Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Luxusmodernisierung

Was genau verbirgt sich hinter dem Begriff "Luxusmodernisierung"?

Der Begriff "Luxusmodernisierung" ist ein ideologischer Begriff. Er weckt nicht nur Befürchtungen, sondern dient zugleich der Beruhigung, wenn Käufer öffentlicher oder sozial verpflichteter Wohnungen den „Verzicht auf Luxusmodernisierungen“ erklären. Häufig verbuchen Mietergruppierungen dieses "Zugeständnis" als Erfolg, ohne sich die realen, d.h. rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und vor allem gesellschaftlichen Möglichkeiten einer Luxusmodernisierung zu vergegenwärtigen.

 

Die Mieter/innen brauchen Modernisierungen, deren Mieterhöhungen für sie eine unzumutbare Härte bedeuten, dann nicht zu dulden, wenn ein Standard hergestellt wird, der über dem Ortsüblichen liegt. Ortsüblich ist er nur, wenn zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters in der Region so ausgestattet sind (BGH, RE WM 92, 181). Als Region sind nach der Rechtsprechung des BGH die Bundesländer aufzufassen. Für Berliner Mieter/innen bedeutet dies zwar, dass sie den Einbau eines Bads oder einer Zentralheizung allein aus finanziellen Härtegründen nicht verhindern können, aber eine Modernisierung produziert keinen Luxus, wenn sie sich in diesen rechtlichen Grenzen hält. Dass sie genau das tut, liegt letztlich auch an den Mieter/innen, denn es ist das Ergebnis der Wahrnehmung ihrer Rechte.

 

Mit Großzügigkeit hat der „Verzicht auf Luxusmodernisierungen“ also nichts zu tun. In den Beständen, wo man so gerne zugeständnishalber auf Luxusmodernisierung verzichtet, wäre sie auch betriebswirtschaftlich sinnlos. Es betrifft regelmäßig die von der Bindung befreiten Wohnungen in den Siedlungen des ehemaligen sozialen Wohnungsbaus oder des Plattenbaus der seinerzeitigen DDR. Luxusmodernisierung würde hier nur Leerstände, aber keine höheren Mieteinnahmen produzieren. Die "armen alten" Mieter/innen könnten sich die Wohnungen nicht leisten und "reiche neue" Mieter/innen würden auch von goldenen Wasserhähnen nicht in diese Gegenden gelockt.

 

Der Begriff "Luxusmodernisierung" hat jedoch noch eine andere Dimension. Er verbindet sich mit der Vorstellung, schöne Altbauquartiere aus der Gründerzeit könnten luxuriös hergerichtet und an eine zahlungskräftige Klientel vermietet werden. Wenn eine ansässige Bewohnerschaft gegen eine wirtschaftlich potentere - und deshalb im herkömmlichen Wertesystem auch sozial höhergeschätzte - Schicht ausgetauscht wird, nennt man diesen Vorgang Gentrifizierung. Eine solche gesellschaftliche Bewegung findet permanent statt. Doch die Luxusmodernisierung ist nicht der Anlass der Verdrängung und auch nicht der Grund für den Zuzug der gewünschten Mieter. Die fundamentale Voraussetzung ist eine zunehmende gesellschaftliche Polarisierung. In den zur Gentrifizierung anstehenden Quartieren finden soziale Veränderungsprozesse statt, die zunächst eher mit dem Gegenteil von Luxusmodernisierung, nämlich mit Vernachlässigung bis hin zur Verwahrlosung zu tun haben. Erst wenn in diesen Quartieren durch die geschaffenen Lücken ein profitversprechendes Gefälle zwischen den tatsächlich erwirtschafteten und den möglichen Mieten entstanden ist, und durch das Eindringen der sogenannten "Pioniere" nebst attraktiver Gastronomie die Gegend aufgewertet worden ist, fangen Investoren an, die Gegend zu verwerten. Hausbesetzer werden polizeilich entsorgt, Mieter/innen vertrieben, indem man die Gebäude saniert, und danach kann Luxusmodernisierung stattfinden. Nur ist dann keiner mehr da, der dagegen protestieren kann und deshalb taucht der Begriff Luxusmodernisierung in dieser Phase überhaupt nicht mehr auf. Der Gentrifizierungsprozess aber - nicht selten von kommunalen und regionalen Politern als Erfolg gewertet - ist dann als vollzogene Tatsache der gesellschaftlichen Kritik entrückt und das Ergebnis der Luxusmodernisierung Gegenstand von Berichten in Architekturzeitschriften oder Zeitgeistmagazinen.


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