Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Bagatellschäden

Wer muss Bagatellschäden an der Mietwohnung beheben und die Kosten dafür tragen?

Obwohl das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet (§ 535 BGB), finden sich in Mietverträgen oft Klauseln, nach denen die Mieter/innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Klein- oder Bagatellreparaturen zu tragen haben (was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt). Diese Abwälzung ist im Allgemeinen zulässig, jedoch sind nicht all solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter/innen unangemessen benachteiligen. Dann muss der Vermieter Reparaturkosten tragen.

Mieter/innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden:

  1. Zum einen muss im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, oder AG Braunschweig, Urt. v. 17.03.2005, AZ: 116 C 196/05, welche 100 Euro als Grenze gesetzt haben). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Mieter/innen dürfen an größeren Reparaturen nicht mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter/innen davon 75 Euro übernehmen, ist dies unzulässig.
  2. Des Weiteren muss eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum vereinbart worden sein. So darf die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete bzw. 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.
  3. Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter/innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter/innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz verlegt sind.

Außerdem sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche Mieter/innen verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91).


Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, bei Zweifeln ihre Kleinreparaturklausel in einer unserer Beratungsstellen überprüfen zu lassen.


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