Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mieterhöhung und Mietspiegel 2017

Von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

RA Lodde


Ich habe soeben ein Mieterhöhungsverlangen erhalten. Kann oder muss ich sofort etwas unternehmen?

Sie haben bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang Zeit für die Überprüfung der Frage, ob Sie dem Mieter-höhungsverlangen (teilweise) zustimmen müssen oder nicht. Wir raten aber, sobald Sie eine Mieterhöhung erhalten haben, umgehend eine Beratungsstelle aufzusuchen. Sollte nämlich nicht der Vermieter selbst, sondern ein Dritter – zum Beispiel eine Hausverwaltung – das Mieterhöhungsverlangen erklärt und keine Vollmacht beigefügt haben, müssen Sie das Erhöhungsverlangen sehr schnell – das heißt innerhalb einer Woche – wegen fehlender Vollmacht zurückweisen. Außerdem ist der Zugangszeitpunkt maßgeblich für das Vorliegen von wohnwertmindernden oder -erhöhenden Merkmalen anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel. Es gilt daher, bereits zu diesem Zeitpunkt Beweise (Zeugen, Fotos) für den Zustand der Wohnung, des Gebäudes und Wohnumfelds zu sichern.

Der Berliner Mietspiegel 2017 soll ein „qualifizierter“ Mietspiegel sein. Was hat es damit auf sich und warum gibt es darüber offenbar immer wieder Streit?
Der Begriff ist in § 558d BGB definiert und bedeutet, dass der Berliner Mietspiegel 2017 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde (in Berlin vom Senat) oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter/innen anerkannt worden ist. Zudem muss er im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Erfüllt ein Mietspiegel die genannten Voraussetzungen, wird gesetzlich vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Dies wurde für die zurückliegenden Mietspiegel von Vermietern vor Gericht immer wieder in Zweifel gezogen, bislang allerdings ohne nennenswerten Erfolg. Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, AZ: VIII ZR 110/04) als Schätzgrundlage herangezogen werden. Das wird von den Gerichten in aller Regel so gehandhabt.

Mein Vermieter hat sein Erhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit Vergleichswohnungen begründet. Ein Verweis auf den Mietspiegel fehlt, obwohl ein auf meine Wohnung zutreffendes Mietspiegelfeld vorhanden ist. Was bedeutet das für das Erhöhungsverlangen?
Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, weil es nicht ausreichend begründet ist. Der Vermieter muss nämlich gemäß § 558 a Absatz 3 BGB die Angaben des qualifizierten Mietspiegels auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Dies gilt nur dann nicht, wenn das Mietspiegelfeld Ihrer Wohnung mit einem oder zwei Sternchen gekennzeichnet ist, weil diese Felder nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sind.

Ich habe eine Wohnung mit Ofenheizung, ohne Bad und mit Außen-WC gemietet. Der Vermieter gruppiert die Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen in das Feld A 1 ein. In der Beschreibung der Abschläge für Minderausstattung rechts neben der Mietspiegeltabelle finde ich meine Wohnung nicht. In welcher Höhe ist der Abschlag anzusetzen?
Das Erhöhungsverlangen ist unwirksam. Der Berliner Mietspiegel 2017 gilt für Wohnungen mit Außen-WC ausdrücklich nicht. Dem Vermieter bleibt in diesem Fall nichts anderes übrig, als sein Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen oder einem teuren Sachverständigengutachten zu begründen. Für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern, für Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2016 bezugsfertig geworden sind, und für preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen gilt der Berliner Mietspiegel 2017 ebenfalls nicht.

In seinem letzten Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel 2015 konnte sich der Vermieter auf das Vorliegen des Sondermerkmals „Moderne Küchenausstattung“ berufen und hierfür einen Zuschlag von 1,37 Euro/m² verlangen. Gibt es diesen Zuschlag auch im Berliner Mietspiegel 2017?
Nein. Zumindest nicht als Sondermerkmal. Sämtliche baualtersspezifischen Sondermerkmale sind im Berliner Mietspiegel 2017 weggefallen. Dies ist ein großer Verhandlungserfolg der Mieterorganisationen. Gerade die im Berliner Mietspiegel 2015 aufgeführten Sondermerkmale waren vor allem in Altbauwohnungen für die Mieter/innen richtig „teuer“ Beim Vorliegen mehrerer Sondermerkmale konnte zudem ohne Weiteres in zulässiger Weise der Spannenoberwert des jeweiligen Mietspiegelfelds überschritten werden. Eine solche Überschreitung ist jetzt nicht mehr möglich. Auch wird durch den Wegfall der Sondermerkmale die Berechnung der für Ihre Wohnung ortsüblichen Vergleichsmiete einfacher. Einige der ehemaligen bau-altersspezifischen Sondermerkmale wurden in die einzelnen Merkmalgruppen als wohnwerterhöhende Merkmale aufgenommen. So findet sich die oben erwähnte moderne Küchenausstattung „in ihre Einzelteile zerlegt“ jetzt in der Merkmalgruppe 2 (Küche). Aber selbst wenn in allen Merkmalgruppen wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen, führen diese nicht zur Überschreitung des Spannenoberwerts.

Ich habe vor Kurzem eine Mieterhöhung mit Verweis auf den Mietspiegel 2015 als Begründung erhalten. Jetzt erscheint der Berliner Mietspiegel 2017. Ist die Erhöhung trotzdem wirksam und nach welchem Mietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?
Die Mieterhöhung ist formal wirksam begründet. Der Vermieter konnte sie vor der Bekanntmachung des Berliner Mietspiegels 2017 ja nur mit dem Mietspiegel 2015 begründen. Trotzdem muss für die Berechnung der ortsüblichen Miete der Mietspiegel 2017 ab seinem Inkrafttreten herangezogen werden, auch durch die Gerichte. Dies liegt daran, dass der Mietspiegel 2017 die am Stichtag 1. September 2016 üblicherweise gezahlten Mieten wiedergeben soll. Eine Anwendung des Mietspiegels 2015 käme deshalb nur dann in Betracht, wenn Ihnen das Mieterhöhungsverlangen bereits vor diesem Stichtag zugegangen wäre. Diese Regelung kann, wie immer bei Erscheinen eines neuen Mietspiegels, dazu führen, dass ein ursprünglich nach dem Mietspiegel 2015 ungerechtfertigtes Erhöhungsverlangen aufgrund höherer Mietwerte im Mietspiegel 2017 gerechtfertigt und vor Gericht durchsetzbar wird. Umgekehrt kann es durchaus sein, dass Ihnen in einzelnen Mietspiegelfeldern niedrigere Mietwerte und vor allem der Wegfall der baualtersspezifischen Sondermerkmale im Berliner Mietspiegel 2017 zugutekommen.

Ich habe ein formal und der Höhe nach korrektes Mieterhöhungsverlangen erhalten. Die vom Vermieter verlangte schriftliche Zustimmungserklärung habe ich einfach vergessen abzugeben und nur die erhöhte Miete gezahlt. Trotzdem hat mich der Vermieter auf Abgabe der Zustimmungserklärung verklagt. Darf er das?
Solche unnötigen Klagen sollten unbedingt vermieden werden. Bei dem Mieterhöhungsverlangen handelt es sich juristisch gesehen um eine Vertragsänderung, die der Vermieter nicht einseitig, sondern nur mit Ihrer Zustimmung vornehmen kann. Deshalb durfte er diese Zustimmung in Ihrem Fall auch ausdrücklich verlangen und einklagen. Es genügt also nicht, einfach die erhöhte Miete zu zahlen.

In meiner Wohnung gibt es eine Vielzahl von Mängeln, die vom Vermieter trotz Aufforderung nicht beseitigt werden, obwohl dies ohne Weiteres möglich ist. Stattdessen schickt er mir jetzt ein Mieterhöhungsverlangen. Kann ich die Zustimmung wegen der bestehenden Mängel verweigern?
Nein. Behebbare Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung der Zustimmung. Die Mieterhöhung nach dem Mietspiegel ist ein rein formalisiertes Verfahren, dem ausschließlich das Vorhandensein oder Fehlen von Ausstattungsmerkmalen in der Wohnung, dem Gebäude oder dem Wohnumfeld anhand der Einordnung in das jeweilige Mietspiegelfeld und der Orientierungshilfe zum Mietspiegel zugrunde liegt. Allerdings gibt es Ausnahmen. So kann ein feuchter Mieterkeller sowohl einen Mangel darstellen als auch wohnwertmindernd in der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zu berücksichtigen sein. Natürlich müssen Sie die in Ihrer Wohnung vorhandenen Mängel auch nicht klaglos hinnehmen. Lassen Sie sich aber zur Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche und einer etwaigen Mietminderung unbedingt beraten.

Meine jetzige Wohnung habe ich vor neun Monaten gemietet. Der Vermieter hat mir nun ein Mieterhöhungsverlangen übersandt. Ich glaube aber, dass bereits meine derzeitige Miete überhöht ist. Wie soll ich vorgehen?
§ 558 BGB in Verbindung mit dem jeweiligen Mietspiegel regelt die Möglichkeit des Vermieters, die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen zu erhöhen. Die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ begrenzen die zulässige Miethöhe bei ab dem Juni 2015 neu abgeschlossenen Mietverträgen. Maßgeblich ist in beiden Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete, die anhand des Mietspiegels und der Orientierungshilfe zu ermitteln ist. Für Ihren Fall bedeutet das Folgendes: Das Mieterhöhungsverlangen können Sie ohne nähere Prüfung bei Ihren Unterlagen abheften. Es ist formell unwirksam, weil es Ihnen vor Ablauf der Jahressperrfrist nach § 558 BGB zugegangen ist. Um festzustellen, ob Ihre derzeitige Miete gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt, können Sie die für Ihre Wohnung ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2017 ermitteln. Die von Ihnen gezahlte Nettokaltmiete darf maximal 10% darüber liegen. Da es bei dieser Regel leider zahlreiche Ausnahmen und Einschränkungen gibt, sollte in einer Beratungsstelle genau geprüft werden, ob eine überhöhte Miete vorliegt.

Ich will einer Mieterhöhung nicht zustimmen, weil ich sie nach entsprechender Beratung aufgrund einer Vielzahl wohnwertmindernder Merkmale für nicht einmal teilweise gerechtfertigt halte. Außerdem wurde in der Beratung festgestellt, dass das Erhöhungsverlangen auch aus formalen Gründen unwirksam ist. Muss ich diese Umstände dem Vermieter mitteilen? Er hat die Erteilung meiner Zustimmung bereits angemahnt und mit einer Klage gedroht.
Sie sind nur für den Fall einer vollständigen oder teilweisen Zustimmung verpflichtet, dem Vermieter diese schriftlich zu erteilen, wenn er das verlangt. Eine Verpflichtung, den Vermieter über die Verweigerung Ihrer Zustimmung zu informieren oder dies gar zu begründen, besteht nicht. Natürlich kann es sein, dass Sie mit Ihrem Vermieter im Großen und Ganzen gut auskommen und es sich mit ihm „nicht verderben“ wollen. Dann ist es Ihnen unbenommen, dem Vermieter die Gründe Ihrer Nichtzustimmung mitzuteilen und zu versuchen, sich gütlich zu einigen. Wir raten aber – gerade bei formalen Mängeln des Mieterhöhungsverlangens – nicht dazu, dem Vermieter „Nachhilfeunterricht“ zu erteilen. Auch sollten Sie einen unangenehmen Vermieter durch Ihre Formulierungen besser nicht wissen lassen, dass Sie Mitglied der Berliner MieterGemeinschaft sind und sich dort beraten lassen.

Der Vermieter hat meine Einwände gegen sein Mieterhöhungsverlangen rundweg abgelehnt. Ich will es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen. Wie geht es jetzt weiter? Ab wann muss ich die erhöhte Miete zahlen, falls ich den Prozess verlieren sollte?
Der Vermieter hat nach Ablauf der Zustimmungsfrist drei Monate Zeit, Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung einzureichen. Oft schöpfen Vermieter(anwälte) diese Frist bis zum letzten Tag aus. Die Zustellung der Klage an Sie durch das Gericht nimmt dann nochmal etwa einen Monat in Anspruch. Für Sie bedeutet das, dass Sie bei einer nicht erteilten Zustimmung ohne Weiteres noch ca. vier Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist mit einer Klage rechnen müssen. Das gilt natürlich auch für den Fall, dass Sie einem Erhöhungsverlangen nur teilweise zugestimmt haben. Sorgen Sie daher unbedingt dafür, dass sich während dieser Zeit bei einer längeren Abwesenheit (ab ca. zwei Wochen) eine Person Ihres Vertrauens um Ihre Post kümmert. Sie sollten in allen Fällen einer gerichtlichen Auseinandersetzung bis zur endgültigen Klärung den geforderten Erhöhungsbetrag zur Seite legen, um ihn im Fall eines Unterliegens im Prozess gleich zur Verfügung zu haben. Denn in einem solchen Fall muss der Erhöhungsbetrag ab Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens und nicht erst ab Rechtskraft des Urteils (nach)gezahlt werden. Andernfalls liefern Sie dem Vermieter möglicherweise einen Grund, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Meiner Meinung nach liegt meine Wohnung in einer stark vernachlässigten Umgebung (Merkmalgruppe 5). Es liegt ständig Sperrmüll auf dem Gehweg herum und die heruntergekommenen Fassaden in der Nachbarschaft sind mit Graffiti beschmiert. Mein Vermieter behauptet dagegen eine „bevorzugte Citylage“ , weil sich eine U-Bahn-Station entfernt ein großes Einkaufszentrum befindet. Wer hat Recht?
Vermutlich beide nicht. Es ist seit vielen Jahren keine Gerichtsentscheidung bekannt geworden, die das Vorliegen des Negativmerkmals „vernachlässigte Umgebung“ angenommen hat. Umgekehrt werden von Gerichten als bevorzugte Citylage im Allgemeinen nur der Kurfürstendamm und seine Nebenstraßen und der Bereich Friedrichstraße/Unter den Linden anerkannt.

Ich habe einem Mieterhöhungsverlangen unter anderem deshalb nicht zugestimmt, weil zum Zeitpunkt des Zugangs keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück vorhanden war. Kurz darauf hat der Vermieter einen kleinen Fahrradständer für wenig Geld aus dem Baumarkt aufgestellt und den Mieter/innen Pkw-Stellplätze zur Verfügung gestellt. Der Parkplatz befindet sich aber ca. 300 m entfernt und ich besitze gar kein Auto. Wird das Gericht diese „Verbesserungen“ zugunsten des Vermieters berücksichtigen?
Damit wird der Vermieter vor Gericht nicht durchkommen. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen von Merkmalen ist nach einhelliger Auffassung immer der Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Sie sollten, wie bereits erwähnt, den Zustand daher unbedingt bereits zu diesem Zeitpunkt dokumentieren. Ob der Parkplatz im Übrigen zu weit entfernt wäre, ist gerichtlich noch nicht entschieden, aber wohl eher zu verneinen. Der Umstand, dass Sie selbst gar keinen Pkw besitzen, würde Ihnen allerdings wohl nicht helfen.

 

Rechtsanwalt Wilhelm Lodde berät in den Kreuzberger Beratungsstellen Möckernstraße und Adalbertstraße sowie Neukölln/ Hobrechtstraße.

Zu den einzelnen Wohnwertmerkmalen älterer Mietspiegel gibt es natürlich eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Bedenken Sie aber, dass dies grundsätzlich immer Einzelfallentscheidungen sind. Dies gilt besonders für Merkmale, die wertungsbedürftig sind wie beispielsweise „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“.

 

Mehr zum Thema finden Sie in unserer Infoschrift "Mieterhöhung".

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 388 / Mai 2017 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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