Heizkostenverteiler
Um die Heizkosten des Hauses auf die Mieter/innen zu verteilen, wird neben der Quadratmeterfläche auch der Verbrauch berücksichtigt. Um letzteren zu messen, benötigt man Heizkostenverteiler. Die HeizkostenV legt in § 4 fest, dass der Vermieter verpflichtet ist, den anteiligen Verbrauch der Mieter/innen an Wärme zu erfassen. § 7 Abs. 1 HeizkostenV bestimmt, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 30% bis 50%) wird nach Fläche abgerechnet. Eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 6 Abs. 4 HeizKV).
Will der Vermieter Heizkostenverteiler mieten, so hat er dies den Mieter/innen unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten schriftlich mitzuteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach und mietet er die Geräte ohne vorherige Mitteilung an, so muss er die Miete für die Geräte selbst tragen. Die Anmietung ist unzulässig, wenn innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter/innen (mehr als die Hälfte) widerspricht. Der Vermieter ist in diesem Fall gezwungen, die Geräte zu kaufen. Beim Kauf der Geräte ist der Vermieter berechtigt, die Miete nach den allgemeinen Regeln zu erhöhen.
Das bis hierhin Gesagte gilt jedoch nur für die Erstausstattung. Sind bereits Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden und will der Vermieter einen Austausch vornehmen lassen, so darf er die Kosten grundsätzlich nicht auf die Mieter/innen umlegen. Ausgenommen ist der Fall, dass es sich um eine Modernisierung handelt - was nicht der Fall ist, wenn die vorhandenen Geräte einfach veraltet sind.
Werden Heizkostenverteiler erst im Verlauf einer Heizperiode installiert, so beginnt die verbrauchsabhängige Abrechnung erst ab der folgenden Verbrauchs- und Abrechnungsperiode.
Manche Heizkostenverteiler arbeiten nach dem sog. Verdunstungsprinzip und bestehen aus Messröhrchen, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet. Als Maßstab für den Wärmeverbrauch gilt somit die Menge der in einer Heizperiode verdunsteten Flüssigkeit, die an einer Strichskala des Heizkostenverteilers abzulesen ist. Oft ist die im Messprotokoll notierte Strichzahl nicht mit der in der Abrechnung identisch. Dies kann ein Übertragungsfehler sein, den Mieter/innen sofort reklamieren sollten. Es kann aber auch sein, dass die Heizkostenverteiler eine Einheitsskala aufweisen. In diesem Fall muss der abgelesene Wert entsprechend der jeweiligen Heizkörpergröße umgerechnet werden. Die Umrechnung ist in der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern.
Diese Messmethode ist recht ungenau: Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge. Da die Heizkostenverteiler auf jede Wärmequelle ansprechen, kann auch bei kalten Heizkörpern Verdunstung stattfinden. Diese Ungenauigkeiten müssen die Mieter/innen jedoch hinnehmen (BGH, Urt. v. 09.04.1986, AZ: VIII ZR 133/85). Die sogenannte Kaltverdunstung soll dadurch ausgeglichen werden, dass die Messröhrchen beim Einbau bis über die Nullmarke hinaus gefüllt sind. Dies ist die sog. Kaltverdunstungsvorgabe. Doch bei unterschiedlich hoher Kaltverdunstung nützt dies wenig.
Mieter/innen können dazu beitragen, die Fehlerquote gering zu halten, indem sie folgende Hinweise beachten:
- Verhindern , dass die Heizkostenverteiler im Sommer direkt von der Sonne bestrahlt werden.
- Wärmestau durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidungen, dicht stehende Möbel oder Vorhänge verhindern.
- Keine Wärmequellen wie Kühlschränke, Wasch- und Spülmaschinen, Heizstrahler oder Lampen vor die Heizkörper stellen.
- Gleichmäßig heizen und möglichst ohne die Höchsttemperatur des Heizkörpers zu erreichen.
- Darauf achten, dass die Heizkostenverteiler mittig auf 75 % der Heizkörperbauhöhe montiert sind.
- Beschädigungen unverzüglich dem Vermieter mitteilen.
Zunehmend gibt es auch elektronische Heizkostenverteiler, die nicht nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, sondern die Differenz zwischen der Heizkörperoberflächentemperatur und der Raumluft errechnen. Zum Teil werden die elektronischen Heizkostenverteiler per Funk abgelesen, sodass die Ablesefirma die Wohnung nicht betreten muss.
Der Ablesetermin muss mindestens eine Woche vorher durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur angekündigt werden. Mieter/innen sind verpflichtet, der Ablesefirma den Zugang zu ihrer Wohnung zu ermöglichen. Sollte allerdings der erste Termin ungelegen sein, so haben Mieter/innen durchaus das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen keine zusätzlichen Kosten in Rechnung gestellt werden.
Vor dem Termin sollten Sie die Heizkostenverteiler selbst ablesen und die Werte notieren (Raum, Lage des Heizkörpers, Gerätenummer). So haben Sie eine Vergleichsmöglichkeit mit dem Ableseergebnis der Firma. Lassen Sie sich eine Kopie oder einen Durchschlag des Ableseprotokolls geben, vor allem wenn Sie das Ableseprotokoll unterschreiben sollen. Dazu ist die Ablesefirma verpflichtet. Stimmen die Werte nicht überein, so sollten Sie das Protokoll nicht unterschreiben und bei Ihrem Vermieter schriftlich Widerspruch einlegen.
Nach dem Ablesen wird bei den Heizkostenverteilern mit Verdunstungsprinzip ein neues Messröhrchen eingelegt. Bitte überprüfen Sie, ob das neue Röhrchen keinen Verbrauch anzeigt: Die Anzeige muss leicht über Null stehen.
Bei elektronischen Heizkostenverteilern werden in der Regel keine Ablesebelege durch die Ablesefirmen erstellt, da viele dieser Heizkostenverteiler die Ablesewerte eine Heizperiode lang speichern. Nur wenn dies nicht der Fall ist, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter/innen einen Ablesebeleg innerhalb eines Monats nach Ablesung vorzulegen (§ 6 Abs. 1 HeizkV). Mieter/innen sollten sich vom Vermieter ausreichend über die Funktionsweise der Heizkostenverteiler unterrichten lassen.
War ein Heizkostenverteiler derart defekt, dass der abgelesene Verbrauch nicht richtig ist/sein kann, so gilt § 9a Abs. 1 HeizkV. Der Vermieter muss also auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes/der Nutzergruppe abrechnen. Ist dies nicht möglich, so kann der Vermieter nur noch eine Schätzung der entstandenen Verbrauchskosten vornehmen (z.B. nach der Wohnfläche). Mieter/innen haben im letzten Fall nach § 1w2 HeizkV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % (BGH VIII ZR 310/12).
Weitere Informationen finden Sie in der Infoschrift „Heizkostenabrechnung“.
