Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bei Zusammenfassungmehrerer Positionen
Der Vermieter verlangte von den Mietern Nachzahlungen aus ihren Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009. In den Abrechnungen fand sich die Position „Hausdienstleistungen“, für welche auf die Mieter jeweils Kosten von über 300 Euro entfallen sollten. Hinter dieser Position verbargen sich die Kosten für Hauswarttätigkeit, Gartenpflege und Hausreinigung, was in den Abrechnungen weder erläutert noch sonst kenntlich gemacht worden war. Das Amtsgericht schloss sich der Auffassung der Mieter an, dass die Abrechnung hinsichtlich der Position „Hausdienstleistungen“ formell unwirksam sei, mit der Folge, dass das Abrechnungsergebnis um diesen Betrag gekürzt werden müsste. Es spiele keine Rolle, dass der Vermieter mit einem Dienstleistungsunternehmen einen einheitlichen Vertrag über diese Leistungen geschlossen habe. Dies ändere nämlich nichts an seiner Verpflichtung, den Mietern durch eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben Rechenschaft über die Verwendung der geleisteten Vorschüsse abzulegen. Dafür sei es erforderlich, dass die Mieter deutlich erkennen können, wie und für welche konkreten Leistungen ihre Vorschüsse verwandt wurden. Gegebenenfalls müsse der Vermieter mit seinen Dienstleistern andere Verträge abschließen, wonach die Einzelpositionen getrennt abgerechnet werden. Auch die Behauptung des Vermieters, die Mieter hätten Einwände gegen die Abrechnungen nicht rechtzeitig erhoben, nützte ihm nichts. Das Amtsgericht stellte klar, dass die zwölfmonatige Ausschlussfrist für Einwendungen durch eine formell unwirksame Abrechnung nicht ausgelöst wird. Da die für „Hausdienstleistungen“ geforderten Beträge bereits die Gesamtnachforderungen aus den Abrechnungen überstiegen, wurde die Klage des Vermieters abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge
