Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Inhaltskontrolle von AGB

Sind "Standardmietverträge" immer gültig?

Wenn Vermieter Formularmietverträge verwenden, also vorgefertigte oder im Handel erhältliche Mietverträge, so kann es sich bei den einzelnen Klauseln, die sich in diesem Vertrag befinden, um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handeln (siehe hierzu "Formularklausel"). Liegen AGB vor und weichen sie von den gesetzlichen Regelungen ab, so kann das Vereinbarte einer sogenannten Inhaltskontrolle unterzogen werden.

Beispiel:

Im Rahmen von AGB wird zwischen Vermieter und den Mieter/innen vereinbart, dass die Mieter/innen die Schönheitsreparaturen leisten. Das widerspricht der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), nach welcher gerade der Vermieter dafür Sorge zu tragen hat, dass die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand verbleibt. Der Weg für die Inhaltskontrolle ist damit geebnet.

 

Die Inhaltskontrolle richtet sich nach den §§ 307 – 309 BGB. Darin werden bestimmte Regelungen genannt, die nicht in AGB enthalten sein dürfen. Also werden die AGB zunächst anhand der im Gesetz festgeschriebenen Regelungsverbote überprüft. Trifft keines davon zu, wird zum Schluss wird die sogenannte Generalklausel herangezogen. Anhand dieser werden die AGB unter dem Gesichtspunkt der Benachteiligung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben kontrolliert – ein recht weiter Spielraum, den die Rechtsprechung mit Urteilen auszufüllen bemüht ist.

Beispiel:
Die Rechtsprechung hat in mehreren Urteilen festgehalten, dass Formularklauseln, welche die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Mieter/innen regeln und dafür starre Fristen festsetzen (also den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigen), ungültig sind (z.B. BGH, Urt. v. 05.04.2006, AZ: VIII ZR 178/05).

 

Der Grund für diese Inhaltskontrolle, die recht streng ist, liegt darin, dass nur einer der Vertragspartner von der Vertragsfreiheit Gebrauch macht. Das ist derjenige, der die vorformulierten Klauseln vorlegt (= hier Vermieter). Die andere Vertragspartei (= hier die Mieter/innen) kann den Vertrag nur unterzeichnen oder es sein lassen – sie hat nicht die Möglichkeit, auf den Inhalt der Klauseln Einfluss zu nehmen. Folglich muss diese Partei besonders geschützt werden, sofern die Vereinbarungen nicht dem Gesetz (also dem rechtlichen Normalzustand) entsprechen.

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