Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mängel und Mängelbeseitigung

Von Rechtsanwältin Ingeborg Loch


An einer Wand im Wohnzimmer zeigen sich mehrere Risse. Ist mein Vermieter verpflichtet, diese zu beseitigen?
Grundsätzlich ja, zumindest wenn Sie die Wohnung nicht bereits mit Rissen gemietet haben oder – falls doch – Sie sich Ihre Ansprüche auf Beseitigung und mögliche Minderung vorbehalten haben. Umstritten ist allerdings, ob man wegen dieses Mangels die Miete mindern kann, da Risse in der Regel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur unerheblich beeinträchtigen. Einigkeit besteht in Rechtsprechung und Literatur darüber, dass es sich dabei um Mängel handeln kann, die Gewährleistungsansprüche des Mieters auslösen. Der Grund dafür ist in der Definition des vertragsgemäßen Gebrauchs zu finden. Der beschränkt sich nicht nur darauf, dass die in der Wohnung und im Wohngebäude befindlichen Anlagen und Einrichtungen alle funktionieren. Es geht beim Wohnen auch darum, dass man sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlen kann, und dazu gehören bestimmte ästhetische Qualitäten. Es hängt also entscheidend vom Ausmaß der Risse ab, welche Ansprüche Sie gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen können. Erfordert die Beseitigung der Risse eine Neutapezierung, gehört auch diese zur Mängelbeseitigung. Für die Zeit zwischen Mängelanzeige und Mängelbeseitigung können Sie die Miete mindern. Bei feinen Haarrissen, von denen keine optische Beeinträchtigung ausgeht, wird eine Minderung regelmäßig ausgeschlossen sein. Teilen Sie die dem Vermieter den Mangel schriftlich mit und dokumentieren Sie die Risse.


Meine Wohnung wird nicht ausreichend warm, im Wohnzimmer sind nur 20°C, im Kinderzimmer und im Bad erreiche ich sogar nur 18°C. Mein Vermieter meint, das wäre ausreichend. Muss ich mich damit abfinden?
Gesetzliche Regelungen über die Dauer der Heizperiode bestehen nicht. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, wird grundsätzlich die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode angesehen. Der Vermieter ist während der Heizperiode zur Beheizung verpflichtet. Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss er heizen. Als Faustregel gilt nach allgemeiner Rechtsprechung, dass die Heizung in Betrieb genommen werden muss, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18°C sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält. Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, haben sie das Recht auf Mietminderung. Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber unter 16°C, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die im Mietvertrag festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist, und zwar von 6 bis 23 Uhr bzw. 24 Uhr. In vielen Mietverträgen sind Mindesttemperaturen von 20 bis 22°C für den Wohnraum und 23°C für das Bad festgehalten. Diese Werte werden von den meisten Gerichten anerkannt und auch zugrunde gelegt, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung nicht vorhanden ist. Im Übrigen gilt für zum Aufenthalt bestimmte Räume 20°C als angemessene Mindesttemperatur. Für nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmte Räume wie Flure, aber auch für Schlafzimmer, wird eine Temperatur von 18°C üblicherweise als angemessen angesehen. Der Vermieter ist allerdings berechtigt, in der Nacht zwischen 24 und 6 Uhr zum Zweck der Energieeinsparung die Temperatur bis auf 16°C herabzusenken. Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag Vereinbarungen zu Mindesttemperaturen enthält und messen Sie regelmäßig die Raumtemperatur. Wenn Sie tagsüber und abends, gemessen mit einem geeichten Thermometer in 1 m Höhe über dem Fußboden in der Raummitte, nicht in allen Räumen 20°C erreichen, können Sie die ordnungsgemäßen Beheizung von Ihrem Vermieter verlangen und nötigenfalls vor Gericht einklagen.

Unter dem Fenster im Schlafzimmer ist die Wand ständig feucht. Ich fürchte, dort entsteht gesundheitsgefährdender Schimmel. Was kann ich tun, damit der Vermieter etwas dagegen unternimmt?
Überprüfen Sie zunächst Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten. Vermieter behaupten gern, dass die Entstehung von Feuchtigkeit und Schimmel durch falsches Verhalten der Mieter/innen verursacht würde. Sie müssen den Vermieter über den Mangel informieren, denn die rechtzeitige Mängelanzeige ist wichtig, um Ihre Rechte zu wahren. Teilen Sie dem Vermieter mit, wo der Mangel auftritt und welches Ausmaß er hat und setzen Sie ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung. Ihre Mängelanzeige sollte die Mitteilung enthalten, dass Sie die Miete ab sofort unter Vorbehalt leisten. Dadurch können Sie später noch eine Mietminderung durchführen. Über die Höhe der Mietminderung lassen Sie sich bitte in einer der Beratungsstellen beraten. Versenden Sie das Schreiben am besten als Einwurf-Einschreiben. Wird der Vermieter in der von Ihnen gesetzten Frist nicht tätig, müssen Sie Ihren Anspruch bei Gericht durchsetzen. Sichern Sie Beweise, indem Sie den Mangel dokumentieren. Die MieterGemeinschaft bietet ihren Mitgliedern zu vergünstigten Bedingungen an, einen Schimmel-sachverständigen mit der Besichtigung des Mangels und der Fertigung eines Kurzgutachtens über den Zustand zu beauftragen.

Unser Aufzug ist sehr störanfällig, im letzten Monat fiel er für zehn Tage aus. Ich musste mein Kleinkind hoch- und runtertragen sowie die schweren Einkäufe bis zur achten Etage schleppen. Kann ich wenigstens die Miete mindern?
Wenn der Aufzug nicht funktioniert, sind Sie berechtigt, die Miete zu mindern. Wegen der Höhe der Mietminderung kommt es darauf an, in welcher Etage Sie wohnen. Bei der achten Etage gehe ich davon aus, dass Ihnen eine Mietminderung von 15 bis 20% für die Zeit des Aufzugausfalls zusteht. Die Mietminderung berechnet sich aus der Bruttomiete, also der Miete einschließlich Betriebs- und Heizkosten. Wie bei jedem Mangel müssen Sie den Vermieter über den Ausfall des Aufzugs unterrichten und ihn unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern.

Meine Nachbarn hören oft bis spät in die Nacht laute Musik. Was kann ich dagegen tun?
Sie sollten im Interesse eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses zunächst Ihre Nachbarn auf dieses Problem ansprechen. Wenn die Nachbarn ihr Verhalten nicht ändern, müssen Sie sich an Ihren Vermieter wenden. Die Lärmbelästigung stellt einen Mangel der Mietsache dar. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass Sie Ihre Wohnung ohne Lärmbelästigungen nutzen können und notfalls dem Verursacher der Störung kündigen. Sie können Ihren Anspruch auf mangelfreie Nutzung Ihrer Wohnung auch gerichtlich durchsetzen. Führen Sie ein möglichst genaues Protokoll über die Lärmbelästigungen. Lassen Sie Familienangehörige und Bekannte unterschreiben, wenn diese bei Besuchen Zeug/innen des Lärms sind. Das Lärmprotokoll ist auch eine hilfreiche Basis zur Berechnung der Mietminderung wegen der Beeinträchtigung durch Nachbarschaftslärm.

Unser Treppenhaus ist ständig schmutzig, teilweise sogar vermüllt. Muss ich das hinnehmen?
Mängel im Treppenhaus oder im Hausflur muss der Vermieter genauso beseitigen wie Mängel in der Mietwohnung. Ob Mängel des Treppenhauses zur Mietminderung berechtigen, hängt im Einzelfall nicht nur davon ab, wann die Grenze der Zumutbarkeit überschritten ist, sondern auch vom Zustand des Treppenhauses bei Abschluss des Mietvertrags. War das Treppenhaus bereits bei Anmietung in einem desolaten Zustand, können nach Meinung einiger Gerichte Mieter/innen diesen Zustand nicht nachträglich beanstanden. Ich halte diese Ansicht für unzutreffend. Zudem zahlen Sie in der Regel für die Gebäudereinigung im Rahmen Ihrer Betriebskosten, sodass Sie einen Anspruch darauf haben, dass diese Gelder wirtschaftlich sinnvoll verwertet werden und der Vermieter dies kontrolliert. Dokumentieren Sie deshalb regelmäßig den Zustand des Treppenhauses und machen Sie möglichst auch Fotos. Für nicht erbrachte Leistungen können Sie ggf. die Betriebskosten kürzen. Die Voraussetzung dafür ist natürlich wie bei jedem Mangel, dass Sie diesen dem Vermieter angezeigt haben, um ihm Gelegenheit zur Beseitigung zu geben.

Mein Toilettenabfluss war verstopft. Der Vermieter will, dass ich die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung trage. Muss ich die Kosten wirklich übernehmen? In meinem Mietvertrag steht, dass ich für Kleinreparaturen die Kosten zu tragen habe.
Sie als Mieter haben die Kosten nur zu tragen, wenn Sie die Verstopfung schuldhaft verursacht haben, wenn Sie also in den Abfluss Dinge hineingeworfen haben, die nicht hineingehören. Schließlich kann sich auch bei normalem Gebrauch eine Leitung zusetzen, beispielsweise durch Kalk- oder Schmutzablagerungen. Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich wurden, müssen Sie selbstverständlich nicht tragen. Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel sollten Sie in einer Beratungsstelle anwaltlich überprüfen lassen. Viele Klauseln sind unwirksam, weil sie Mieter/innen unangemessen benachteiligen. Was zu den Kleinreparaturen gehört, ist in § 28 Absatz 3 der II. Berechnungsverordnung aufgeführt. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Der BGH begrenzt zusätzlich die Möglichkeit der Abwälzung der Kosten für Kleinreparaturen noch enger nur auf Gegenstände, die dem häufigen Zugriff der Mieter/innen unterliegen. Eine Kleinreparaturklausel muss eine Begrenzung der Höhe der einzelnen Reparatur und der Gesamtkosten eines Jahres enthalten. Als wirksam werden hier bis zu 100 Euro für eine Einzelreparatur und 7 bis 8% der Nettokaltmiete für die Gesamtkosten eines Jahres gehalten.

In der Nachbarschaft wird seit Wochen gebaut. Der Baulärm ist unerträglich. Wie kann ich mich dagegen wehren und darf ich deshalb die Miete mindern?
Teilen Sie zunächst Ihrem Vermieter mit, dass Sie wegen des Baulärms die Miete ab sofort unter Vorbehalt leisten, denn dann können Sie auch im Nachhinein eine Mietminderung geltend machen. Baulärm stellt einen Mangel der Mietsache dar. Sie sind mit einer Minderung nur ausgeschlossen, wenn die Lärmbelästigung bei Vertragsschluss für Sie voraussehbar war, zum Beispiel wenn sich in unmittelbarer Nachbarschaft eine Baulücke befindet. Aber selbst wenn dies der Fall ist, ist Ihre Minderung nur für eine übliche Beeinträchtigung durch Baulärm ausgeschlossen. Bei dem unerträglichen Baulärm, den Sie schildern, wäre auch dann eine Mietminderung möglich. Es ist für eine gerichtliche Auseinandersetzung hilfreich, wenn Sie in einem Lärmtagebuch möglichst genau Tag und Zeit sowie Umfang der Beeinträchtigungen notieren. Wenn möglich, lassen Sie die Aufzeichnungen durch Zeug/innen, beispielsweise Mitbewohner/innen oder Besucher/innen, unterschreiben.

Meine Badewanne ist vergraut und rau. Ich wohne seit 34 Jahren in der Wohnung. Kann ich eine neue Wanne verlangen?
Obwohl die durchschnittliche Lebensdauer einer Badewanne bei 23 Jahren liegt, können Sie nicht allein deshalb eine neue Badewanne verlangen, weil das durchschnittliche Alter überschritten ist. Es kommt darauf an, ob die Badewanne zum vertragsgemäßen Verbrauch noch geeignet ist. Wenn Sie in Ihrem Wohlbefinden beim Baden durch die raue Oberfläche beeinträchtigt werden, ist dies nicht mehr der Fall und Sie können die Instandsetzung der Badewanne verlangen. Ob Ihr Vermieter Ihnen dann eine neue Badewanne zur Verfügung stellt oder die alte instand setzt, bleibt dem Vermieter überlassen.

Seit Wochen ist unser Fernsehempfang gestört. Einige Sender kann ich gar nicht mehr empfangen. Darf ich die Kabelgebühren einbehalten?
Eine nur kurzzeitige Störung des Fernsehempfangs rechtfertigt keine Mietminderung. Sie teilen jedoch mit, dass Ihr Fernsehempfang bereits seit Wochen gestört ist. Dieser Mangel berechtigt Sie zur Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung ist umstritten, Gerichte gewähren eine Mietminderung von 2% bis 10%. Es ist in jedem Fall aber wichtig, den Vermieter schriftlich über den Mangel zu informieren. Da die Kabelgebühren weiter entstehen, dürfen diese nicht einbehalten werden. Anders sieht es lediglich dann aus, wenn der Kabelbetreiber den schlechten Empfang selbst verursacht hat.

In der Küche reißen die Bodenfliesen. Die Silikondichtung zur Wand hat sich auch abgelöst. Muss der Vermieter das beseitigen und kann ich die Miete kürzen, bis der Mangel behoben ist?
Ihr Vermieter muss die Bodenfliesen und diese Silikondichtung zur Wand erneuern. Ich rate Ihnen, die Miete nur unter Vorbehalt zu bezahlen und dann nach Beendigung der Mangelbeseitigungsarbeiten die Minderung durchzuführen. Im Vornhinein können Sie noch gar nicht abschätzen, wie weit Sie in Ihrem Mietgebrauch durch die Mangelbeseitigungsarbeiten beeinträchtigt sein werden.

Rechtsanwältin Ingeborg Loch berät Mitglieder in den Beratungsstellen Köpenick/Wilhelminenhofstraße und Lichtenberg/Einbeckerstraße.

 

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 372 / Februar 2015 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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