Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Bei Vertragsschluss nicht erkennbar unzureichender Schallschutz in Altbauwohnungen

Die Schalldämmung zwischen zwei Nachbarwohnungen ist dann nicht ausreichend, wenn der bei Errichtung des Gebäudes übliche Schallschutz nicht eingehalten wurde. Der Anspruch eines Mieters auf Mängelbeseitigung ist nicht allein deshalb „verwirkt“, weil er diesen über mehrere Jahre hinweg nicht geltend macht.

Die Mieterin mietete im Jahr 2003 eine Altbauwohnung in Neukölln an. Die Nachbarwohnung war bis 2004 nicht vermietet. Im Juni 2006 beschwerte sich die Mieterin bei ihrer Vermieterin erstmalig darüber, dass durch die Wand jedes Wort aus der Nachbarwohnung zu verstehen sei. Mit Schreiben vom 21. August 2009 meldete sie der Vermieterin – neben anderen Mängeln – diesen Mangel erneut. Nachdem die Vermieterin auch auf ein anwaltliches Aufforderungsschreiben vom 11. August 2011 die Mängel nicht beseitigte, erhob die Mieterin Klage. Da die Vermieterin den mangelhaften Schallschutz bestritt, holte das Gericht ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige stellte fest, dass die Wand zwischen den beiden Wohnungen lediglich ein Schalldämmmaß von 44 dB aufwies, während auch bei zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichteten Altbauten 50 dB bis 52 dB üblich gewesen seien. Dementsprechend ging das Gericht davon aus, dass ein Mangel der Mietsache vorliege und verurteilte die Vermieterin zur Instandsetzung. Da zum Schallschutz keine ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarungen getroffen waren und die Mieterin die besondere Hellhörigkeit der Wohnung bei der Anmietung nicht erkennen konnte, weil die Nachbarwohnung nicht vermietet war, schulde die Vermieterin den bei Errichtung des Gebäudes üblichen Schallschutz. Das Gericht stellte auch klar, dass der Anspruch der Mieterin auf Mängelbeseitigung nicht, wie die Vermieterin meinte, verwirkt war. Dass die Mieterin sich zunächst nicht über den Mangel beschwert habe, reiche dafür nicht aus. Vielmehr hätten zusätzlich zum Zeitablauf aus dem Verhalten der Mieterin Umstände hinzutreten müssen, aus welchen die Vermieterin hätte schließen können, dass die Mieterin ihren Anspruch auf Mängelbeseitigung nicht mehr geltend macht.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang

 

 


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