Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Arbeitszimmer

Muss der Vermieter ein Arbeitszimmer in der Mietwohnung genehmigen?

Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken dienen soll, gab es zu diesem Thema in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Ansichten. Der dadurch entstandenen Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08): Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter/innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die Nutzung der Wohnung als gewerblich anzusehen. Wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.

Konkret ist also zu fragen, ob Mieter/innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.


Ist dies nicht der Fall und treten Mieter/innen in ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.


Treten Mieter/innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren. 

Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter/innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen.


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