Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Tod des Mieters

Von Rechtsanwalt Wolfgang Enders

RA Enders


Ich habe gehört, dass mit dem Tod des Mieters das Mietverhältnis endet. Müssen dann alle Familienangehörigen und Mitmieter ausziehen?
Nein, da sind Sie falsch informiert. Das Gesetz stellt sicher, dass ein Mietverhältnis grundsätzlich nach dem Tod eines Mieters immer mit mindestens einer Person fortgesetzt wird. In den §§ 563, 563 a, 564 BGB ist geregelt, welche Personen in welcher Reihenfolge an die Stelle des verstorbenen Mieters treten. Mitmieter und Familienangehörige müssen nicht ausziehen.
Für den Fall, dass der Verstorbene einer von mindestens zwei Mitmietern war, wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters kraft Gesetz ausschließlich mit dem/den überlebenden Mitmieter(n) fortgesetzt. Alle anderen Personen, wie etwa Familien- oder sonstige Haushaltsangehörige bleiben ebenso außen vor wie die Erben. Erst wenn feststeht, dass es keine Mitmieter gibt, mit denen das Mietverhältnis vorrangig fortgesetzt wird, ist zu prüfen, ob – und wenn ja welche – Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eintreten.
Das Gesetz enthält in § 563 Absatz 1 und 2 BGB eine Auflistung des Kreises der eintrittsberechtigten Personen. Eine Rangfolge bestimmt, wer vorrangig in den Mietvertrag eintritt und wer nur berücksichtigt wird, wenn kein Eintritt eines vorrangig zu Berücksichtigenden erfolgt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass unabhängig von der Art der familiären bzw. verwandtschaftlichen Beziehung zu dem Verstorbenen ein Eintritt in das Mietverhältnis nur in Betracht kommt, wenn die betreffende Person im Zeitpunkt des Todes des Mieters mit diesem einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat.
Ein vorrangiges und alleiniges Eintrittsrecht hat der Ehegatte. Neben diesem kann keine weitere Person in den Mietvertrag eintreten. Lebte der Verstorbene in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Auch Kinder des Verstorbenen, die mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt lebten, können in den Mietvertrag eintreten. Das gilt auch für minderjährige Kinder. Der Eintritt erfolgt jedoch nur, wenn nicht der Ehegatte des Verstorbenen eintritt. Der Eintritt eines Lebenspartners verhindert den Eintritt der Kinder hingegen nicht. Sind sowohl Kinder als auch ein Lebenspartner vorhanden, die im gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen lebten, werden diese durch den Eintritt gemeinsam Mieter. Ein Eintritt sonstiger Familienangehöriger, das heißt entfernte Verwandte oder verschwägerte Personen, ist nur unter der Voraussetzung möglich, dass weder Ehegatte noch eingetragener Lebenspartner in den Mietvertrag eintritt. Der Eintritt von Kindern des Verstorbenen steht dem Eintritt sonstiger Familienangehöriger nicht entgegen. Sonstige Haushaltsangehörige, die mit dem Verstorbenen bis zu seinem Tod einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt haben, ohne Familienangehörige zu sein, werden wie die sonstigen Familienangehörigen behandelt. Zu diesem Personenkreis zählen insbesondere Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft.    Wenn keine Mitmieter vorhanden sind und auch keine Familien- oder Haushaltsangehörigen in den Mietvertrag eintreten, wird das Mietverhältnis mit den Erben des Verstorbenen fortgesetzt.

Ich wohnte mit meinem verstorbenen Lebenspartner lange gemeinsam in der von ihm allein angemieteten Wohnung. Ich würde nun lieber zum Wohnort meiner Kinder ziehen. Was muss ich gegenüber dem Vermieter beachten?
Da neben Ihrem verstorbenen Lebenspartner keine Mitmieter vorhanden sind und auch keine weiteren Familienangehörigen in der Wohnung leben, treten Sie zunächst kraft Gesetz in den Mietvertrag ein. Dieser gesetzlich geregelte Eintritt wird Ihnen aber nicht aufgezwungen. Sie haben die Möglichkeit, den Eintritt rückwirkend zu verhindern. Dazu müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Kenntnis vom Tod Ihres Lebenspartners dem Vermieter erklären, dass Sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Zwar verlangt das Gesetz hierfür keine Schriftform, doch sollten Sie die Erklärung aus Beweisgründen schriftlich abgeben. Mit der Ablehnungserklärung verlieren Sie allerdings rückwirkend Ihren Status als Mieterin und damit auch Ihr Recht, in der Wohnung zu wohnen. Wenn Sie nicht sofort ausziehen können, was wohl in der Regel so sein wird, kann der Vermieter von Ihnen Nutzungsentschädigung für die restliche Wohnzeit verlangen. Besonderheiten könnten sich noch ergeben, wenn Sie möglicherweise Erbin/Miterbin Ihres Lebenspartners geworden sein sollten.

Ich bin mit einem verstorbenen Freund Mitmieter einer Wohnung, in der ich aber schon seit meinem Wegzug in eine andere Stadt vor Jahren nicht mehr lebe. Kann ich als Mitmieter des Verstorbenen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter erleichterten Bedingungen beenden?
Sie sind mit dem Tod des Mitmieters kraft Gesetz nun allein Mieter geworden. Im Gegensatz zu Familien- und Haushaltsangehörigen haben Sie nicht das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Erklärung gegenüber dem Vermieter rückwirkend zu verhindern. Das Gesetz gibt Ihnen aber ein Sonderkündigungsrecht. Danach können Sie das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Ein weiterer Kündigungsgrund muss für die Kündigung nicht vorliegen. Da jedoch die Kündigungsfrist für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 573 d Absatz 2 BGB drei Monate beträgt und damit mit der für eine ordentliche Kündigung geltenden Dreimonatsfrist des § 573 c Absatz 1 BGB identisch ist, ist dieses Sonderkündigungsrecht nur von Bedeutung, wenn die ordentliche Kündigung wegen eines Kündigungsverzichts oder bei einem befristeten Mietverhältnis nicht möglich ist.
Wird das Sonderkündigungsrecht nicht innerhalb der Ausschlussfrist von einem Monat nach Erlangung der Kenntnis vom Tod des Mieters ausgeübt, verfällt es. Danach ist nur eine gewöhnliche ordentliche Kündigung möglich.

Ich bin mit meinen beiden Geschwistern Erbin meiner Mutter, die allein in einer Mietwohnung lebte. Was muss ich hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses beachten?
Das Mietverhältnis Ihrer Mutter setzen Sie mit Ihren Geschwistern als Erbengemeinschaft fort. Ihnen steht jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Die Ausschlussfrist dieses Sonderkündigungsrechts beginnt, nachdem Sie vom Tod der Mieterin und davon Kenntnis erlangt haben, dass keine anderen Personen das Mietverhältnis fortführen. Eine ordentliche Kündigung ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis ohne Kündigungsverzicht auch nach Verstreichen der Ausschlussfrist möglich.
Das Mietverhältnis kann nur gemeinsam von allen Mitmietern gekündigt werden. Anders als die Familien- oder Haushaltsangehörigen, die ihre Erklärung jeder für sich unabhängig voneinander abgeben können, sind Mitmieter und Erben auf die Mitwirkung aller übrigen Mitmieter angewiesen. Sie müssen also gemeinsam mit Ihren Geschwistern kündigen. Grundsätzlich haben Sie gegenüber Ihren Geschwistern einen Anspruch auf Mitwirkung an der Kündigung.
Eine andere Möglichkeit, die Fortsetzung des Mietverhältnisses rückwirkend zu verhindern, besteht für Sie darin, die Erbschaft auszuschlagen. Für diesen Fall wird die Erbenstellung rückwirkend beseitigt mit der Folge, dass auch die Fortsetzung des Mietverhältnisses als nicht erfolgt anzusehen ist. Hierbei müssen Sie bedenken, dass Sie die Erbschaft jedoch nur insgesamt ausschlagen können. Eine Teilausschlagung nur hinsichtlich des Mietverhältnisses ist nicht möglich.

Ich lebte zusammen mit meinen Vater in einem Haushalt in der von ihm allein angemieteten Wohnung. Kann der Vermieter jetzt nach dem Tod meines Vaters verlangen, dass ich aus der Wohnung ausziehe?
Da Sie mit Ihrem Vater zusammen in einem gemeinsamen Haushalt lebten und offensichtlich keine Mitmieter vorhanden sind, treten Sie kraft Gesetz in das Mietverhältnis ein. Der Vermieter hat in diesem Fall zwar ein Sonderkündigungsrecht, das heißt er kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Ausschlussfrist von einem Monat nach Kenntnis vom Eintritt in das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Recht ist aber an die Voraussetzung gebunden, dass in Ihrer Person ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt. Solche wichtigen Gründe könnten beispielsweise sein, dass Sie nicht in der Lage wären, die Miete zu finanzieren, oder eine persönliche Feindschaft mit dem Vermieter oder anderen Mietern besteht. Da das Mietverhältnis offensichtlich bisher nicht belastet war, ist kein wichtiger Grund gegeben, wenn Sie gegenüber dem Vermieter auf dessen Aufforderung nachweisen, dass Sie in der Lage sind, die Miete aufzubringen.

Ich bin Erbe eines Mieters, dessen Mietvertrag der Mitmieter allein fortgesetzt hat. Hafte ich für noch offene Forderungen des Vermieters?
Nach erbrechtlichen Vorschriften haften die Erben unabhängig davon, wer in das Mieterverhältnis eingetreten ist oder mit wem es fortgesetzt wird, für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen, die bereits zu dessen Lebzeiten entstanden sind, also auch für rückständige Mieten. Wenn das Mietverhältnis nicht mit den Erben, sondern mit Mitmietern oder Familien- oder Haushaltsangehörigen fortgesetzt wird, haften die Erben neben diesen für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Eine gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter von jedem seiner Schuldner die gesamte Leistung verlangen kann. Der Vermieter kann sich also aussuchen, von wem er die Begleichung seiner Forderungen verlangt. Derjenige, der die Verbindlichkeit erfüllt hat, kann von den anderen ihren Anteil herausverlangen.
Für nach dem Tod des Mieters entstandene bzw. fällig werdende Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gilt grundsätzlich, dass derjenige haftet, der in das Mietverhältnis eingetreten ist bzw. mit dem es fortgesetzt wird. Dies gilt zum Beispiel auch für Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus dem Abrechnungszeitraum, in den der Tod des Mieters fällt.
Da die Abrechnung jedoch einen Zeitraum vor dem Tod als auch denjenigen nach dem Tod des Mieters betrifft, muss im Innenverhältnis zwischen Ihnen als Erben und dem jetzigen Mieter eine andere Verteilung vorgenommen werden, sodass diesem möglicherweise Erstattungsansprüche gegen Sie zustehen können. Für Nachzahlungsansprüche des Vermieters aus der Zeit vor dem Tod des Mieters haben Sie als Erbe einzustehen. Der derzeitige Mieter muss für die Nachzahlungen aufkommen, die auf die Zeit nach dem Tod des ehemaligen Mieters entfallen.
Ein etwaiges Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen steht im Verhältnis zum Vermieter dem den Mietvertrag fortsetzenden Mieter zu. Zahlt der Vermieter das Guthaben an diesen aus, haben Sie als Erbe jedoch unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch gegen ihn auf Erstattung.
Beachten Sie, Ansprüche des Vermieters wegen Mietschulden des verstorbenen Mieters und wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gegenüber dem Erben sind auf den Nachlass beschränkt. Über die Voraussetzungen und das, was Sie tun müssen, lassen Sie sich am besten beraten.

Ich bin als Tochter nach dem Tod meiner Mutter in das Mietverhältnis eingetreten. Meine Mutter hatte nach dem Mietvertrag keine Kaution leisten müssen. Jetzt verlangt der Vermieter aber von mir eine Kautionszahlung. Ist er dazu berechtigt?
Wenn Sie als Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eingetreten sind, kann Ihr Vermieter von Ihnen eine Mietsicherheit verlangen. In § 563 b Absatz 3 BGB ist bestimmt, dass der Vermieter für den Fall, dass der Verstorbene keine Sicherheit geleistet hat, von den in das Mietverhältnis eintretenden Familien- und Haushaltsangehörigen und von Mitmietern, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird, eine Kaution verlangen kann. Setzen Sie als Erbin Ihrer Mutter das Mietverhältnis fort, müssen Sie keine Kaution zahlen, es sei denn Ihre Mutter wäre dazu mietvertraglich verpflichtet gewesen und hätte bis zu ihrem Tod die Kaution nicht geleistet.

Ich habe nach dem Tod meiner Eltern zunächst das Mietverhältnis bis zur vollständigen Auflösung des Haushalts fortgesetzt und erst danach gekündigt. Habe ich gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?
Wurde das Mietverhältnis mit Ihnen allein fortgesetzt und anschließend beendet, steht Ihnen der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution zu. Anders wäre es jedoch, wenn Mitmieter das Mietverhältnis fortsetzen oder Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eintreten. Dann steht diesen nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution zu. Sind mehrere Mieter vorhanden, stünde der Anspruch diesen gemeinschaftlich zu.

Rechtsanwalt Wolfgang Enders berät in den Prenzlauer Berger Beratungsstellen Greifenhagener Straße und Jablonskistraße.

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 387 / März 2017 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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