Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Standardklauseln in Mietverträgen

Von Rechtsanwalt Martin Naumann

RA Naumann


Ich habe im April meine Wohnung auf Vordermann gebracht und dabei unter anderem Reparaturen ausführen lassen. Bei der Gelegenheit habe ich Schäden an einem Duschkopf sowie an einem Fensterverschluss ausbessern lassen, wofür die Handwerker 30 Euro und 50 Euro berechnet haben. Etwas teurer war die Reparatur des mitvermieteten Elektroherds mit 150 Euro. Als ich meinen Vermieter um Ausgleich der Kosten bat, zahlte dieser lediglich 50 Euro und begründete dies mit einer Klausel aus dem Mietvertrag, wonach ich als Mieterin „die Kosten für Kleinreparaturen bis zu 100 Euro pro Einzelreparatur zu tragen“ habe. Ich solle daher die Kosten für die Instandsetzung von Duschkopf und Fensterverschluss alleine und die Kosten der Reparatur des Elektroherds anteilig bis zur Höhe von 100 Euro selbst tragen. Ist das so richtig?
Nein, denn es handelt sich bei der Reparatur des Elektroherds um keine Kleinreparatur. Bei Kosten von 150 Euro ist die Bagatellgrenze Ihres Mietvertrags eindeutig überschritten. Aus der Klausel, die Ihnen die Kosten für Kleinreparaturen auferlegt, folgt daher keine Pflicht, anteilig die Kosten der Reparatur des Elektroherds zu tragen. Bei der Instandsetzung von Duschkopf und Fensterverschluss handelt es sich hingegen tatsächlich um Kleinreparaturen. Grundsätzlich sind Klauseln zulässig, wonach Mieter/innen Kosten für Kleinreparaturen je Reparatur bis zu 100 Euro, maximal 150 Euro, zu tragen haben. Allerdings muss in der Klausel auch zugleich eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden. Mieter/innen dürfen für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres nur ein Gesamtbetrag in Höhe von bis zu 8% der Jahreskaltmiete auferlegt werden, so die derzeitige überwiegende Auffassung. Die Kostentragung für die Instandsetzung von Duschkopf und Fensterverschluss hängt somit von dem Vorhandensein einer solchen Beschränkung ab. Fehlt eine solche, ist die Klausel insgesamt unwirksam, sodass Sie auch nicht die Kosten für die Kleinreparaturen zu tragen haben. Im Zweifel sollten Sie sich daher in unseren Beratungsstellen beraten lassen. Vergessen Sie nicht, Ihren Mietvertrag mitzubringen.
Aber beachten Sie künftig, dass Sie vor der Beauftragung von Handwerkern dem Vermieter unter Fristsetzung die Gelegenheit geben müssen, die Durchführung der Reparaturen zu beauftragen.

Meine Frau und ich spielen mit dem Gedanken, unsere Familie um ein Haustier zu vergrößern. Die Katze einer gemeinsamen Freundin hat gerade Nachwuchs. Unser Vermieter teilt leider unsere Begeisterung für das Kätzchen nicht und meint, wir seien nach dem Mietvertrag nicht berechtigt, Hunde und Katzen zu halten. Tatsächlich enthält unser Mietvertrag eine entsprechende Klausel. Meine Kinder möchten das Kätzchen unbedingt haben. Umziehen wollen wir aber deshalb nicht. Kann der Vermieter verpflichtet werden, das Halten einer Katze zu dulden?
Ein Umzug ist in Ihrem Fall sicher nicht erforderlich, denn diese Klausel ist unwirksam. Das bedeutet aber nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Das Halten von Tieren gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen die Klausel zum Verbot der Tierhaltung für unwirksam erklärt. Weiter hat er entschieden, dass auch eine Klausel, die die Haltung von Katzen und Hunden verbietet, unwirksam ist. Unabhängig von den Festlegungen im Mietvertrag ist das Halten von Kleintieren immer zulässig. Das Halten von Tieren wie Hunden und Katzen kann Ihr Vermieter von seiner Zustimmung abhängig machen, diese liegt aber nicht in seinem freien Ermessen. Ob der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet ist, ist individuell zu prüfen. Der BGH hat dazu Beurteilungskriterien aufgestellt, zu diesen zählen insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe und Lage der Wohnung. Auch die Interessen der Mitbewohner sowie Anzahl und Art anderer Tiere im Haus sind zu berücksichtigen. Und natürlich sind die bisherige Handhabung des Vermieters und die Bedürfnisse der Mieter/innen zu beachten. Das Halten von Tieren kann der Vermieter in der Regel nur dann verbieten, wenn er gewichtige Gründe anführen kann, die Ihr Interesse an der Tierhaltung überwiegen. Dies wäre etwa anzunehmen, wenn Sie einen Hund der Rasse Pitbull aufnehmen wollten, da ein solcher als gefährliches Tier eingestuft wird. Bei einer Katze hingegen dürfte das nicht der Fall sein, solange sie sich nicht aggressiv gegenüber Menschen verhält oder andere außergewöhnliche Umstände vorliegen. Enthält der Mietvertrag wie in Ihrem Fall eine unwirksame Klausel, muss eine Einzelfallprüfung erfolgen. Sie sollten Ihren Vermieter höflich auf die Rechtslage hinweisen, dann dürfte der von Ihnen begehrten Zustimmung zur Aufnahme eines Kätzchens nichts entgegenstehen.

 

Da ich momentan nur Teilzeit arbeite, muss ich aufs Geld achten. Ich frage mich, ob ich mir meine 3-Zimmer-Wohnung mit 72 m² alleine tatsächlich noch leisten kann. Daher kam mir die Idee, meine finanzielle Situation durch vorübergehende Untervermietung eines Zimmers zu verbessern. Leider steht in meinem Mietvertrag „Untervermietung ist dem Mieter untersagt“. Kann ich trotzdem untervermieten oder riskiere ich damit eine Kündigung durch den Vermieter?
Sie können sich auf die Suche nach einem geeigneten Mitbewohner machen. Das Verbot der Untervermietung in Ihrem Mietvertrag ist unwirksam, da es gegen den Grundgedanken von § 553 Absatz 1 BGB verstößt. Nach § 553 Absatz 1 BGB können Sie vom Vermieter die Erlaubnis dazu verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, da Sie daran ein berechtigtes Interesse haben, welches nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Ihr wirtschaftliches Interesse, die Wohnkosten durch Untervermietung zu reduzieren, reicht dafür aus. Zudem kann auch ein berechtigtes Interesse darin liegen, durch die Aufnahme einer Person mit dieser eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu bilden, wenn es Mieter/innen darum geht, das Privatleben innerhalb der eigenen Wände zu gestalten. Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter die Erlaubniserteilung verweigern. Angesichts der Wohnungsgröße ist eine Überbelegung nicht zu befürchten. In Betracht kommen daher nur Gründe, die in der Person des Untermieters bzw. der Untermieterin liegen (Störung des Hausfriedens, Sachbeschädigung im Haus). Dies dürfte nur in den seltensten Fällen vorliegen und kann durch die Wahl von geeigneten Untermieter/innen beeinflusst werden. Bevor Sie Ihre/n Untermieter/in einziehen lassen, benötigen Sie jedoch unbedingt die Erlaubnis des Vermieters, da dieser andernfalls zur Kündigung berechtigt ist. In dem Schreiben, mit dem Sie um Erlaubniserteilung bitten, sollten Sie nicht nur auf die Unwirksamkeit der Klausel eingehen, sondern müssen auch eine/n bestimmte/n Untermieter/in mit Namen und Anschrift benennen. Weigert sich der Vermieter dennoch, die Erlaubnis zu erteilen, empfehle ich Ihnen, eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen und sich zum weiteren Vorgehen anwaltlich beraten zu lassen.

Mein Vermieter hat mir vergangene Woche zur Geburt meiner zweiten Tochter gratuliert, mir bei dieser Gelegenheit aber erklärt, dass das Abstellen des Kinderwagens im Treppenhaus nach der Hausordnung verboten sei. Tatsächlich findet sich eine entsprechende Klausel in der Hausordnung, die ich ehrlich gesagt zum ersten Mal gelesen habe. Dort fanden sich noch andere – für mich überraschende – Klauseln. So soll auch das Grillen auf dem Balkon oder das Musizieren verboten sein. Da sich meine ältere Tochter gerade auf einen Musikwettbewerb vorbereitet, spielt sie täglich Klavier. Ich befürworte das, da ich das Talent meiner Tochter fördern möchte. Ich meine, es ist auch durch Studien belegt worden, dass sich Musik positiv auf die Entwicklung von Kindern auswirkt. Sind diese Klauseln für uns denn verbindlich?
Der Gratulation schließe ich mich gerne an, dem Übrigen kann ich nur eingeschränkt zustimmen. An das Verbot von Kinderwagen im Hausflur müssen Sie sich nicht halten, wenn kein geeigneter Abstellraum vorhanden ist und die anderen Mieter/innen nicht behindert werden. Das Verbot von Grillen auf dem Balkon dürfte für Sie allerdings verbindlich sein. Dies gilt selbst für die immer beliebter werdenden Elektro- und Gasgrills. Ein generelles Musizier-Verbot ist hingegen unzulässig, da Musizieren zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung zählt. Ihre Tochter darf also Klavier spielen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Talentförderung keine Grenzen gesetzt wären. Während der Ruhezeiten und sonntags muss nämlich Zimmerlautstärke eingehalten werden. Außerhalb dieser Zeiten kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Hier spielen etwa Art des Instruments, Schalldämmung und Mieterstruktur eine Rolle. Das Klavierspielen dürfte etwa als weniger störend empfunden werden als lautes Trompeten. Aber auch ein hochwertiges Klavierkonzert kann von Nachbarn als Belästigung empfunden werden. Daher halten Gerichte einen Kompromiss von zwei bis drei Stunden täglich (außer sonntags und nur außerhalb der Ruhezeiten) in der Regel für zumutbar.

Ich wohne mit einer Freundin in einer Wohngemeinschaft. Anlässlich einer Reparatur kam unser Vermieter in unsere Wohnung. Er meinte zum Schluss seines Besuchs, dass wir die Wände streichen müssten. Dazu hätten wir uns im Mietvertrag verpflichtet. Im Mietvertrag heißt es tatsächlich: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“. Darum haben wir uns lange nicht gekümmert. Die Tapeten sehen auch dementsprechend aus – was uns bislang nicht gestört hat. Kann der Vermieter von uns verlangen, dass wir die Wohnung aufhübschen?
Nein, kann er nicht. Vielmehr muss er die Wohnung selbst streichen lassen, wenn dies überfällig ist. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Klausel des Mietvertrags auf die Mieter/innen zu übertragen. In Ihrem Fall schränkt der Vermieter Sie jedoch zu sehr ein, da Sie laut Klausel seiner Zustimmung bedürfen, um von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Wegen dieser Einschränkung ist die Klausel insgesamt unwirksam. Daher wurde die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf Sie übertragen und der Vermieter selbst schuldet die Durchführung. Sie dürfen somit, was den Zustand Ihrer Wände angeht, mit Ihrem Vermieter durchaus einer Meinung sein. Wenn Sie Ihren Vermieter unter diesem Gesichtspunkt nunmehr auffordern möchten, Ihre Wohnung zu streichen, sollten Sie ihn dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufmerksam machen. Dieser hat am 20. Juni 2012 (AZ: VIII ZR 12/12) eine solche Klausel für unwirksam erklärt.

Ein Arbeitskollege zieht demnächst mit seiner Freundin zusammen und sucht dann für seine alte Wohnung eine/n Nachmieter/in. Daran bin ich sehr interessiert, jedoch bin ich erst vor knapp 13 Monaten in meine Wohnung gezogen und im Mietvertrag findet sich folgende Regelung: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. Mai 2017 und läuft auf unbestimmte Zeit. Vermieter und Mieter vereinbaren, dass beiderseitig für die Dauer von 24 Monaten ab Mietbeginn auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet wird. Das Mietverhältnis ist demnach erstmalig ab dem 30. April 2019 kündbar. “ Ist ein solcher Ausschluss des Kündigungsrechts denn möglich?
Leider können Sie sich ohne Einverständnis des Vermieters vorerst nicht vom bisherigen Mietvertrag lösen. Bei der mietvertraglichen Vereinbarung handelt es sich nämlich um einen wirksamen Ausschluss des Kündigungsrechts. Da nicht nur Sie, sondern auch der Vermieter für eine bestimmte Zeitdauer auf das Kündigungsrecht verzichtet haben und der Kündigungsausschluss weniger als 4 Jahre beträgt, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine unangemessene Benachteiligung vor. Sie können zwar Ihrem Vermieter eine/n Nachmieter/in vorschlagen, der muss eine/n Nachmieter/in jedoch nur dann akzeptieren, wenn diese/r solvent und persönlich akzeptabel ist und Sie ein schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haben. Letzteres ist zu verneinen, wenn es lediglich darum geht, in eine günstigere oder schönere Wohnung umzuziehen. Schutzwürdig wären Sie beispielsweise, wenn Sie beruflich in eine andere Stadt versetzt würden, es sei denn, Sie haben die Versetzung selbst herbeigeführt.

Als mich die Betriebskostenabrechnung vor zwei Wochen erreichte, war ich überrascht, was der Vermieter mir alles an Kosten auferlegt. Wegen der Höhe der Betriebskosten bin ich stutzig geworden und habe die Abrechnung und die diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag genauer untersucht. Im Mietvertrag findet sich folgende Klausel: „Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung. Darüber hinaus trägt der Mieter folgende Betriebskosten: Dachrinnenreinigung, Mietausfallversicherung, Bankgebühren, Wartung des Rauchmelders. “ Ist eine Abwälzung derartiger Kosten auf Mieter/innen denn zulässig?
Die Umlegung der aufgezählten Kosten ist nur teilweise zulässig. Der Vermieter kann zwar durch eine Klausel im Mietvertrag die Betriebskosten auf Sie umlegen, jedoch wird in der Betriebskostenverordnung festgelegt, welche Kosten davon erfasst sind. Dazu gehören neben 16 ausdrücklich aufgeführten umlagefähigen Betriebskosten auch die „sonstigen Betriebskosten“ nach Ziffer 17 von § 2 der Betriebskostenverordnung. Aber: Zum einen müssen im Mietvertrag die „sonstigen Betriebskosten“ ausdrücklich aufgelistet werden, zum anderen ist die Kategorie „sonstige Betriebskosten“ kein Auffangbecken für alle möglichen Kosten. Nach § 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung gehören nämlich Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich nicht dazu. Unzulässig ist daher die Umlegung der Kosten für die Mietausfallversicherung und die Bankgebühren, da es sich hierbei um Verwaltungskosten handelt, die der Vermieter selbst tragen muss. Die Kosten der Dachrinnenreinigung und der Wartung des Rauchmelders können jedoch auf Sie abgewälzt werden. Sie sollten daher Ihrem Vermieter gegenüber die unzulässige Umlegung der Verwaltungskosten rügen. Prüfen Sie die Abrechnung gewissenhaft und machen Sie bei Unklarheiten von Ihrem Einsichtsrecht in die Belege Gebrauch. Sind Sie unsicher, sollten Sie die Abrechnung in einer unserer Betriebskostenberatungen prüfen lassen. Einwendungen gegen eine fehlerhafte Abrechnung müssen Sie als Mieter/in 12 Monate nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter erheben.

Rechtsanwalt Martin Naumann berät in den Beratungsstellen Prenzlauer Berg/ Oderberger Straße und Jablonskistraße.

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 397 / September 2018 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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siehe unter "Beratung / Beratungsstellen"