Mieterhöhung nach Modernisierung
Zur Modernisierung Ihrer Wohnung beachten Sie bitte unsere Informationsschrift Modernisierung.
Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sind in § 559 Abs. 1 BGB und § 559e BGB geregelt. § 559 Abs. 1 BGB bestimmt, dass nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB der Vermieter die Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen kann. Im Fall des § 555b Nummer 4a BGB ist die Erhöhung nur zulässig, wenn Mieter/innen den Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen können und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Höhe und Kappungsgrenze
Grundsätzlich dürfen 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. In § 559 Absatz 3a BGB ist eine weitere Grenze festgelegt: Innerhalb von 6 Jahren darf sich die Miete
- bei Mieten über 7,00 Euro/qm/nettokalt nicht um mehr als 3,00 Euro/qm/nettokalt,
- bei Mieten unter 7,00 Euro/qm/nettokalt nicht um mehr als 2,00 Euro/qm/nettokalt erhöhen.
Somit dürfen Vermieter zwar innerhalb von 6 Jahren mehrfach modernisieren – eine Erhöhung der Miete um insgesamt mehr als 3,00 Euro/qm/nettokalt bzw. 2,00 Euro/qm/nettokalt ist aber nicht zulässig.
Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder § 555b Nr. 1a BGB erfüllt, so darf sich die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 Euro/qm/nettokalt innerhalb von sechs Jahren erhöhen.
Achtung: Nach dem Berliner Wohnraumversorgungsgesetz und der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ 2024 erfolgt für Mieter/innen der sieben städtischen Wohnungsbaugesellschaften (Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM und der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH [beschränkt auf ihre Bestände im „Klassischen Wohnen“ im Eigenbestand]) bei der Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB, abweichend von dessen Regelungen, unabhängig von der aktuellen Quadratmetermiete maximal eine Erhöhung der Miete von 2,00 EUR pro m² Wohnfläche monatlich innerhalb von sechs Jahren.
Die Regelung zum Leistbarkeitsversprechen gilt auch hier.
Aus § 2 Abs.5 WoVG Bln ergibt sich zudem, dass die Nettokaltmiete auf einen Betrag begrenzt werden soll, der die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der durch die Modernisierung bewirkten Betriebskosteneinsparung nicht übersteigt und dass die Miete nach einer Modernisierung nicht mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, sofern es sich bei der Modernisierung nicht um umfassende Modernisierungsvorhaben handelt.
Beispiel:
Im Zuge einer Modernisierung wird eine neue Heizungsanlage eingebaut, die zu einer Reduzierung Ihrer monatlichen Heizkosten um 0,20 EUR/m² führen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung beträgt nach dem Mietspiegel 8,00 EUR/m². Ihre Nettokaltmiete darf nach der Modernisierung somit höchstens auf einen Betrag von 8,20 EUR/m² erhöht werden.
Allerdings begründet die Kooperationsvereinbarung keine Rechtsansprüche der Mieter/innen.
Das neue Heizungsgesetz
Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energie zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (GEG)
Mit dem GEG wurden auch neue Mieterhöhungsmöglichkeiten in § 559e BGB eingeführt: Wurde die Heizungsanlage erneuert, dürfen Vermieter die Kosten auf die Mieter/innen umlegen und die Miete erhöhen.
Wurden öffentliche Fördermittel für den Einbau einer Heizung, die den Anforderungen des GEG entspricht, in Anspruch genommen, kann die Miete um 10% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Die Fördermittel sind von den aufgewendeten Kosten für die neue Heizungsanlage abzuziehen und die verbleibenden umlegbaren Kosten pauschal um 15% für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen.
Werden keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch genommen oder stehen keine Mittel bereit, darf die jährliche Miete nach der allgemeinen Modernisierungsumlage um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, wenn durch die neue Heizung dauerhaft Heizenergie eingespart wird.
Die Modernisierungsumlage beim Einbau einer Wärmepumpe
Eine weitere Besonderheit gilt bei Einbau einer Wärmepumpe: Zum Schutz der Mieter/innen vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe in einem unsanierten Gebäude, dürfen Vermieter die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Dieser Nachweis muss durch ein Fachunternehmen (z. B. einen Schornsteinfeger oder Heizungsbauer) erbracht werden. Wird dieser Wert nicht erreicht, können nur 50% der aufgewendeten Kosten umgelegt werden.
Beispiel für Modernisierungsumlage bei einem Heizungstausch: Ein Vermieter wendet 100.000 Euro für den Einbau einer Wärmepumpe in einem Haus mit 700 qm auf. Hierfür erhält er eine staatliche Förderung in Höhe von 30 Prozent. Von den Modernisierungskosten sind Fördermittel von 30.000 Euro (30% von 100.000 Euro) abzuziehen. Die verbleibenden Kosten von 70.000 Euro sind um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen, also um 10.500 Euro. Es verbleiben umlagefähige Modernisierungskosten von 59.500 Euro. Hiervon kann der Vermieter 10% auf die jährliche Miete umlegen, also 5.950 Euro jährlich bzw. 495,83 Euro monatlich für das gesamte Gebäude von 700 qm. Das bedeutet für den Mieter, dass anteilig 0,71 Euro/qm auf ihn umgelegt werden könnten (495,83 Euro:700 qm = 0,71 Euro). Seine Miete würde sich bei einer 50 qm-Wohnung somit monatlich um 35,50 Euro erhöhen. ABER: Bei einem Heizungstausch ist die Modernisierungsumlage auf 0,50 Euro/qm pro Monat begrenzt. Der Vermieter kann die Miete daher um maximal 25 Euro (0,50 Euro x 50 qm) monatlich erhöhen.
Vereinfachtes Verfahren
Wollen Vermieter nach dem vereinfachten Verfahren abrechnen, müssen sie dies bereits mit der Modernisierungsankündigung erklären. Der Einwand der finanziellen Härte ist in diesem Fall ausgeschlossen.
Beispiel: Der Vermieter hat Modernisierungskosten von 12.000 Euro für Ihre Wohnung ermittelt, möchte aber nach dem „vereinfachten Verfahren“ abrechnen. Er kann dann nur Kosten von 10.000 Euro geltend machen:
Kostenansatz 10.000,00 Euro abzgl. 30% Erhaltungspauschale – 3.000,00 Euro umlagefähige Kosten = 7.000,00 Euro Umlage i. H. v. 8% = 560,00 Euro/Jahr Mieterhöhung = 46,67 Euro/Monat
Beim vereinfachten Verfahren, dürfen die Modernisierungskosten 10.000 Euro/Wohnung nicht übersteigen. In jedem Fall sind 30% der Kosten als Instandhaltungspauschale abzuziehen, auch wenn keine Instandhaltungen mit der Maßnahme verbunden sind. Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten müssen – anders als im „normalen“ Modernisierungsverfahren – nicht mietsenkend berücksichtigt werden.Die monatliche Erhöhung darf maximal 46,67 Euro betragen. Erhöht der Vermieter nach dem vereinfachten Verfahren, kann er innerhalb von 5 Jahren keine weiteren Erhöhungen wegen Modernisierung geltend machen.
Ausgenommen von der Beschränkung sind Mieterhöhungen, die auf Maßnahmen beruhen, zu denen Vermieter gesetzlich verpflichtet sind – diese Verpflichtung aber bei Durchführung des vereinfachten Verfahrens nicht kannten – oder Modernisierungen aufgrund eines Wohnungseigentümerbeschlusses durchführen, der frühestens 2 Jahre nach der letzten Modernisierungsmieterhöhung gefasst wurde.
Aufgrund der komplexen Regelungen in diesem Bereich empfehlen wir dringend, Ihre Modernisierungsmieterhöhung in einer unserer Beratungsstellen überprüfen zu lassen.
Abzug der Erhaltungskosten
Durch die Modernisierung erledigen sich oftmals seit Langem überfällige Erhaltungsmaßnahmen. Die Kosten für fällige Erhaltungsmaßnahmen müssen Vermieter von den Gesamtkosten abziehen. Dies gilt auch, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht „fällig“ waren. Die Höhe ist ggfs. durch eine Schätzung zu ermitteln. Sie sollten daher rechtzeitig vor der Modernisierung Beweise sichern (zum Beispiel ausführliche Dokumentation der Mängel durch Zeug/innen, Fotos, Kostenvoranschläge usw.).
Im „vereinfachten Verfahren“ betragen die Abzüge pauschal 30% der Kosten. Ausnahme: Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen, die infolge von Modernisierungsarbeiten notwendig wurden (wie Putz- oder Malerarbeiten zur Ausbesserung modernisierungsbedingter Schäden), diese gehören zu den Modernisierungskosten und können in die Mieterhöhung einfließen.
Beispiel für die Trennung von Modernisierungs- und Erhaltungskosten:
Ein Einfachfenster müsste für 400 Euro repariert werden. Der Vermieter setzt stattdessen ein Isolierglasfenster für 1.000 Euro ein:
Isolierglasfenster 1.000,00 Euro abzgl. ersparte Instandsetzung – 400,00 Euro umlagefähige Kosten = 600,00 Euro Umlage i. H. v. 8% von 600 Euro = 48,00 Euro/Jahr Mieterhöhung = 4,00 Euro/Monat
Abzug von Fördermitteln
Wenn Vermieter für Modernisierungen eine öffentliche Förderung erhalten, müssen sie die Mieter/innen darüber bei der Mieterhöhung informieren. Öffentliche Förderungen mindern die Modernisierungsmieterhöhung. Auch zinsverbilligte Darlehen (zum Beispiel von der KfW) werden angerechnet, sofern nicht nach dem „vereinfachten Verfahren“ abgerechnet wird.
Abzug weiterer Kosten
Daneben gibt es weitere Kostenbestandteile, die nicht zu einer Mieterhöhung führen dürfen und
deshalb ebenfalls vorher abgezogen werden müssen. Dazu gehören:
- Mieterleistungen (z. B. Eigenbeteiligung)
- Kapital-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten
- überzogener Modernisierungsaufwand, der über die tatsächlich notwendigen Kosten hinausgeht
Mieterhöhungserklärung
Die Mieterhöhung darf erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verlangt werden. Die Erhöhung muss in Textform erklärt, aufgrund der tatsächlichen Kosten berechnet und erläutert werden. Aus der Erklärung muss ersichtlich sein, dass umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB durchgeführt wurden, welche Kosten für die Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt. Wird nach dem „vereinfachten Verfahren“ abgerechnet, muss in der Mieterhöhungserklärung auf diesen Umstand hingewiesen werden. Lassen Sie die Mieterhöhung in einer Beratungsstelle prüfen. Erst recht gilt dies, wenn Sie eine „vorläufige Mieterhöhung“ erhalten.
Modernisierung und Mietspiegel
Nach einer Modernisierung müssen Vermieter nicht zwangsläufig eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Sie können die Miete auch nach § 558 BGB (siehe unsere Infoschrift „Mieterhöhung“) erhöhen. Werden beide Varianten der Mieterhöhung nebeneinander geltend machen, kommen Sie unbedingt in unsere Beratung!
Wohngeldanspruch?
Die Miete nach der Modernisierung wird deutlich höher sein als Ihre alte Miete. Prüfen Sie daher, ob Sie Anspruch auf (höheres) Wohngeld haben (www.stadtentwicklung.berlin.de).
Fälligkeit
Liegt eine wirksame Mieterhöhungserklärung vor, ist die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.
Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen im Januar zu. Die erhöhte Miete ist dann ab April zu zahlen.
Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Modernisierungsmaßnahmen gar nicht oder fehlerhaft angekündigt wurden oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Modernisierungsankündigung um mehr als 10% nach oben abweicht.
Für das Beispiel oben hieße das, dass die Mieterhöhung erst ab Oktober gezahlt werden muss.
Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist ausgeschlossen, wenn:
- durch die Modernisierung lediglich nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird
- neuer Wohnraum geschaffen wird
- eine finanzielle Härte vorliegt
- eine Staffelmiete vereinbart wurde
- eine Indexmiete vereinbart wurde (Ausnahme: nicht vom Vermieter zu vertretende Modernisierungsmaßnahme)
- die Kappungsgrenzen für bereits erfolgte Mieterhöhungen erreicht sind (s. o.)
- die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrags beendet war
Sonderkündigungsrecht für Mieter/innen
Nach Zugang der Mieterhöhungserklärung können Sie das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zustellungsmonat der Mieterhöhungserklärung folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).
Beispiel: Sie erhalten die Mieterhöhungserklärung im Juni. Die Kündigung muss bis Ende August beim Vermieter eingehen, das Mietverhältnis endet zum 31. Oktober. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
