Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mieterhöhung und Mietspiegel 2013

Von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

RA Lodde


Was ist im neuen Mietspiegel 2013 anders als im letzten von 2011?
Beim Mietspiegel 2013 gelten die Sondermerkmale, beispielsweise „hochwertiges Parkett“ oder „modernes Bad“, nicht mehr pauschal für alle vom Mietspiegel erfassten Wohnungen, sondern in jeweils unterschiedlicher Höhe nur noch für einige der Baualtersklassen. Änderungen gibt es auch bei der Ermittlung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Wie bisher sind in jedem Mietspiegelfeld ein Mittelwert sowie ein oberer und unterer Wert – die sogenannte Spanne – angegeben. Auf den Mittelwert sind zuerst Sondermerkmale, sofern vorhanden, aufzuschlagen beziehungsweise – leider sehr viel seltener – vom Mittelwert abzuziehen. Nun kann es vorkommen, dass auf Ihre Wohnung so viele Sondermerkmale zutreffen, dass dadurch der Oberwert Ihres Mietspiegelfelds erreicht oder überschritten wird. Im Unterschied zu früheren Mietspiegeln ist dann eine weitere Steigerung durch wohnwerterhöhende Merkmale nicht mehr möglich.

Was ist mit dem Sondermerkmal modernes Bad“ gemeint? Mein Vermieter hat das Bad 1996 modernisiert, zählt das noch als modernes Bad?

Im neuen Mietspiegel wird zwar nicht mehr gefordert, dass die Ausstattung „zeitgemäß“ ist, aber dafür ist genauer beschrieben, was ein modernes Bad ausmacht. Die Wände müssen im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche ausreichend gefliest sein. Bodenfliesen, eine Einbauwanne und/oder Einbaudusche müssen vorhanden sein, außerdem eine Einhebelmischbatterie und ein Badheizkörper, das heißt ein sogenannter „Strukturheizkörper“ als Handtuchwärmer. Nur wenn Ihr 1996 modernisiertes Bad all diese Voraussetzungen erfüllt, ist das Sondermerkmal „modernes Bad“ gegeben. Allerdings kann der Vermieter, wenn nur einzelne dieser Ausstattungsmerkmale vorhanden sind, diese als wohnwerterhöhend im Rahmen der Spanneneinordnung geltend machen, also in der Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe.

Ich habe einen Balkon, kann diesen aber wegen des Straßenlärms und der Abgase nicht nutzen. Ist das als wohnwertmindernd zu berücksichtigen?
Nein, ein nicht nutzbarer Balkon ist im Unterschied zum Mietspiegel 2011 nicht mehr wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Ein wohnwertminderndes Merkmal liegt nur vor, wenn gar kein Balkon zu Ihrer Wohnung gehört.

Was verbirgt sich eigentlich hinter den Energieverbrauchskennwerten“ in der Merkmalgruppe 4?
Diese können bei einer extrem schlechten Wärmedämmung zu drei Negativmerkmalen in der Gruppe 4 der Orientierungshilfe führen und umgekehrt zu drei positiven Merkmalen, wenn das Haus hervorragend gedämmt ist. Die Berechnung der Energieverbrauchskennwerte ist etwas kompliziert, setzt aber voraus, dass eine Zentralheizung vorhanden ist und anhand der Heizkostenabrechnung der Energieverbrauch des gesamten Hauses ermittelt werden kann. Ist Ihre Wohnung mit einer Gas-etagenheizung ausgestattet, kann der Energieverbrauchskennwert nicht bestimmt werden. Der Energieverbrauchswert bezieht sich auf Heizung und Warmwasser. Bei dezentraler Warmwasserversorgung, beispielsweise mit Durchlauferhitzer, erfolgt ein Aufschlag.

In meiner Wohnung ist Laminat ausgelegt, gilt damit das Sondermerkmal hochwertiger Bodenbelag“?
Nein, Laminat ist nicht gleichwertig mit hochwertigem Parkett und gilt somit nicht als hochwertiger Bodenbelag. Das haben mehrere Gerichte bereits zum Mietspiegel 2011 entschieden.

Meine Wohnung liegt an einer viel befahrenen Straße, gilt aber laut Straßenverzeichnis nicht als lärmbelastet. Kann ich den Lärm dennoch als wohnwertmindernd geltend machen?
In den Erläuterungen zum Mietspiegel ist klargestellt, dass Wohnungen trotz fehlender Kennzeichnung hoch lärmbelastet sein können. Umgekehrt kann das wohnwertmindernde Merkmal trotz entsprechender Kennzeichnung der Straße aber auch entfallen, wenn Ihre Wohnung weitab von der Straße liegt, beispielsweise im zweiten Quergebäude. Es kommt auf die konkrete Beeinträchtigung Ihrer Wohnung an. Das gilt auch für Beeinträchtigungen durch Geräusche oder Gerüche durch Gewerbebetriebe, die in der Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe berücksichtigt werden.

Was ist eine moderne Entlüftung“?
Nach der Orientierungshilfe muss diese ausdrücklich „gesteuert“ sein, beispielsweise mittels eines Feuchtigkeitssensors. Daher genügt es nicht, wenn ein Ventilator lediglich mit dem Lichtschalter gekoppelt ist und beim Ausschalten des Lichts noch kurze Zeit nachläuft.

Mein Vermieter besteht ausdrücklich auf eine schriftliche Zustimmung zu seinem – sachlich leider begründeten – Mieterhöhungsverlangen. Muss ich ihm diese geben?
Ja, unbedingt. Ihr Vermieter hat genau hierauf einen Rechtsanspruch. Es genügt also nicht, einfach „zähneknirschend“ die erhöhte Miete zu zahlen, sondern Sie müssen diese Zustimmung auch schriftlich erteilen, wenn das Erhöhungsverlangen formal und von der Höhe der verlangten Miete her korrekt ist.

Ich habe am 20. Mai 2013 eine Mieterhöhung um 20% erhalten. Ich habe gehört, dass mein Vermieter nur 15% innerhalb von drei Jahren nehmen darf. Stimmt das?
Da Sie Ihre Mieterhöhung erst am 20. Mai 2013 erhalten haben, gilt für diese Mieterhöhung die Kappungsgrenzen-Verordnung, die der Senat am 7. Mai 2013 auf der Grundlage des Mietrechtsänderungsgesetzes § 558 BGB erlassen hat und die am 18. Mai 2013 verkündet wurde. Danach gilt für Berlin – als Gemeinde, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum besonders gefährdet ist – die niedrigere Kappungsgrenze von 15%, allerdings nur für Mieterhöhungen, die seit dem 19. Mai 2013 zugegangen sind. Vor Inkrafttreten der Verordnung galt die Kappungsgrenze von 15% auf der Grundlage des „Bündnisses für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ nur für Mieter/innen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen.

In meiner Wohnung befinden sich zahlreiche Mängel, deren Beseitigung ich bislang vergeblich vom Vermieter verlangt habe. Die Fenster sind undicht, im Schlafzimmer ist Schimmel aufgetreten und die Gegensprechanlage funktioniert nicht. Nun hat mir der Vermieter auch noch eine Mieterhöhung geschickt. Kann ich die Zustimmung wegen der Mängel verweigern?
Bei den von Ihnen geschilderten Mängeln leider nicht. Der Mietspiegel und die Orientierungshilfe beziehen sich allgemein auf das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Ausstattungsmerkmalen und nicht auf deren Zustand. Die Aufzählung dort ist abschließend und undichte Fenster oder Schimmel werden nicht als wohnwertmindernde Merkmale genannt. Es kommt auch nicht darauf an, dass die Gegensprechanlage aktuell gerade defekt ist, denn vorhanden ist sie ja, das heißt es handelt sich um einen behebbaren Mangel. Es gibt aber auch Überschneidungen. Ein durchfeuchteter Keller ist durchaus ein Mangel und kann außerdem als wohnwertmindernd im Rahmen der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Mietspiegel berücksichtigt werden.

Ich habe am 13. Mai 2013 eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel 2011 erhalten. Ist sie trotzdem wirksam und nach welchem Mietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?
Die Mieterhöhung ist grundsätzlich wirksam. Der Vermieter konnte sie am 13. Mai 2013 ja nur mit dem Mietspiegel 2011 begründen. Trotzdem muss für die Berechnung der Miete der Mietspiegel 2013 herangezogen werden, auch durch die Gerichte. Dies liegt daran, dass der Mietspiegel 2013 die am 1. September 2012 üblicherweise gezahlten Mieten wiedergibt.

Ich will einer Mieterhöhung nicht zustimmen, weil ich sie nach entsprechender Beratung für nicht gerechtfertigt halte. Kann mir der Vermieter deshalb kündigen?
Keinesfalls. Er kann Sie zunächst nur auf Zustimmung zu seiner Mieterhöhung verklagen. Erst wenn Sie nach einer solchen Klage vom Gericht zur Zustimmung verurteilt worden sind und dann immer noch nicht zahlen, kann der Vermieter unter Umständen das Mietverhältnis kündigen. Näheres hierzu finden Sie in unserer Infoschrift „Kündigung durch den Vermieter“. Aber Achtung: Sollten Sie zur Zustimmung verurteilt werden, müssen Sie die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt nachzahlen, zu dem das Mieterhöhungsverlangen ursprünglich wirksam werden sollte. Sie sollten also das entsprechende Geld gegebenenfalls ansparen.

Rechtsanwalt Wilhelm Lodde berät in den Kreuzberger Beratungsstellen Möckernstraße und Adalbertstraße.

 

Mehr zum Thema Mieterhöhung finden Sie in unserer Infoschrift "Mieterhöhung".

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 361 / Juli 2013 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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