück Arbeiten zur Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus statt, welche bereits 2013 begonnen hatten und mit erheblichen Bauimmissionen wie Beeinträchtigungen durch Lärm, Erschütterungen, Staub etc. verbunden waren. Das Landgericht stellte in seinem Urteil klar, dass ohne besondere anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag derartige Immissionen „einen – selbstverständlichen – Mangel der Mietsache“ darstellen, der eine Minderung rechtfertigt. „Denn die Mietvertragsparteien vereinbaren auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede (…), dass die (Wohnraum-)Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entsprechen und dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen (…) muss“ . Zwar seien in einer Großstadt derartige Baumaßnahmen nicht unüblich. Aber selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Maßnahmen und den daraus resultierenden Folgen nicht betroffen. Diesen üblichen Mindeststandard habe die Wohnung der Mieterin während der Bauzeit weit unterschritten. Einen vom Mindeststandard negativ abweichenden „Substandard“ hätten die Mieterin und der Vermieter aber nicht vereinbart, weshalb die von der Mieterin veranschlagte Minderung von rund 20% angemessen sei. Zwar sei der Vermieter ohne besondere vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet, den bei Vertragsabschluss tatsächlich bestehenden „Immissionsstandard“ aufrechtzuerhalten, weshalb eine spätere Zunahme von Immissionen (Straßenlärm etc.) nicht in jedem Fall einen Mangel darstelle. Für das Vorliegen eines Mangels seien „entweder eine damit einhergehende Überschreitung der üblicherweise auf vergleichbaren Mietsachen lastenden Immissionen oder eine Immissionslast, die unabhängig von ihrer Üblichkeit die Tauglichkeit der Wohnräume zum zeitgemäßen und gesundheitlich unbedenklichen Wohnen nicht unerheblich beeinträchtigt“ erforderlich. Beide Voraussetzungen sah das Landgericht im vorliegenden Fall als eindeutig erfüllt an. Auch sah das Landgericht keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Mieterin wegen Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels mit Minderungsansprüchen ausgeschlossen sei. Bei Abschluss des Mietvertrags war die Baulücke zwar erkennbar vorhanden, aber gegenüber derselben befand sich eine weitere ebenfalls begrünte Baulücke, sodass der Eindruck entstehen konnte, es handele sich um eine absichtsvolle und dauerhafte städtebauliche Planung. Diese Fehleinschätzung mag fahrlässig gewesen sein, begründet aber nicht den Vorwurf grober Fahrlässigkeit.

Anmerkung: Das Landgericht setzte sich in der ausführlichen Entscheidungsbegründung auch mit dem Urteil des BGH vom 29. April 2015, AZ: VIII ZR 197/14 auseinander, in dem der BGH entschied, dass ein zur Minderung führender Umfeldmangel grundsätzlich dann nicht vorliegen soll, wenn der Vermieter die Immissionen als Grundstückseigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Das Landgericht ging hier von einer vorübergehenden Veränderung aus, während die Entscheidung des BGH sich auf eine dauerhafte Umfeldveränderung bezog. Es hielt die unbeschränkte Zuweisung des Gewährleistungsrisikos an den Vermieter – zumindest bei vorübergehenden und nicht dauerhaften Beeinträchtigungen – weder für unangemessen noch für interessenwidrig. Die während der zeitlich absehbaren Gebrauchsbeeinträchtigungen durch die geminderten Mieteinnahmen eintretenden Vermögenseinbußen seien von ihm zumindest in den Fällen, in denen die Minderung seine wirtschaftliche Existenz nicht gefährdet, hinzunehmen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Peter Scholz


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