Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Heizpflicht

Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass während der Heizperiode in der Wohnung zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius in Wohnräumen und Küchen sowie 23 Grad Celsius in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 Grad Celsius üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 Grad Celsius noch zulässig sein.

Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen. Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, so haben sie ein Recht auf Mietminderung.

Da die Mieter/innen die Unterbeheizung zu beweisen haben, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raums ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten. Bevor die Miete gemindert wird, sollte unbedingt Rechtsrat in einer unserer Beratungsstellen eingeholt werden.

Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter/innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus - z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung. Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat.

Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen.

 

Achtung: Auch Mieter/innen kann eine Heizpflicht treffen:

Es muss gewährleistet sein, dass keine Schäden durch die Untertemperaturen eintreten. Für einfrierende Wasserleitungen oder Feuchtigkeitsbildung an den Wänden – sprich vorhersehbare Schäden aufgrund der Kälte – durch unterlassenes Heizen sind die Mieter/innen verantwortlich (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2007, AZ: 63 S 359/06).

Sogar eine Kündigung kann in Betracht kommen: "1. Das Nichtbeheizen der Wohnung bei anhaltend niedrigen Temperaturen durch den Mieter kann im Ansatz einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung oder wegen Störung des Hausfriedens darstellen. Dabei ist auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls abzustellen.
2. Grundsätzlich trifft den Mieter keine Pflicht, seine Mietwohnung zu nutzen, noch besteht für ihn eine generelle Heizpflicht." (LG Berlin, Urt. v. 21.12.2016, AZ: 65 S 422/16)


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