Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietendeckel

Tipps für die richtige Vorgensweise

Was ist der Mietendeckel?

Am 23. Februar 2020 ist in Berlin das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in Kraft getreten. Dieses wird im Sprachgebrauch auch als „Mietendeckel“ bezeichnet. Das Gesetz ist im Unterschied zur Mietpreisbremse eine landesrechtliche Regelung, so dass es nur für Berlin gilt.

Was ist geregelt?
Das Gesetz enthält im Wesentlichen preisliche Regelungen für Wohnraummietverträge, um den Berliner Mietenmarkt zu entspannen. Zentrale Regelungen des Gesetzes sind das „Einfrieren“ der Mieten, die Möglichkeit der Mietabsenkung und die Bestimmung von preislichen Obergrenzen bei Neu- und Wiedervermietung.

Stichtag und Inkrafttreten
Das Gesetz enthält etliche Bestimmungen, die sowohl an den Stichtag als auch an das Inkrafttreten anknüpfen. Der sogenannte „Stichtag“ ist der 18. Juni 2019. Dieser Tag wurde durch den Berliner Senat während des Gesetzgebungsverfahrens festgelegt, entfaltet aber selbst keine rechtliche Wirkung. Das Gesetz wurde erst mit Inkrafttreten am 23. Februar 2020 wirksam und anwendbar. Dennoch spielt der Stichtag bei etlichen Berechnungen eine wesentliche Rolle.

Für wen gilt das Gesetz?
Das Gesetz gilt nach § 1 MietenWoG Bln grundsätzlich für sämtlichen Wohnraum in Berlin. Ausgenommen ist/sind:

  • Wohnraum, der öffentlich gefördert ist
  • Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt
  • Neubauten (erstmalig bezugsfertig ab 1. Januar 2014) oder dauerhaft unbewohnbar und ehemals unbewohnter Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wurde
  • Wohnheime und sogenannte Trägerwohnungen

ACHTUNG: Das Gesetz gilt auch für Mietverträge, in denen eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde und für Untermietverhältnisse.

Mietenstopp und Mieterhöhung nach § 558 BGB

Kernstück des Gesetzes ist das sogenannte „Einfrieren“ der Mieten für die Dauer von 5 Jahren ab Inkrafttreten. Hierfür ist in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ein Mietenstopp festgelegt worden. Das heißt ab Inkrafttreten ist „eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.“ Mieter*innen schulden somit ab dem 23. Februar 2020 nur noch die Miete, die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbart war.
ACHTUNG: „Miete“ ist nach § 3 Abs. 5 MietenWoG Bln die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge, wie beispielsweise für Mobiliar. Die Anpassung von Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten fällt nicht unter das Gesetz und ist weiterhin möglich.
„Wirksam vereinbart“ heißt rechtlich zulässig vereinbart. Mieten, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, könnten hier noch abgesenkt werden. Haben Sie Ihren Mietvertrag ab dem 01. Juni 2015 geschlossen, sollten Sie diesen daher mit Blick auf die Mietpreisbremse überprüfen lassen (siehe Infoschrift „Mietpreisbremse“).
WICHTIG: Wurde mietvertraglich eine Bruttokaltmiete vereinbart, das heißt Betriebskosten sind in der Miete enthalten, gilt der Mietenstopp auch hier. Bei Verträgen, die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, ist eine Erhöhung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten nur über eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich. Dies ist jedoch während der Dauer des Gesetzes nicht möglich.
Auch in diesem Fall kommt - wie bei Nettomietvereinbarungen - jedoch ab 2022 eine Erhöhung entsprechend des Inflationsausgleichs, maximal jedoch um 1,3% in Betracht. Handelt es sich um einen Mietvertrag, der vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde, ist eine Anpassung der Bruttokaltmiete auch während der Geltung des Gesetzes möglich, sofern der Vermieter nachweisen kann, dass dies auf gestiegene Betriebskosten zurückzuführen ist. Allerdings muss zusätzlich ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag enthalten sein.
Lassen Sie sich bei einem Bruttomietvertrag in einer unserer Beratungsstellen beraten.


Was tun, wenn die Miete erhöht wurde?

Nicht wenige Vermieter haben noch unmittelbar vor dem Stichtag Mieterhöhungsverlangen an die Mieter*innen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel 2019 versandt. Auch nach dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln verlangen viele Vermieter noch Mieterhöhungen. Wesentliches Kriterium dafür, ob die Mieterhöhung unter das Gesetz fällt, ist die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Maßgeblich ist danach, zu welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete wirksam - also gezahlt - werden soll.
Mieterhöhungen, die bis zum 18. Juni 2019 (vor dem Stichtag) wirksam wurden, fallen nicht unter das Gesetz. Sie sind ganz normal zu prüfen (siehe Infoschrift „Mieterhöhung“).
Wird eine Mieterhöhung ausgesprochen, die erst nach dem Stichtag (ab 19. Juni 2019) wirksam werden soll, fällt sie unter das Gesetz, da diese Mieterhöhung die Stichtagsmiete erhöhen soll. Aber weil genau dies nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verboten ist, kann der Vermieter eine Erhöhung jetzt nicht mehr verlangen. Eine bereits abgegebene Zustimmungserklärung ist dann wegen § 134 BGB (Verstoß gegen ein Verbotsgesetz) nichtig. Aufgrund der Nichtigkeit der Mieterhöhung können Mieter*innen den erhöhten Mietanteil, den sie bislang gezahlt haben, ab Inkrafttreten zurückfordern. Ob eine Rückforderung auch für den Zeitraum zwischen Stichtag und Inkrafttreten durchgesetzt werden kann, ist bisher ungeklärt und muss noch gerichtlich geklärt werden.
Ebenso sind Index- oder Staffelmieterhöhungen verboten, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete erhöhen sollen.
BEACHTE: Das Gesetz und die Auslegung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln sind derzeit - auch bei den Gerichten höchst umstritten. Wir vertreten die mieterfreundlichste Ansicht. Da das Gesetz zum Schutz der Mieter*innen erlassen worden ist, muss es nach unserer Auffassung auch mieterfreundlich ausgelegt werden. Mieter*innen, die einer Mieterhöhung nach dem 18. Juni 2019 und vor Inkrafttreten des Gesetzes zugestimmt haben, sollten dennoch vorsorglich den überhöhten Mietanteil monatlich ansparen, um abgesichert zu sein, falls das Gesetz durch ein Verfassungsgericht „gekippt“ wird.
Handlungsempfehlung:

  • Mieter/innen, die bislang nicht zugestimmt haben, müssen dies auch nicht mehr. Sie zahlen die Miete, die sie vorher gezahlt haben, ganz normal weiter. Sprechen Vermieter trotzdem weiter Mieterhöhungen aus oder klagen auf Zustimmung, sollten Sie sich unbedingt an eine unserer Beratungsstellen wenden.
  • Mieter*innen, die einer solchen Mieterhöhung bereits zugestimmt haben oder nicht zugestimmt, aber eine Erhöhung gezahlt haben, können wie folgt vorgehen:
  • Machen Sie ihren Vermieter auf das neue Gesetz aufmerksam und fordern Sie ihn zur Bestätigung der aktuellen Miete (zum Stichtag vom 18. Juni 2019) auf.
  • Verlangen Sie die bereits überzahlte Miete zurück, sofern Sie schon erhöhte Mieten gezahlt haben.
  • Antwortet der Vermieter nicht oder besteht Uneinigkeit über die geschuldete Miete, lassen Sie Ihre Miethöhe gegebenenfalls durch das Bezirksamt feststellen und legen Sie dem Vermieter den Fest- stellungsbescheid des Bezirksamtes vor. Möglicherweise sparen Sie sich so den Rechtsstreit auf Zahlung vor dem Amtsgericht. (Musterbrief "Feststellung der Miethöhe durch das Bezirksamt")
  • Reagiert der Vermieter auch hierauf nicht oder lehnt er eine Anpassung ab, können Sie Ihre Ansprüche (Rückzahlung des Geldes und Feststellung der zulässigen Miethöhe) einklagen.
  • Der Weg über das Bezirks- amt ist kein Muss, auch ohne diesen Umweg ist eine Klage auf Zahlung beim Amtsgericht Ihres Wohnortes möglich.
  • Sparen Sie sicherheitshalbe den erhöhten Mietanteil monatlich an.

Ausnahme 1: Genehmigung der Mieterhöhung durch die Investitionsbank Berlin

Eine Ausnahme des Mietenstopps hat der Gesetzgeber in § 8 MietenWoG Bln geregelt. Dabei handelt es sich um eine Härtefallregelung für Vermieter, die sich trotz des Mietenstopps eine Mieterhöhung von der Investitionsbank Berlin unter engen Voraussetzungen genehmigen lassen können. Ist eine solche Genehmigung erteilt, verstößt die genehmigte Mieterhöhung nicht gegen das Gesetz. Mieter/innen können aber im Gegenzug gemäß § 9 MietenWoG Bln einen Mietzuschuss bei der Investitionsbank beantragen, um die Mieterhöhung abzufedern. Ein solcher Zuschuss ist bis zur erlaubten Mietobergrenze möglich.

Ausnahme 2: Mietanpassung an die Inflationsrate um maximal 1,3% ab 1. Januar 2022
Ab dem 1. Januar 2022 kommt eine weitere Ausnahme zum Mietenstopp hinzu. Danach sollen Mieterhöhungen in Höhe der tatsächlichen Inflationsrate, jedoch maximal um 1,3% jährlich möglich sein. Das gilt aber nur, wenn dadurch die Obergrenzen nicht überschritten werden.

Ausnahme 3: Mieterhöhungen nach Modernisierung
Trotz des Mietenstopps sind Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung weiterhin möglich, allerdings nur eingeschränkt (siehe unter „Modernisierung“).

Mietentabelle
Zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete findet sich in § 6 des MietenWoG Bln eine Mietentabelle. In dieser sind in Abhängigkeit von der Wohnfläche die Mietobergrenzen geregelt.
Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattun Mietpreis pro Quadratmeter

bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad                                6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad                               5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad                           3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad                       6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad                      5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad                 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad                      6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad                     5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad                       5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad                      6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad                      8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad                    9,80 Euro

Diese Obergrenzen können individuell durch Zuschläge erhöht werden:
Merkmal                                                                                Zuschlag pro Quadratmeter
Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen                   + 10% der Tabellenmiete
Moderne Ausstattung (3 der folgenden Merkmale):    + 1,00 Euro
- schwellenlos von der Wohnung bis zum Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
- Einbauküche
- hochwertige Sanitärausstattung
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (qm a)

Diese Tabellen dienen als Grundlage für die Berechnung der Mietobergrenze Ihrer Wohnung. Die Ermittlung der Mietobergrenze ist notwendig, um anhand der ermittelten monatlich zulässigen Miete mögliche Ansprüche prüfen zu können.
ACHTUNG: Bei Bruttokaltmietverträgen bedarf es in Zusammenhang mit der Einordnung in die Tabelle zur Bestimmung der Obergrenzen noch einer „Umrechnung", da dort lediglich Nettokaltmieten ausgewiesen sind. Die auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten müssen hierbei aus der Miete herausgerechnet werden.

  • Absenkung zu hoher Mieten

Um den Berliner Wohnungsmarkt zu entspannen, sieht das Gesetz auch eine Absenkung überhöhter Mieten neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes (also ab 23. November 2020) vor. Überhöht sind gemäß § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln solche Mieten, die unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20% über der entsprechenden Mietobergrenze liegen. Maßgeblich ist die Tabellenmiete zuzüglich vorzunehmender Zu- und Abschläge. Zudem ist die Wohnlage zu berücksichtigen, die die Mietobergrenze weiter erhöhen oder absenken kann:
Merkmal                                               Zu- oder Abschlag pro m²
Wohnlage einfach                               - 0,28 Euro
Wohnlage mittel                                 - 0,09 Euro
Wohnlage gut                                      + 0,74 Euro

BEACHTE: Die Wohnlagenzuordnung ist derzeit durch die zuständige Senatsverwaltung noch nicht erfolgt. Für die Wohnlageneinstufung kann vorerst das Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2019 verwendet werden.

Liegt Ihre Miete mehr als 20% über dem zulässigen Wert, ist sie ab dem 23. November 2020 von Ihrem Vermieter abzusenken. Damit Sie genau berechnen können, ob Ihre Miete zu hoch ist, ist in § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln geregelt, dass Ihr Vermieter Ihnen innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes unaufgefordert Auskunft über die Umstände mitzuteilen hat, die für die Berechnung der Obergrenze notwendig sind. Dies muss bis zum 23. April 2020 erfolgt sein. Gibt Ihnen Ihr Vermieter bis dahin keine Auskunft, verhält er sich nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 MietenWoG Bln ordnungswidrig. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einem Bußgeld bis zu 500.00 Euro geahndet werden. Fordern Sie ihn auf, die notwendigen Auskünfte zu erteilen.

Mieter/innen, die eine Mietabsenkung anstreben, können wie folgt vorgehen:
1. Fordern Sie Ihren Vermieter auf, alle relevanten Umstände zur Prüfung der Mietobergrenze mitzuteilen - hierzu gehört bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete auch der darin enthaltene Betriebskostenanteil (falls Ihr Vermieter nicht von sich aus Auskunft erteilt).
2. Berechnen Sie die zulässige Mietobergrenze durch Anwendung der Mietentabelle und der Tabelle für Zu- und Abschläge sowie der Zu- bzw. Abschläge für die Wohnlage; rechnen Sie 20% des ermittelten Werts hinzu.
3. Fordern Sie Ihren Vermieter zur Absenkung der Miete auf, sofern die vereinbarte Miete den zulässigen Betrag zuzüglich 20% überschreitet (Musterbrief "Absenkung der Miete nach § 5 MietenWoG Bln") .
4. Wenden Sie sich an das Bezirksamt, sofern der Vermieter keine Auskunft erteilt oder die geforderte Absenkung nicht bestätigt. Schildern Sie den Sachverhalt und betragen Sie die Feststellung der zulässigen Miete.
Den Weg über das Bezirksamt müssen Sie nicht gehen, Sie können auch beim Amtsgericht Klage erheben.

Empfehlung: Lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten, wie Sie am besten vorgehen, um Ihre Ansprüche geltend zu machen.

Rechenbeispiel: Vermietet ist eine Wohnung in einfacher Wohnlage in einem Gebäude, in dem sich 10 Mietwohnungen befinden. Erstmalig bezugsfertig war die Wohnung ab 1918. Es befinden sich ein Bad und eine Sammelheizung in der Wohnung. Der Energieverbrauchskennwert liegt bei unter 120 kWh/(m²a). Weitere Merkmale liegen nicht vor. Gezahlt wird eine Miete von derzeit 8,39 Euro/qm.
Tabellenmiete für Wohnungen mit SH und Bad ab 1918:           6,45 Euro/qm
Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen:                                  0,00 Euro/qm
Moderne Ausstattung (nur 1 Merkmal von 3):                              0,00 Euro/qm
Einfache Wohnlage:                                                                          - 0,28 Euro/qm
Zwischenergebnis:                                                                                6,17 Euro/qm
Zzgl. 20% (1,23 Euro) ergibt:                                                             7,40 Euro/qm

Ergebnis: Die zulässige Miete liegt bei 6,17 Euro/qm. Bei mehr als 7,40 Euro/qm ist die Miete jedoch im Sinne des Gesetzes überhöht und damit verboten. Mieter*innen können eine Absenkung auf 7,40 Euro/qm ab dem 23. November 2020 verlangen.
Würde die Mieter/in in dem Beispiel nicht 8,39 Euro/qm, sondern 6,50 Euro/qm Ausgangsmiete zahlen, läge die Miete zwar über der Tabellenmiete, wäre aber noch nicht überhöht. Eine Absenkung wäre danach nicht möglich.

  • Neuvermietung/Wiedervermietung

ACHTUNG: Einige Vermieter sind bei Abschlüssen von Mietverträgen dazu übergegangen, eine sogenannte „Zwei-Mieten-Vereinbarung“ abzuschließen. Diese umfasst zum einen die Miete, die nach dem MietenWoG Bln zulässig ist, zum anderen die Miete, die ohne Mietendeckel verlangt werden könnte. Letztere Miete (sogenannte „Schattenmiete“) soll dabei während der Dauer des MietenWoG Bln nicht gelten, aber nach Auslaufen des Gesetzes wirksam werden.
Wir halten eine solche Regelung für unzulässig und empfehlen Ihnen, den Vertrag in einer unserer Beratungsstellen überprüfen zu lassen. Dort bekommen Sie auch Auskunft darüber, welche Risiken bei einem derartigen Vertrag drohen. Unabhängig davon sollten Sie Ihren Vermieter auf die unzulässige Regelung hinweisen (Musterbrief "Unklare Regelung zur Miethöhe").

1. Vermietung vor Inkrafttreten
Für Wohnraum, der nach dem Stichtag aber vor Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wurde, spielt der Stichtag 18. Juni 2019 keine Rolle. Hier gilt die bei der Wiedervermietung vereinbarte Miete, sofern das Mietverhältnis bei Inkrafttreten des Gesetzes andauert. Da hier viele Konstellationen (zum Beispiel Staffel- oder Indexmiete) denkbar sind, ist es uns nicht möglich, hier alle Einzelfälle aufzuführen. Lassen Sie sich bitte in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten, damit Sie eine individuelle Einschätzung bekommen. Daneben sollten Sie überprüfen lassen, ob die Regelungen hinsichtlich der Mietpreisbremse eingehalten worden sind.


2. Vermietung nach Inkrafttreten

Für Wohnraum, der nach dem Inkrafttreten des Gesetzes in einem schon bestehenden Wohngebäude wieder vermietet wird, gelten zwei Begrenzungen: Die Miete darf weder die Mietobergrenze der Tabellenmiete des § 6 MietenWoG Bln noch die am 18. Juni 2019 geltende Stichtagsmiete überschreiten. Maßgeblich ist insoweit der niedrigere der beiden Werte.
Anwendung findet das Gesetz auch, wenn Wohnraum der noch nie als Wohnraum vermietet war, erstmalig vermietet wird. Denn nach § 4 ist auch bei solchen Verträgen eine Miete verboten, welche die Mietobergrenzen überschreitet.


Die Berechnung der Mietobergrenze bei Erst- und Wiedervermietung ist sehr komplex. Grundsätzlich ist die Miete aber - wie bei der Absenkung auch - durch die gesetzlich festgelegte Tabelle zu bestimmen (siehe Mietentabelle).
Beträgt die errechnete zulässige Miete weniger als 5,02 Euro, kann sie durch einen Zuschlag auf maximal 5,02 Euro/qm erhöht werden, wenn die Wohnung mindestens zwei der nachstehend Merkmale aufweist.
Zulässige Erhöhung                                                                                                     Erhöhung pro qm
Miete geringer als 5,02 Euro/qm und 2 zwei der folgenden Merkmale:          + 1,00 Euro
- schwellenlos von der Wohnung bis zum Hauseingang erreichbarer              bis maximal 5,02 Euro/qm
  Personenaufzug
- Einbauküche
- hochwertige Sanitärausstattung
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der
  Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (qm a)

Ab 01. Januar 2022 jährliche Erhöhung                                                                 + maximal 1,3%

um die Inflationsrate (maximal 1,3%),

wenn die Obergrenze nicht überschritten wird


Ihr Vermieter ist verpflichtet, Ihnen die zur Berechnung der zulässigen Miete notwendigen Auskünfte vor Vertragsschluss zu erteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, verhält er sich ordnungswidrig und er kann hierfür belangt werden.
Rechenbeispiel: Vermietet werden soll ab Mai 2020 eine Wohnung in einfacher Wohnlage in einem Gebäude, in dem sich 10 Mietwohnungen befinden. Erstmalig bezugsfertig war die Wohnung ab 1918. Die Wohnung hat weder ein Bad noch eine Heizung. Es gibt jedoch einen schwellenlos zu erreichenden Personenaufzug im Gebäude und eine Einbauküche in der Wohnung. Gezahlt wurde zuletzt eine Miete von 5,39 Euro/qm.
Tabellenmiete für Wohnungen ohne SH und ohne Bad ab 1918:      3,92 Euro/qm
Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen:             
Moderne Ausstattung (nur 2 von 3 Merkmalen):        
Einfache Wohnlage:                                                                                  - 0,28 Euro/qm
Zwischenergebnis:                                                                                        3,64 Euro/qm
Zulässige Erhöhung bei Mieten unter 5,02 Euro/qm:                       + 1,00 Euro/qm
Zulässige Miete:                                                                                             4,64 Euro/qm

Ergebnis: Die zulässige Miete liegt in diesem Beispiel bei 4,64 Euro/qm. Unbeachtlich ist hierbei, ob der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat, da bei der Neu- oder Wiedervermietung die Tabellenmiete nicht überschritten werden darf.

  • Modernisierung

Das Gesetz erlaubt Vermietern weiterhin die Modernisierung von Wohnraum. Auch Mieterhöhungen nach § 559 BGB aufgrund erfolgter Modernisierung sind weiterhin möglich, allerdings unter deutlich engeren Voraussetzungen als bisher. Die Miete darf aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 7 Abs. 1 MietenWoG Bln nur noch erhöht werden, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung,
- zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder
  des Daches,
- zur Nutzung erneuerbarer Energien,
- zur energetischen Fenstersanierung,
- zum Heizanlagentausch zur mit Heizanlagenoptimierung,
- zum Aufzugeinbau oder
- zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau
durchgeführt werden.

Führt Ihr Vermieter andere Modernisierungsmaßnahmen durch, müssen Sie diese möglicherweise dulden, aber während der Geltungsdauer des Gesetzes nicht bezahlen (Musterbrief "Mieterhöhung nach Modernisierung").

Erhöhen Vermieter nach Inkrafttreten des Gesetzes aufgrund durchgeführter Modernisierung die Miete, haben sie dies der Investitionsbank schriftlich oder elektronisch anzuzeigen. Macht Ihr Vermieter dies nicht oder nicht richtig, verhält er sich gem. § 11 Abs. 1 Nr. 5 MietenWoG Bln ordnungswidrig und kann hierfür belangt werden. Geht Ihnen eine derartige Mieterhöhung zu, haben Sie die Möglichkeit, bei der Investitionsbank Berlin nachzufragen, ob eine ordnungsgemäße Anzeige durch Ihren Vermieter erfolgt ist.

Auch die Höhe der Modernisierungsumlage ist durch das Gesetz weiter beschränkt worden. So erhöht sich die Tabellenmiete aufgrund einer Modernisierung um höchstens 1,00 Euro/qm. Die Begrenzung gilt für die gesamte Dauer des Gesetzes, so dass auch mehrere Modernisierungsmaßnahmen lediglich zu einer Erhöhung der zulässigen Tabellenmiete um maximal 1,00 Euro/qm führen.

Lassen Sie sich unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten, wenn Sie eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung gemäß § 559 BGB erhalten.

WICHTIG: Da sich diese Regelungen nur auf die Geltungsdauer des Gesetzes beziehen und es sich insoweit um eine zeitliche begrenzte Atempause handelt, sollten Sie Modernisierungsankündigungen weiterhin genau dahingehend prüfen lassen, ob diese den gesetzlichen Anforderungen genügen und überhaupt eine Pflicht zur Duldung der Maßnahmen besteht.


Fristen:
Folgende Fristen sind während des Geltungszeitraums des MietenWoG Bln relevant:

  • Ab dem 23. Februar 2020 ist nur noch die Miete zu zahlen, die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbart war.
  • Bis zum 23. April 2020 muss Ihnen der Vermieter alle wesentlichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze mitteilen
  • Ab dem 23. November 2020 sind überhöhte Mieten verboten und es kann eine Absenkung der Miete gefordert werden.
  • Ab dem 1. Januar 2022 ist eine Anpassung der Miete an die Inflationsrate, maximal jedoch 1,3% möglich, sofern dadurch die Mietobergrenzen nicht überschritten werden.


Hinweis zu den Musterbriefen:
Die Musterbriefe  nden Sie auf unserer Internetseite: https://www.bmgev.de/mietrecht/musterbriefe Bitte beachten Sie die dort gegebenen Hinweise zur Verwendung. Sie können sich die Musterbriefe auch in der Geschäftsstelle in Papierform abholen,wenn Sie keinen Internetzugang haben.


Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen (insbesondere den Mietvertrag und das Mieterhöhungsverlangen) und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho mit Ihrem Namen oder einen Zahlungsbeleg) mit.


© Berliner MieterGemeinschaft e. V. April 2020


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Montag, Dienstag, Donnerstag:
10 bis 13 Uhr und 14 bis 17 Uhr
Mittwoch: 10 bis 13 Uhr
Freitag: 10 bis 13 Uhr und 14 bis 16 Uhr

 

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siehe unter "Beratung / Beratungsstellen"