Kein Mieterschutz!

Christiane Hollander ist Juristin beim Mieterverein „Mieter helfen Mietern“ in Hamburg.

In § 575 BGB ist geregelt, dass ein Mietverhältnis über einen begrenzten Zeitraum vereinbart werden kann. Das wird Zeitmietvertrag genannt. Die gesetzliche Norm des § 575 BGB dient in erster Linie den Interessen der Vermieter, denn die Praxis zeigt, dass die meisten Zeitmietverträge abgeschlossen werden, um das soziale Mietrecht zu umgehen und um Vermietern zu einem bestimmten Zeitpunkt eine freie Wohnung zu verschaffen. Eine leer stehende Wohnung kann – jedenfalls bei einem angespannten Wohnungsmarkt – sehr viel teurer verkauft werden und Neuvermietungspreise sind in der Regel höher als die Mieten in langjährigen Mietverhältnissen. § 575 BGB gilt seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) und ist nur auf nach diesen Datum geschlossene Verträge anzuwenden.

Die gesetzliche Norm des § 575 BGB lässt kaum Spielraum für Interpretationen und deshalb gibt es hierzu wenig Rechtsprechung. Eine der Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag ist ein Befristungsgrund, der den Mieter/innen bei Abschluss des Mietvertrags mitzuteilen ist. Die Gründe für die Befristung sind im Gesetz abschließend aufgezählt. Vermieter können also keine anderen Gründe nennen, und abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter/innen sind unwirksam.

Befristungsgründe für Zeitmietverträge

1. Zukünftige Nutzung für Familien- oder Haushaltsangehörige

Ein Grund für einen zeitlich befristeten Mietvertrag ist der Wunsch des Vermieters, die Wohnung nach Ablauf der Frist für sich, ein Familienmitglied oder Angehörige seines Haushalts nutzen zu wollen. Dabei liegt die Betonung auf „Wunsch“. Es reicht nämlich völlig aus, dass er die Nutzungsmöglichkeit nur erwägt. Einen echten Bedarf muss er weder haben noch nachweisen. Damit eröffnet sich für Vermieter eine andere und für sie bessere Möglichkeit als eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB, die einen echten Bedarf an der vermieteten Wohnung voraussetzt. Selbst wenn für Angehörige das Nutzungsrecht eingeräumt werden soll, ist es nicht zwingend erforderlich, dass diese bei Vertragsabschluss tatsächlich schon den Willen haben, einzuziehen. Es reicht aus, wenn allein der Vermieter dieses Ansinnen verfolgt. Nur dürfen die Angehörigen nicht ausschließen, die Wohnung nach Ablauf des Vertrags zu nutzen. Ebenso locker wird es bei dem Nutzungsinteresse gehandhabt: Egal ob eine Dauernutzung oder eine Wochenendwohnung beabsichtigt wird, es reicht, wenn die Angehörigen irgendwann dort leben wollen. Der Personenkreis, für den der Vertrag zeitlich befristet werden darf, ist der gleiche wie bei der Eigenbedarfskündigung. Ohne Einschränkungen gehören dazu: Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Stiefkinder und Pflegepersonal. Bei entfernteren Verwandten muss bei einer Eigenbedarfskündigung eine enge Beziehung zum Eigentümer nachgewiesen werden. Was diesbezüglich bei Zeitmietverträgen gilt, ist noch nicht von den Gerichten entschieden worden. Es ist aber davon auszugehen, dass Gerichte bei den „vermieterfreundlichen“ Vorschriften des Zeitmietvertrags ähnlich wie bei Eigenbedarf entscheiden.

2. Bauliche Maßnahmen

Der in § 575 Absatz 1 Nummer 2 BGB formulierte Grund für die zeitliche Befristung soll bauliche Maßnahmen am Wohnhaus erleichtern. Er umfasst nicht nur den Abriss, sondern auch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, allerdings unter der Bedingung, dass durch diese Maßnahmen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wird. Hier reicht es aus, dass der Vermieter die Absicht hat, die bauliche Maßnahme durchzuführen. Weil gewerbliche Vermieter wie Wohnungsunternehmen schlecht Eigenbedarf anmelden können, ist dies der am häufigsten angewendete Befristungsgrund. An einer Abrissabsicht ist zwar wenig zu deuten, aber anders verhält es sich bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, denn hier gibt es erhebliche Interpretationsmöglichkeiten. Unumstritten gehört eine Änderung des Grundrisses dazu. Wenn beispielsweise Wohnungen zusammengelegt oder in mehrere kleinere aufgeteilt werden, kann das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden. Als Messlatte werden häufig die Richtlinien der Modernisierungsvorschriften herangezogen. Maßnahmen, die ohnehin geduldet werden müssen, können nicht als Grund herhalten. Hier wird sich richtigerweise auf die bauliche Ebene bezogen, wie es im Gesetz formuliert ist. Die Art und die Folgen der Baumaßnahme sind entscheidend. Subjektive Gründe – auch bei den Mieter/innen – spielen keine Rolle. Neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage sind Maßnahmen, die das Mietverhältnis nicht entscheidend verändern. Wenn aber durch den Einbau eines neuen Bads der Grundriss einer Wohnung so erheblich verändert werden muss, dass dann ein Zimmer als Bad genutzt wird, ist das ein Grund für einen Zeitmietvertrag. Problematisch wird es bei Modernisierungen über den allgemein üblichen Standard hinaus, sogenannte „Luxusmodernisierungen“. Die sind nicht duldungspflichtig und könnten nach oben genannten Kriterien einen Befristungsgrund darstellen. Letztlich müssen die geplanten Maßnahmen genau betrachtet werden, denn „goldene Wasserhähne“ stellen keine wesentliche Veränderung der Mietsache dar.

Da das Gesetz voraussetzt, dass die Umbaumaßnahme „in zulässiger Weise“ durchgeführt werden muss, liegt es auf der Hand, dass die Maßnahme genehmigungsfähig sein muss.

Die Genehmigungen müssen allerdings nicht bei Abschluss des Zeitmietvertrags vorliegen.

3. Zukünftige Nutzung als Werkswohnung

Letzter Befristungsgrund ist, dass der Vermieter „die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten“ vermieten will. Das gilt als Betriebsbedarf und die Wohnung wird zur Werkswohnung. Bei Vertragsschluss müssen keine Namen genannt werden und Begünstigten müssen noch nicht angestellt sein.

Mitteilung bei Vertragsschluss

Der Grund der Befristung muss Mieter/innen laut Gesetz bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Damit ist nicht nur die Form, sondern auch der Zeitpunkt vorgegeben. Aufgrund der eindeutigen Gesetzesvorgabe gibt es keine Auslegungsspielräume. Soll die Befristung länger als ein Jahr dauern, ist der Befristungsgrund gemäß § 550 BGB im Mietvertrag anzugeben und unterliegt hohen rechtlichen Anforderungen. Das Landgericht Hamburg entschied, dass der Grund so konkret darzulegen ist, dass Mieter/innen sich Klarheit darüber verschaffen können, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung tatsächlich beendet ist (LG Hamburg, Urt. v. 19. Mai 1992, AZ: 316 S 333/91). Nicht nur die Rechtserheblichkeit, sondern auch der Wahrheitsgehalt müssen aufgrund der Angaben überprüfbar sein. Im zu entscheidenden Fall stand im Mietvertrag „die Wohnung soll grundlegend umgebaut werden, z. B. Badezimmereinbau, Zentralheizungseinbau usw.“. Das galt als nicht ausreichend konkret. Einem Urteil des AG Freiburg lag die Formulierung „das Haus soll abgerissen oder saniert werden“ zugrunde (AG Freiburg, Urt. v. 13. Dezember 1991, AZ: 4 C 3169/91). Das Gericht führte aus, dass die Angabe „das Haus soll abgerissen werden“ als Grund ausreiche, aber die zusätzliche Möglichkeit Sanierung nicht hinreichend erläutert sei. Die Formulierung sei formelhaft und ungenau. Der Mieter könne nicht abschätzen, was der Vermieter im Einzelnen plane und ob ein Auszug zwingend erforderlich sei. Tatsächlich ist in der Praxis die ungenaue Angabe „Sanierung“ eine der häufigsten. Nur in zwei weiteren Fällen wird regelmäßig die Wiedergabe des Gesetzestextes als Befristungsgrund anerkannt: Wenn der Vermieter die Räume für sich selbst oder für Arbeitnehmer reservieren möchte. Ansonsten ist eine kurze Erläuterung zwingend erforderlich. Bei der Eigenbedarfskündigung ist das Verwandtschaftsverhältnis anzugeben. Allerdings muss nach überwiegender Meinung keine namentliche Nennung erfolgen, was aber nicht überzeugend ist, da Mieter/innen den Wahrheitsgehalt nicht überprüfen können, beispielsweise welches der Kinder die Wohnung nutzen soll und ob dies überhaupt sinnvoll ist. Selbst wenn eine Befristung für mehrere Kinder geltend gemacht werden kann, müsste wegen der weitgehenden Beschneidung der Mieterrechte eine nachvollziehbare und eindeutige Begründung gegeben werden. Schließlich müssen auch bei baulichen Maßnahmen konkrete Informationen weitergegeben werden (LG Hamburg s.o.).

Konsequenzen bei Fehlern

Wenn die Voraussetzungen für einen echten Zeitmietvertrag nicht vorliegen, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. So sieht es das Gesetz in § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB vor. Mieter/innen müssen in diesem Fall nichts unternehmen. Es gilt der abgeschlossene Mietvertrag – aber in unbefristeter Form. Das Mietverhältnis kann mit den üblichen Kündigungsfristen beendet werden.

Auskunftsrecht und Verlängerungsanspruch der Mieter/innen

Sollten die Voraussetzungen für einen echten Zeitmietvertrag vorliegen, können Mieter/innen vier Monate vor Ablauf des Vertrags beim Vermieter nachfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Zu einem früheren Zeitpunkt besteht kein Auskunftsanspruch. Ein verfrühtes Nachfragen kann aber als Auskunftsersuchen zum gesetzlich normierten Termin von vier Monaten umgedeutet werden. Der Gesetzgeber wollte den Mieter/innen mit diesem Anspruch Rechtssicherheit verschaffen, damit diese disponieren können, ob sie mit der Wohnungssuche anfangen oder sich auf einen längere Wohnzeit einstellen können. Allerdings ist dies besonders in Städten mit Wohnungsmangel eine Farce, denn viele Mieter/innen suchen jahrelang eine Wohnung. Die Nachfrage, ob der Befristungsgrund noch besteht, kann formlos gestellt werden. Der Vermieter muss spätestens nach einem Monat antworten. Erfolgt die Antwort verspätet, verlängert sich das Mietverhältnis um diesen Zeitraum entsprechend, wenn ein Verlängerungsanspruch formuliert wird. Entscheidend für die Rechtzeitigkeit ist der Zugang der Mitteilung bei den Mieter/innen. In der Mitteilung muss eindeutig zum Ausdruck kommen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Werden mehrere Gründe genannt, muss sich der Vermieter festlegen. In sehr engen Grenzen können die Gründe auch getauscht werden. Dies ist allerdings nur möglich, wenn ein Eigenbedarf gegen einen anderen oder eine Baumaßnahme getauscht wird (z. B. statt  Wohnungen zusammenlegen, mehrere kleinere Wohnungen bauen). Vermieter müssen Mieter/innen keine Baugenehmigung oder ähnliche behördliche Genehmigungen vorlegen. Dem Schreiben muss aber sehr wohl entnommen werden können, ob der Grund noch besteht und der Zeitplan eingehalten wird und somit eine rechtzeitige Räumung notwendig ist. Ist die Mitteilung nicht ausreichend konkret, steht Mieter/innen ein Verlängerungsanspruch bis zu dem Zeitpunkt zu, an dem die konkrete Mitteilung kommt. Interessant wird es, wenn keine Mitteilung vom Vermieter kommt. Dann können die Mieter/innen eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter kann die Mitteilung nachholen, tut er dies aber erst längere Zeit nach dem eigentlichen Vertragsende, dürfte sein Anspruch verwirkt sein und er muss das Mietverhältnis wie ein unbefristetes Mietverhältnis unter Angabe von Gründen kündigen.

Tritt der Befristungsgrund später oder gar nicht ein, haben Mieter/innen nach § 575 Absatz 3 BGB das Recht, eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum beziehungsweise auf unbestimmte Zeit zu verlangen. Hier zeigt sich ein großes Problem: Was passiert, wenn Mieter/innen schlicht vergessen oder nicht darüber informiert sind, dass sie zwar einen Anspruch auf Verlängerung haben, ihn aber nicht ausüben? Das Gesetz ist an dieser Stelle eindeutig und mieterfeindlich: Ohne Ausübung des Verlängerungsanspruchs ist das Mietverhältnis ohne Wenn und Aber zum vereinbarten Zeitpunkt beendet. Mieter/innen müssen also vor Ablauf der Mietzeit zwingend aktiv werden, wenn der Mietvertrag weitergeführt werden soll. Vermieter sind nicht verpflichtet, auf das drohende Ende oder den Wegfall des vermeintlichen Grunds hinzuweisen.

Tipp:
Mieter/innen mit einem Zeitmietvertrag sollten sich rechtzeitig beraten lassen. Oftmals entscheidet ein einziges Wort darüber, ob der Befristungsgrund rechtlich erheblich ist und somit die Rechtsfolgen eines echten Zeitmietvertrags auslöst. Bei einem Mietvertrag ohne echten Befristungsgrund müssen Mieter/innen nicht tätig werden.
Wenn nun aber beide Parteien die Befristung vergessen haben, dürfte jedenfalls nach angemessenem Zeitablauf von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen sein, da Mieter/innen darauf vertrauen dürfen, dass der Vermieter von seinen Rechten keinen Gebrauch mehr macht. Es ist schwierig, hier eine klare Zeitangabe zu machen. Sicherlich muss eine Einzelfallentscheidung getroffen werden. Nach Ablauf eines Jahres dürfte jedenfalls der Vertrauensschutz gelten.
Soll ein Verlängerungsanspruch gestellt werden, muss er sich an alle Vermieter richten. Eine besondere Form wird nicht verlangt. Es ist aber ratsam, sicherheitshalber die Schriftform zu wählen. Außerdem sollte der Zugang bei den Vermietern nachweisbar sein.
Der verlängerte Mietvertrag wird nach den gleichen Konditionen wie im Zeitmietvertrag fortgesetzt.

Beendigung

Mit Ablauf des Zeitmietvertrags ist das Mietverhältnis beendet, wenn kein Verlängerungsanspruch gestellt wird. Die Wohnung ist zum vereinbarten Termin zurückzugegeben. Mieter/innen können zwar nicht direkt auf die Straße gesetzt werden, aber in einem Gerichtsverfahren, das im Übrigen aufgrund des hohen Streitwerts sehr teuer werden könnte, wird keine zusätzliche Räumungsfrist zugebilligt.

Verkauf des Hauses

Bei einem Verkauf des Hauses tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Damit wird auch der Zeitmietvertrag weitergegeben. Häufig werden Zeitmietverträge gerade wegen eines anstehenden Verkaufs abgeschlossen, damit Erwerber größere Spielräume haben. Soweit bauliche Maßnahmen den Grund für die Befristung bilden, ist ein Übergang auf Erwerber nachvollziehbar. Auch bei einer Dienstwohnung dürfte das der Fall sein. Anders ist es aber, wenn persönlicher Eigenbedarf erklärt wird. Er dürfte nur dann zulässig sein, wenn diejenigen das Objekt kaufen, die ohnehin schon als zukünftiger Bewohner feststehen (Beispiel: Sohn Emil ist der Grund für die Befristung und der kauft später das Objekt und wird Eigentümer).

Fazit

Wer einen Zeitmietvertrag abschließt, sollte genau überlegen, worauf er/sie sich einlässt. Mieterrechte werden hier wenig beachtet. Ein vorzeitiges Ende ist nicht möglich beziehungsweise nur in Absprache mit dem Vermieter. In den meisten Fällen müssen mehrere doppelte Mieten hingenommen werden, da es kaum gelingt, einen nahtlosen Übergang zwischen zwei Mietverhältnissen hinzubekommen. Sinnvoll ist ein Zeitmietvertrag nur bei einem zeitlich befristeten Aufenthalt, beispielsweise wegen eines Arbeitsauftrags in einer anderen Stadt und wenn man sich sicher ist, dass mit dem Ende des Mietverhältnisses auch tatsächlich ein Umzug erfolgen muss. Ansonsten lässt sich nur raten: Finger weg!

§ 575 BGB Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit           
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

MieterEcho 349 / September 2011

Schlüsselbegriffe: Zeitmietvertrag, § 575 BGB, Mietrecht, Befristungsgrund, Modernisierungsmaßnahmen, Instandsetzungsmaßnahmen, Eigenbedarf, Eigenbedarfskündigung, Werkswohnung, § 550 BGB, Auskunftsanspruch, Verlängerungsanspruch,