Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel

1. Baut ein Mieter auf eigene Kosten eine Sammelheizung in seine Wohnung ein und verpflichtet sich, auch die Instandhaltung der Heizung zu übernehmen, ist im Rahmen späterer Mieterhöhungsverlangen ein Abschlag wegen des Fehlens einer Sammelheizung auch dann vorzunehmen, wenn zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde, dass die Heizung in das Eigentum des Vermieters übergeht.
 
2. Liegen zwischen dem Stichtag des auf das Mieterhöhungsverlangen anzuwendenden Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens 18 Monate und ist es zwischen dem Stichtag des anzuwendenden Mietspiegels und des darauf folgenden Mietspiegels zu einer „ungewöhnlichen Mietpreisentwicklung“ gekommen, ist ein Stichtagszuschlag zu den Werten des anzuwendenden Mietspiegels vorzunehmen.

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 1997 findet sich folgende Vereinbarung: „Die Mieter installieren auf eigene Kosten eine komplette Etagenheizung mit integrierter Warmwasserbereitung. Dies geschieht durch eine Fachfirma. Nach einer Nutzungszeit von 5 Jahren geht die Anlage in das vermietete Eigentum der Vermieter über. Die Wartung obliegt auch darüber hinaus den Mietern. “ Mit Schreiben vom 29. Februar 2016 verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, welche er mit dem Mietspiegel 2015 begründete. Er vertrat unter anderem die Auffassung, dass die vorhandene Sammelheizung ihm zuzurechnen sei, da diese laut vertraglicher Vereinbarung bereits 5 Jahre nach Einbau in sein Eigentum übergegangen war. Außerdem sei zu den im Berliner Mietspiegel 2015 angegebenen Werten ein „Stichtagszuschlag“ zu berücksichtigen, da das Zugangsdatum des Mieterhöhungsverlangens Ende Februar 2016 näher am Stichtag des Berliner Mietspiegels 2017 (1. September 2016) als am Stichtag des Berliner Mietspiegels 2015 (1. September 2014) liege.

 

Das Amtsgericht Wedding stellte klar, dass eine Etagenheizung bei der Bewertung der Wohnung nach den Vorgaben des Mietspiegels im Rahmen einer Mieterhöhung dem Vermieter nicht zugerechnet werden könne, wenn diese „auf Kosten des Mieters eingebracht wurde und der Mieter gemäß Vereinbarung verpflichtet ist, für die Instandhaltung und Wartung auf seine Kosten zu sorgen“ . Es komme dann nicht darauf an, ob „der Vermieter unter Umständen Eigentümer der Anlage geworden“ sei. Dementsprechend berücksichtigte das Amtsgericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete den im Berliner Mietspiegel 2015 vorgesehenen Abschlag von 1,94 Euro/m² wegen der Minderausstattung „Wohnung mit Bad oder Sammelheizung“ . Allerdings folgte das Gericht der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bei einem Mieterhöhungsverlangen die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Zeit von der Datenerhebung für den anzuwendenden Mietspiegel bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens (hier: 18 Monate) zu berücksichtigen sei (sogenannte Stichtagsdifferenz). Da der Mittelwert des maßgeblichen Felds des Berliner Mietspiegels 2015 noch 6,18 Euro/m² betragen hatte, der des Berliner Mietspiegels 2017 jedoch bereits 7,05 Euro/m², die Steigerung also insgesamt 17,31% betrug, „errechnete“ das Gericht einen Zuschlag zu den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Werten von 12,96% für 18 Monate und somit 0,51 Euro/m². Im Ergebnis brachte das dem Vermieter in diesem Fall allerdings nichts, da auch dieser Zuschlag keine Mieterhöhung rechtfertigte, weil die Miete bereits über diesem errechneten Betrag lag.

 

Anmerkung: Der Fall zeigt, wie untauglich die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur sogenannten „Stichtagsdifferenz“ ist. Die Unterschiede zwischen zwei aufeinander folgenden Mietspiegeln bestehen nämlich keineswegs bloß in den jeweiligen Mittelwerten der Mietspiegelfelder. Vielmehr ändern sich auch wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale sowie Abschläge für Minderausstattungen etc. Die Empfänger/innen von Mieterhöhungen können nicht mehr einschätzen, wie ein Gericht im Streitfall die ortsübliche Miete nach dem Berliner Mietspiegel „berechnen“ wird. Ist beispielsweise der Abschlag für die Minderausstattung „ohne Sammelheizung“ im vorliegenden Fall tatsächlich mit 1,94 Euro/m² anzusetzen – gemäß Mietspiegel 2015 – oder eher mit 1,34 Euro/m² – gemäß Mietspiegel 2017 – oder mit einer Quote entsprechend dem Zeitablauf? Sind die Einhebelmischbatterien im Bad noch wohnwerterhöhend – gemäß Mietspiegel 2015 – oder irrelevant – gemäß Mietspiegel 2017?

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow - Strempel


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