Einschränkung des Kündigungsschutzes für Mieter in Studentenwohnheimen
Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ (zum Beispiel Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzungen durch den Mieter) an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ausgenommen von dieser Regelung sind unter anderem gemäß § 549 Absatz 3 BGB Wohnräume in Studentenwohnheimen. Bei derartigem Wohnraum kann der Vermieter auch ohne ein solches „berechtigtes Interesse“ kündigen. Im vom BGH zu entscheidenden Fall stritten nach erfolgter Kündigung des Vermieters die Mietparteien über die Anwendbarkeit dieser Vorschrift. Das gemietete Zimmer lag in einem Anwesen mit 67 Zimmern, welches in den 70er Jahren mit öffentlichen Fördermitteln als Studentenwohnheim errichtet wurde. Der BGH legte den Begriff des „Studentenwohnheims“ in § 549 Absatz 3 BGB sehr eng aus: Es reiche nicht die Bezeichnung als „Studentenwohnheim“, ebenso wenig die typische Raumaufteilung (kleine Zimmer, Gemeinschaftsbäder und -küchen) und die überwiegende Vermietung an Studenten. Der vom Gesetzgeber gewollte Zweck der Vorschrift sei vielmehr der „zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten“, welcher nur erreicht werden könne, wenn das Belegungskonzept des Vermieters im Interesse der Versorgung vieler Studenten „eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien“ vorsehe. Dagegen diene § 549 Absatz 3 BGB nicht dazu, dem Vermieter im Einzelfall die Kündigung ihm nicht genehmer Mieter zu ermöglichen. Da der Vermieter das Gericht nicht davon überzeugen konnte, dass er in seinem „Studentenwohnheim“ ein soziales Rotationsprinzip praktiziert, hatte die Räumungsklage keinen Erfolg.
