Betriebskostenabrechnung bei Wohn- und Gewerbenutzung
Befinden sich in einem Wohnhaus neben den vermieteten Wohnungen auch ein Hotel, ein Küchenstudio, ein Nagelstudio, eine Kneipe und ein Massagestudio, hat der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten für die Wohnungen einen Vorwegabzug für die auf das Gewerbe entfallenden Kosten für die Müllabfuhr vorzunehmen, wenn das Gewerbe keine gesonderten Müllgefäße benutzt. Dasselbe gilt für die Hausreinigung, wenn diese nur im Erdgeschoss, in welchem das Gewerbe angesiedelt ist, stattfindet, und für die Hausbeleuchtung, wenn diese wegen des Hotelbetriebs 24 Stunden am Tag angeschaltet ist.
Die Mieter einer Wohnung in Charlottenburg verweigerten die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 2014, da dort ein Vorwegabzug der auf das Gewerbe entfallenden Betriebskosten unterblieben sei. Im Haus befinden sich ein Hotel mit 18 Zimmern (bis zu 4 Betten pro Zimmer), eine Kneipe, ein Nagelstudio, ein Massagestudio, ein Küchenstudio mit großer Verkaufsfläche und lediglich zwei Wohnungen. Gesonderte Müllcontainer für das Gewerbe existierten nicht. Die Hausreinigung fand lediglich im Erdgeschoss statt, ihre höher gelegene Etage mussten die Mieter/innen selbst reinigen. Außerdem brannte die Treppenhausbeleuchtung im Haus mit Rücksicht auf das Hotelgewerbe durchgehend. Der Vermieter behauptete, ein Vorwegabzug sei nicht erforderlich, da durch das Gewerbe keine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter eingetreten sei. Es würden dort nur haushaltsübliche Müllmengen anfallen, die Reinigung im Erdgeschoss käme auch den Mietern der darüber liegenden Etagen zugute und auch die durchgehende Hausbeleuchtung sei von Vorteil, da die Wohnraummieter nicht erst im Dunkeln nach dem Lichtschalter suchen müssten. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht Charlottenburg nicht. Es ging vielmehr von einem erheblichen Mehranfall von Müll schon durch die Art der im Haus ansässigen Gewerbe aus. Dies gelte hinsichtlich des Hotels bereits wegen des dort täglich für zahlreiche Gäste angebotenen Frühstücksbuffets und hinsichtlich des Küchenstudios wegen des dort anfallenden Umfangs von Verpackungsmüll. Auch die anteiligen Kosten für die „Hausreinigung“ nur des Erdgeschosses konnte der Vermieter nach Auffassung des Gerichts nicht auf die Wohnungsmieter umlegen, da diese begrenzte Reinigung offensichtlich nur im Hinblick auf die im Erdgeschoss angesiedelten Gewerbebetriebe veranlasst wurde, welche durch ihren Publikumsverkehr auch für eine höhere Verschmutzung dieses Bereichs sorgten. Auch die ständige Treppenhausbeleuchtung erfolgte nach Überzeugung des Gerichts „offensichtlich mit Rücksicht auf den Hotelbetrieb. Unabhängig davon, ob auch die Wohnungsmieter von dieser Dauerbeleuchtung profitieren“ , erscheine ein flächenanteilige Umlage „auch insoweit unbillig“ .
Anmerkung: Der Vermieter hat die zunächst gegen das Urteil eingelegte Berufung zurückgenommen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
