Einwendungsausschluss bei Betriebskostenabrechnungen
Der Vermieter einer Eigentumswohnung rechnete mit Schreiben vom 12. Juli 2012 die Betriebskosten für 2011 ab, indem er den Mietern mit einem Anschreiben die Abrechnung der Verwaltung der Wohnungseigentümer übermittelte. Diese wies „umlagefähige Kosten“ in Höhe von 2.541,24 Euro aus. Daneben enthielt die Abrechnung nicht auf die Mieter umlegbare Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, welche ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet wurden und sich mit den als umlagefähig bezeichneten Kosten auf einen Gesamtbetrag von 3.894,41 Euro summierten. Diesen Gesamtbetrag zuzüglich der von ihm gezahlten Grundsteuer setzte der Vermieter in seinem Anschreiben als „Kosten gemäß Abrechnung“ an, von welchen er Vorauszahlungen der Mieter abzog, allerdings setzte er 700 Euro weniger als von den Mietern tatsächlich gezahlt ab. Aus diesen Gründen endete die Abrechnung – statt mit einem Guthaben der Mieter – mit einer Nachforderung des Vermieters, welche die Mieter nicht beglichen. Erstmals mit Schreiben vom 10. Mai 2014 rügten die Mieter die Umlage nicht umlagefähiger Kosten und den falschen Ansatz der Vorauszahlungen. Sie klagten auf Auszahlung des sich bei korrekter Abrechnung ergebenden Guthabens. Ihre Klage hatte jedoch nur teilweise Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Absatz 3 Satz 6 BGB auch für Kosten gilt, welche nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Da die Einwendungsfrist bezüglich der am 12. Juli 2012 zugegangenen Abrechnung am 31. Juli 2013 endete, konnten sich die Mieter auf die tatsächlich geleisteten höheren Vorauszahlungen nicht mehr berufen. Auch gegen den Ansatz der grundsätzlich nicht umlagefähigen Instandsetzungs- und Verwaltungskosten hätten die Mieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht mehr vorgehen können. Hier rettete sie lediglich der Umstand, dass der Vermieter sich in seiner Abrechnung auf die Abrechnung der Verwaltung der Wohnungseigentümer bezogen hatte, welche diese Kosten ausdrücklich als nicht umlagefähig auswies. Er habe damit bereits bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Hieran müsse er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist nach „Treu und Glauben“ festhalten lassen.
Anmerkung: Nimmt man die Ausführungen des BGH ernst, wonach die Ausschlussfrist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen auch für Kosten gilt, die nach der Definition der Betriebskostenabrechnung gar keine Betriebskosten sind, könnten Vermieter – was wir natürlich keinem redlichen Vermieter unterstellen wollen – künftig auch ihre Urlaubskosten oder sonstigen privaten Lebenshaltungskosten in Betriebskostenabrechnungen einstellen. Versäumen rechtsunkundige Mieter/innen die Einwendungsfrist, zahlen sie auch dafür ihren „Anteil“ . Prüfen Sie deshalb Ihre Betriebskostenabrechnung gewissenhaft und achten Sie auch darauf, dass der Vermieter die Vorauszahlungen in tatsächlicher Höhe berücksichtigt hat. Sie können die Abrechnung auch in einer Beratungsstelle überprüfen lassen.
