Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10% kann eine überzahlte Miete zurückgefordert werden

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10% beträgt.

Sachverhalt:

Die Mieterin mietete ab dem 01.07.1978 eine 3-Zimmer-Wohnung. Die Größe der Wohnfläche war im Mietvertrag nicht angegeben. Die Netto-Kaltmiete betrug ursprünglich 400 DM; sie wurde in der Folgezeit mehrfach erhöht. Mit Schreiben vom 19.12.1994 verlangte der Vermieter unter Berufung auf den örtlichen Mietspiegel die Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der monatlichen Miete von 988,65 DM auf 1081 DM. Dabei waren die ortsübliche Nettokaltmiete mit 10,81 DM/qm und die Wohnungsgröße mit 100 qm aufgeführt. Die Klägerin stimmte dem Verlangen zu und entrichtete ab dem 01.03.1995 die erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 12.12.1997 forderte der Vermieter - wiederum unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und Zugrundelegung einer Wohnungsgröße von 100 qm - die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 12,06 DM/qm . Die Mieterin zahlte ab dem 01.03.1998 eine Nettomiete von 1206 pro Monat.

Entgegen den Angaben in den beiden Mieterhöhungsverlangen ist die Wohnung nicht 100 qm , sondern nur 87,63 qm groß. Dies wurde der Mieterin erst nachträglich bekannt. Die Mieterin ist der Auffassung, ausschlaggebend für die Berechnung der geschuldeten Miete sei die geringere tatsächliche Wohnfläche.

Seit Februar 2001 entrichtet sie nur noch eine der tatsächlichen Wohnfläche entsprechende niedrigere Miete.

Mit ihrer Klage verlangt die Mieterin Rückzahlung des zuviel gezahlten Mietzinses für die Zeit vom 01.01.1997 bis 31.01.2001 in Höhe von umgerechnet 3663,02 Euro.

Aus den Urteilsgründen:

  1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen, nicht die im Erhöhungsverlangen zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich, wie der Senat entschieden hat, um eine Abweichung von mehr als 10 % handelt (Senatsurteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten ist und in der Mieterhöhung übernommen werden. Dieselben Grundsätze gelten aber auch, dass - wie hier - im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche nicht aufgeführt ist. § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Wird der Berechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, so könnte der Vermieter damit einen Mietzins erzielen, der über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen läge.
    Dies soll durch die Vorschrift gerade verhindert werden.
  2. Dabei kann dahinstehen, ob ein Mieterhöhungsverlangen, das irrtümlich eine zu große Wohnfläche angibt, bereits formell unwirksam ist.

    1. Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße zu, so unterliegen die Parteien einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum. Eine Anpassung der getroffenen Vereinbarung ist hier geboten, da die angegebene Wohnfläche von 100 qm und die tatsächliche Größe von 87,63 qm um mehr als 10% voneinander abweichen. Eine derartige Abweichung ist in aller Regel als Mangel anzusehen, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch darlegen muss. In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung nicht zumutbar, während dem Vermieter ein Abgehen von dem Vereinbarten angesonnen werden kann. Schützenswerte Interessen des Vermieters stehen einer rückwirkenden Anpassung nicht entgegen. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße ist grundsätzlich seine Aufgabe. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen. Der Mieter braucht sich daher nicht an einer Mieterhöhungsvereinbarung festhalten zu lassen, die er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters über die Größe der Wohnung geschlossen hat und die - würde sie nicht korrigiert werden - letztlich zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters aufgrund einer deutlich überhöhten Miete führen würde.
      Eine Anpassung des Mietzinses nach § 242 BGB ist anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter vorzunehmen. Der Mietzins ist damit für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998 auf 988,65 DM zu verringern, für den darauffolgenden Zeitraum von März 1998 bis Januar 2001 auf 1056,82 DM.
    2. Ist das Mieterhöhungsverlangen des Beklagten auf Grund der Angabe einer falschen Wohnfläche dagegen schon als formell unwirksam anzusehen, so ist zwischen den Parteien weder im Jahr 1994 noch im Jahr 1997 eine Mieterhöhung nach § 2 MHG wirksam vereinbart worden. Auch in diesem Fall betrug die geschuldete Miete 988,65 DM für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998, für die darauffolgende Zeit jedenfalls nicht mehr als die von der Klägerin zugestandenen 1056,82 DM.
    3. Eine solche Vereinbarung wäre wiederum auf Grund eines gemeinsamen Kalkulationsirrtums zu Stande gekommen, so dass der Mietzins gemäß den obigen Ausführungen anzupassen wäre.

  3. Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung des Mietzinses für das Jahr 1997 sind jedoch verjährt.
  4. Die Mieterin hat damit Rückzahlungsansprüche aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB nur für die im Zeitraum von Januar 1998 bis Januar 2001 überzahlte Miete. Ausgehend von Zahlungen in Höhe von 1.081 DM für die Monate Januar und Februar 1998 sowie einer geschuldeten monatlichen Miete von 988,65 DM errechnet sich eine Rückforderung von 92,35 DM monatlich und von 184,70 DM für zwei Monate. Für die Monate März 1998 bis Januar 2001 beliefen sich die monatlichen Zahlungen auf 1206 DM, die geschuldete Miete auf nicht mehr als 1056,82 DM. Damit bestehen Rückzahlungsansprüche von monatlich 149,18 DM, mithin für den Zeitraum von März 1998 bis Januar 2001 von 5221,30 DM. Insgesamt stehen der Klägerin damit Bereicherungsansprüche in Höhe von 5406 DM oder umgerechnet 2764,04 Euro zu.

Hinweis:

Bereits am 24.03.2004 wurden vom BGH zwei Urteile (VIII ZR 44/03 und VIII ZR 295/03), die sich mit zu gering angesetzter Wohnfläche als Mangel der Mietsache beschäftigen, verkündet.


Schlüsselbegriffe: BGH, Bundesgerichtshof, 07.07.2004, VIII ZR 192/03, Überzahlung, Zurückforderung, Rückforderung, Erstattung, überhöhte Miete, Quadratmeterpreis, Wohnfläche, Minderung, Mietminderung, Flächendifferenz, Fläche, Mangel, Wohnsache, Mietmangel, vertragsgemäß, Gebrauch, vertragsgemäßer Gebrauch, Berechnungsverordnung, BV, II. BV, Wohnflächenverordnung, Wohnflächenberechnung, Betriebskostenabrechnung, Berliner MieterGemeinschaft, Mietergemeinschaft, Mieterverein, Beratung, Mietrechtsberatung, Mietrechtliche Beratung, Mietrechtsschutzversicherung, Prozesskostenversicherung, Prozesskostenschutz, Rechtsschutz, Rechtsschutzversicherung, Berlin, Mietrecht, Mietvertrag, Miete, Mieter, Mieterin, Mietminderung, Mieterhöhung, Vermieter, Wohnung, Mietenpolitik, Mieterschutz, Wohnung, Wohnungspolitik, Hilfe, Sanierung, Instandsetzung, Modernisierung

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