Indexmiete
§ 557 b BGB gestattet es, durch eine Vereinbarung im Mietvertrag die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex) zu binden. Ein anderer Index ist nicht zulässig.
Bei der Mietanpassungsvereinbarung muss es sich um eine echte Gleitklausel handeln, d.h. die Höhe des Mietzinses muss zu dem Index in einer Beziehung stehen, die den Parteien keinen Spielraum für unterschiedliche Auslegungen oder Verhandlungen lässt. Außerdem muss gewährleistet sein, dass sich der Mietzins nicht nur bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht, sondern bei Verringerung der Bezugsgröße auch vermindert.
Andere Mieterhöhungen, vor allem die auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützten, sind bei solchen Vereinbarungen weitgehend ausgeschlossen. Ausgenommen sind nur Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten. Modernisierungen kann der Vermieter nur für Baumaßnahmen in Rechnung stellen, die er nicht zu vertreten hat, z.B. wegen gesetzlicher Verpflichtung zur Einsparung von Energie.
Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Zunächst muss der Mietzins mindestens jeweils für die Dauer eines Jahrs unverändert bleiben. Die Jahresfrist berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. Voraussetzung für den Eintritt der Mieterhöhung ist weiterhin eine schriftliche Erklärung; die Textform reicht hier aus. In diesem Mieterhöhungsschreiben muss die Änderung der Bezugsgröße (die maßgebliche Preissteigerungsrate) angegeben werden sowie die sich daraus ergebende höhere Miete. Falls nicht anders vereinbart, ist die Mieterhöhung nach Zugang der Erklärung ab dem übernächsten Monat wirksam.
Beispiel für eine echte Gleitklausel:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (Basisjahr 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als fünf Punkte, so ändert sich der vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend."
Laufzeit der Indexmiete
Mitanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete sind seit dem 01.09.1993 zulässig. Bis zur Mietrechtsreform konnten diese Mietverträge nur über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2001 zu Stande gekommen sind, ist eine Mindestlaufzeit nicht mehr vorgeschrieben. Die Verträge können auf unbestimmte Zeit geschlossen werden und es ist auch das Recht auf ordentliche Kündigung nicht mehr suspendiert.
