Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Schönheitsreparaturen 2017

Von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel

RAin Grunow - Strempel


Ich habe gehört, dass sich das Gesetz oder die Rechtsprechung geändert hat und ich unabhängig von der Vereinbarung im Mietvertrag die Wohnung nicht mehr renovieren muss. Ist das richtig?
Nein, das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Zwar ist nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Renovierung der Wohnung. Allerdings kann diese Verpflichtung durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter/innen übertragen werden. Aber nicht jede Vereinbarung im Mietvertrag, die Mieter/innen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wirksam. Viele dieser Klauseln – also Vereinbarungen, die formularmäßig für eine Vielzahl von Mietverhältnissen gelten sollen – sind unwirksam. Hierzu gibt es eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen, insbesondere zu Fristen der Durchführung der Renovierungen, zur Farbwahl und zu vielem mehr. Manchmal entscheidet ein einziges Wort über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Klausel. Lassen Sie sich deshalb vorsorglich beraten, bevor Sie Schönheitsreparaturen ausführen oder ablehnen.                           

In meinem Mietvertrag ist eine Klausel, wonach ich bei Beendigung des Mietverhältnisses eine anteilige Quote der Renovierungskosten zahlen muss, wenn ich nicht renoviere. Bin ich dazu verpflichtet? 
Zu solchen sogenannten Abgeltungs- oder Quotenabgeltungsklauseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine frühere Auffassung geändert. Seiner derzeitigen Rechtsprechung zufolge sind diese Vereinbarungen intransparent und benachteiligen Mieter/innen in der Regel unangemessen, da von ihnen verlangt wird, bereits bei Vertragsschluss Einschätzungen über eventuelle Kosten der Renovierung zu treffen. Solche Einschätzungen wären rein hypothetisch. Derartige Klauseln sind daher unwirksam. Bisher ist keine Quotenklausel bekannt, die transparent genug und somit wirksam wäre.                                   

Bei meinem Einzug war die Wohnung mit weiß gestrichener Raufasertapete tapeziert. Ich habe diese jetzt farblich, teilweise mit buntem Graffiti und kräftigen Farben gestaltet. Anlässlich eines Wasserschadens hat der Vermieter dies gesehen und verlangt nun, dass ich die Wohnung innerhalb von vier Wochen wieder weiß streiche. Bin ich dazu verpflichtet?             
Nein, Sie sind berechtigt, die Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses nach Ihren eigenen geschmacklichen Vorstellungen zu dekorieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen (zum Beispiel mangels wirksamer Klausel) vornehmen müsste. Allerdings sind Sie bei der Rückgabe der Wohnung verpflichtet, gegebenenfalls einzelne oder alle Arbeiten wieder zu beseitigen. Dies gilt immer dann, wenn die von Ihnen vorgenommenen Dekorationen Nachmieter/innen nicht zugemutet werden können und der Vermieter hohe Aufwendungen zur Beseitigung hätte. Dies ist zum Beispiel bei schwarz lackierten Fenstern und Türen oder sonstigen ungewöhnlichen Farben der Fall. Die Wohnung muss also am Ende des Mietverhältnisses farblich neutral gestaltet sein, sodass die Wohnung ohne Weiteres neu vermietet werden kann. Die von Ihnen gewählte Gestaltung muss von einer Vielzahl von Mieter/innen akzeptiert werden und zu unterschiedlichen Einrichtungsstilen passen. Ist dies nicht der Fall, hat der Vermieter Ihnen gegenüber einen Schadensersatzanspruch, der unabhängig von der Wirksamkeit einer Vereinbarung/Klausel im Mietvertrag besteht.                                       

Wann darf der Vermieter bei wirksamer Vereinbarung der Renovierungsklausel von mir verlangen, dass ich die Wohnung renoviere?               
Bei dieser Frage geht es um die Fälligkeit von Renovierungen. Es ist zwischen der Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses und zum Ende des Mietverhältnisses zu unterscheiden. Hat der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses Kenntnis erlangt, dass die Wohnung renovierungsbedürftig ist, kann er von Ihnen die Renovierung bereits während des laufenden Mietverhältnisses verlangen. Die Wohnung ist zum Beispiel renovierungsbedürftig, sobald aus objektiver Sicht Renovierungsbedarf besteht, zum Beispiel, wenn die Zimmerdecke stark angegraut, die Raufasertapete fleckig und verstaubt oder der Lack der Türen und Fenster stark vergilbt ist. Der Vermieter kann für die Durchführung der Renovierung eine angemessene Frist (in der Regel ein Monat) setzen. Wurde das Mietverhältnis gekündigt, haben Sie bis zum Ende des Mietverhältnisses Zeit, erforderliche Schönheitsreparaturen durchzuführen.                               

Der Vermieter verlangt von mir die Renovierung der Wohnung, obwohl im Mietvertrag die Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Darf er das?       
Viele Klauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, da sie die Mieter/innen unangemessen benachteiligen. In vielen Fällen versuchen allerdings die Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsarbeiten dennoch von den Mieter/innen durchführen zu lassen oder die Kosten hierfür einzufordern. Zur Beantwortung der Frage ist zwischen der Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch und übermäßigen Gebrauch zu unterscheiden. Handelt es sich um übliche Gebrauchsspuren im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (zum Beispiel Staubschatten von Bildern und Möbeln an den Wänden), müssen Sie beim Auszug nicht renovieren. Haben Sie jedoch den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten (zum Beispiel durch exzessives Rauchen, ungewöhnliche Farbwahl oder unsachgemäße Renovierung), kann der Vermieter die Beseitigung dieser Schäden bzw. die Kosten für deren Beseitigung verlangen. Jeder Einzelfall ist gesondert zu beurteilen. Lebt zum Beispiel in einer Wohnung eine Familie mit kleinen Kindern, ist vorhersehbar, dass zumindest im Kinderzimmer die Tapete nach einiger Zeit Gebrauchsspuren wie zum Beispiel Malerei mit Buntstiften oder Filzstiften aufweist. Ein anderes Beispiel sind Ablagerungen auf Tapeten und Lack durch Rauchen, die bereits nach kurzer Zeit auftreten können. Im letzten Beispiel besteht allerdings die Schwierigkeit der Abgrenzung zum exzessiven Rauchen. Bei einem Rechtsstreit entscheidet das Gericht hierüber.                               

Muss ich bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Abnahme-/Rückgabeprotokoll unterschreiben und welche rechtlichen Folgen ergeben sich daraus?               
Nein, Sie sind grundsätzlich nicht verpflichtet, das vom Vermieter vorgegebene und ausgefüllte Protokoll zu unterschreiben. Vielmehr ist hierbei Vorsicht geboten, denn oft ist im Protokoll am Ende klein und leicht übersehbar ein Satz enthalten, der die Mieter/innen verpflichtet, Renovierungen durchzuführen. Hierin wäre dann bei erfolgter Unterschrift ein Anerkenntnis zu sehen. Daher sollten Sie das Abnahmeprotokoll, bevor Sie es unterschreiben, sorgfältig durchlesen.       

Hilfreich ist auch dieser Zusatz vor der Unterschrift: „Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zur Kenntnis genommen.“ Hiermit wird zum Ausdruck gebracht, dass eventuell vorhandene Mängel zur Kenntnis genommen, aber nicht als von Ihnen zu beheben anerkannt wurden. Die Anfertigung eines Rückgabeprotokolls hat jedoch auch Vorteile, da dieses eine Bestandsaufnahme darstellt. Das heißt, es wird anlässlich der Rückgabe der Wohnung ein Protokoll erstellt, in dem eventuell vorhandene Schäden an der Mietsache, gegebenenfalls auch die zu deren Beseitigung Verpflichteten und noch zu erledigende Restarbeiten aufgeführt sind. Auch die Erfassung von Zählerständen erfolgt in der Regel im Abnahmeprotokoll. Die Anfertigung des Rückgabeprotokolls hat für Sie als Mieter den Vorteil, dass der Vermieter in der Regel Mängel, die im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt wurden, nicht mehr nachträglich geltend machen kann. Eine Ausnahme bilden nur verdeckte Mängel, die auch einem Fachmann nicht sofort aufgefallen wären. Vor der Rückgabe der Wohnung sollten Sie in jedem Fall bei Tageslicht im Beisein eines oder mehrerer Zeugen die Wohnung besichtigen und deren Zustand selbst protokollieren und gegebenenfalls Fotos fertigen.                                         

Ich habe eine unrenovierte oder genauer gesagt renovierungsbedürftige Wohnung gemietet. Muss ich diese trotzdem renovieren, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde?       
Grundsätzlich sind Sie in diesem Fall nur verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, wenn der Vermieter dafür einen angemessenen Ausgleich (siehe unten) geleistet hat. Anderenfalls ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Im Zusammenhang mit dieser Frage sind zwei Punkte zu klären: Zum einen die Frage, inwiefern die Wohnung renovierungsbedürftig war und zum anderen die Frage, was ein angemessener Ausgleich bei nicht renovierter bzw. renovierungsbedürftiger Wohnung ist. Eine Wohnung ist bereits dann unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig, wenn Gebrauchsspuren von Vormieter/innen zu sehen sind. Diese müssen nicht übermäßig stark sein, aber die Wohnung muss insgesamt einen renovierungsbedürftigen Eindruck machen. Hierfür ist nicht erforderlich, dass die Wohnung völlig abgewohnt ist. Schattierte Stellen an Tapeten von Möbeln der Vormieter/innen sind dagegen erheblich und bedeuten Renovierungsbedürftigkeit, selbst wenn sie nicht in jedem Zimmer vorhanden sind. Ebenfalls ist Renovierungsbedürftigkeit laut Rechtsprechung gegeben, wenn die Fenster bei Übergabe der Wohnung nicht frisch gestrichen sind und nicht nur geringfügige Lackabplatzungen aufweisen. Leichte Gebrauchsspuren in der Wohnung, die unerheblich sind, zum Beispiel kleine Lackabplatzungen oder wenige kleine nicht haftende Stellen der frisch geklebten Tapete zählen, wenn diese nicht sofort auffallen, nicht dazu. Auch der Zeitpunkt, wann die letzte Renovierung der Wohnung durchgeführt wurde, kann ein Indiz für die Renovierungsbedürftigkeit sein. Liegt dieser nur einige Monate zurück, dürfte die Wohnung nicht als unrenoviert oder renovierungsbedürftig gelten. Um Streitigkeiten am Ende des Mietverhältnisses zu vermeiden, sollten Sie bei Vertragsbeginn den Zustand der Wohnung detailliert und beweissicher dokumentieren. Denn bei einem Rechtsstreit müssen Sie die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung bei Vertragsbeginn beweisen. Fertigen Sie zu Beginn des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung festgehalten wird und lassen Sie dieses vom Vermieter unterzeichnen. Bestehen Sie darauf, die Renovierungsbedürftigkeit und alle Mängel aufzunehmen. Weigert sich der Vermieter, sollten Sie zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem oder mehreren neutralen Zeugen die Wohnung begehen und selbst ein Zustandsprotokoll und mit Datum versehene Fotos anfertigen. Das mit Datum versehene Protokoll lassen Sie von den Zeugen unterschreiben. Wenn die Wohnung bei Übergabe unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, kann eine formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag wirksam sein, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich für die Durchführung der Anfangsrenovierung zahlt. In der Regel wird als Ausgleich ein Mietnachlass gewährt. Ob der Ausgleich angemessen ist, richtet sich nach dem Zustand der Wohnung und den vorzunehmenden Renovierungen. Je stärker die Wohnung abgenutzt und abgewohnt ist, desto höher muss der Ausgleich sein. Anhaltspunkte für die Höhe können zum einen die Kosten einer Malerfirma oder aber auch die Kosten für Eigenleistungen der Mieter/innen sein. Dabei gibt es keine festen Maßstäbe, sondern es kommt auf den Einzelfall an. Der Vermieter muss im Streitfall darlegen und beweisen, dass die Ausgleichsleistung angemessen war. Auch deshalb ist es wichtig, den Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses festzuhalten.                                   

Wir haben das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2016 gekündigt, die Wohnung wurde im Einverständnis mit dem Vermieter allerdings erst am 31. Januar 2017 zurückgegeben, da wir die neue Wohnung noch nicht beziehen konnten. Der Vermieter verlangt jetzt die Renovierung der Wohnung. Zu Recht?
Sie fragen nach der Verjährung. Der Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen und auch ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch verjähren gemäß § 548 Absatz 1 BGB innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe der Wohnung. In Ihrem Fall beginnt daher die Verjährungsfrist am 31. Januar 2017. Auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses kommt es nicht an. Zu beachten ist auch, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, also bei verspäteter Rückgabe der Wohnung, unter Umständen weitere Ansprüche hat. Neben einem ortsüblichen Entgelt für die Zeit der Nutzung der Wohnung kann er zum Beispiel zusätzlich Mietausfall wegen verspäteter Neuvermietung verlangen. Erforderlich ist jedoch, dass die Mieter/innen die verspätete Rückgabe verschuldet hat und der Vermieter den Schaden nachweisen kann. Da Sie im Einvernehmen mit dem Vermieter die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses fortgesetzt haben, dürfte davon auszugehen sein, dass Ansprüche wegen entgangener Miete nicht durchgreifen würden.       

Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel berät in den Beratungsstellen Reinickendorf und Tiergarten.

Unsern Mitgliedern empfehlen wir bezüglich Schönheitsreparaturen, nichts ohne vorherige Beratung zu unterschreiben und rechtzeitig mit dem Mietvertrag und allen sonstigen Schreiben eine Beratungsstelle aufzusuchen. Bei Fragen zu Schönheitsreparaturen muss immer der gesamte Mietvertrag unter der Berücksichtigung der geltenden Rechtslage geprüft werden. Vergessen Sie bitte nicht den Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 389 / Juli 2017 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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