Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Häufige Mietrechtsirrtümer I

Von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

RA Friedmann


Vor 6 Wochen habe ich die Betriebskostenabrechnung für 2015 erhalten. Ich soll über 600 Euro nachzahlen, hatte aber noch keine Zeit, die Abrechnung prüfen zu lassen. Mein Nachbar meinte nun, dass ich Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen müsse. Ist die Frist dafür schon abgelaufen? Außerdem hat mein Nachbar, dessen Wohnung genauso groß wie meine ist, ein Guthaben erhalten. Das kann doch nicht stimmen, oder?

Gegen Ihre Betriebskostenabrechnung müssen Sie keinen „Widerspruch“ einlegen, ein solcher – etwa „hiermit lege ich gegen Ihre Abrechnung Widerspruch ein“ – wäre auch völlig wirkungslos. Das Gesetz regelt vielmehr, dass Sie Ihrem Vermieter alle konkreten inhaltlichen Einwände „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung“ mitteilen müssen. Ihre Einwendungen müssen, wenn Sie beispielsweise am 15. November 2016 die Abrechnung erhalten haben, Ihrem Vermieter bis zum 30. November 2017 zugehen. Das heißt nicht, dass Sie die Angelegenheit auf die lange Bank schieben dürfen. Zwar löst nur eine formell wirksame Abrechnung die Frist aus, aber die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern ist äußerst kompliziert. Zudem hat der BGH in den vergangenen Jahren die formellen Anforderungen stark aufgeweicht. Sie sollten daher umgehend eine unserer Beratungsstellen aufsuchen. Nehmen Sie zur Beratung Ihren Mietvertrag und die beiden letz-ten Abrechnungen mit. Viele Einwände werden erst bei der Einsicht in die Rechnungsbelege und Verträge offenbar. Ihren Anspruch auf Belegeinsicht müssen Sie gegebenenfalls zeitnah geltend machen.
Unterschiedliche Abrechnungsergebnisse bei Ihnen und Ihrem Nachbarn können vielfältige Gründe haben. Beispielsweise können Vorschüsse unterschiedlicher Höhe vereinbart sein. Bei verbrauchsabhängig abgerechneten Betriebskosten (Wasser, Heizung) kann ein unterschiedlicher Verbrauch vorliegen. Zudem können beide Mietverträge voneinander abweichende Regelungen zur Umlage von Betriebskosten enthalten. Das unterschiedliche Ergebnis kann also für sich genommen keinen Einwand gegen die Abrechnung begründen, aber auf erst noch zu ermittelnde mögliche Fehler der Abrechnung hinweisen.


Mein Vermieter verlangte von mir die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 15% ab 1. Juli 2015. Da meine Miete seit sieben Jahren unverändert war, habe ich zugestimmt, weil nach meiner Kenntnis die Miete alle drei Jahre um 15% erhöht werden kann. Nun behauptete ein Bekannter, bei einer Erhöhung ginge es nur nach dem Mietspiegel. Hat er Recht? Falls ja, kann ich von meinem Vermieter seit Juli 2015 zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Tatsächlich kann die Miete nur dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, wenn vier Voraussetzungen eingehalten sind. Erstens müssen zwischen den Erhöhungsterminen mindestens 15 Monate liegen. Zweitens kann das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Drittens darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15% erhöht werden. Diese drei Voraussetzungen hat Ihr Vermieter offenbar eingehalten. Viertens müssen Sie einem Erhöhungsverlangen aber nur zustimmen, soweit die ortsübliche Miete dadurch nicht überschritten wird. Diese wird normalerweise nach dem Berliner Mietspiegel ermittelt. Sollte Ihre Miete durch die Erhöhung nun über der ortsüblichen Miete liegen, müssen Sie diese dennoch weiter bezahlen und können die gezahlten Erhöhungsbeträge nicht zurückfordern. Durch Ihre Zustimmung ist eine wirksame Vertragsänderung zustande gekommen, auch wenn Sie die Zustimmung nicht hätten erteilen müssen. Sie sollten bei künftigen Mieterhöhungen unbedingt fachkundigen Rat einholen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass die Zustimmung zu einer unwirksamen Mieterhöhung nach § 558 BGB zu keiner vertraglichen Änderung der Miete führt.

Unser Vermieter verlangt von uns nun bereits zum dritten Mal in diesem Jahr eine Mieterhöhung. Erst wollte er ab Januar 2016 monatlich 60 Euro mehr, weil wir eine Heizkostennachzahlung für 2014 leisten mussten, im Mai 2016 erhöhte er die Miete um mehr als 8 Euro, nachdem er eine Gegensprechanlage eingebaut hatte, und nun verlangte er unter Berufung auf den Mietspiegel eine weitere Erhöhung um 24 Euro ab Dezember 2016. Wir dachten, er darf die Miete nur alle 15 Monate erhöhen.
Diesem Irrtum unterliegen viele Mieter/innen. Aber Sie müssen die Gründe für die Erhöhung Ihrer monatlichen Miete beachten. Die gesetzliche Sperrfrist gilt nur für Erhöhungen der Grundmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel. Erhöhungen der Vorschüsse für Betriebs- und Heizkosten sind keine Mieterhöhungen im eigentlichen Sinn und bleiben ebenso außer Betracht wie Erhöhungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, wozu der Einbau der Gegensprechanlage zählt. Auch solche Erhöhungen sollten Sie aber stets überprüfen lassen.

In meinem Mietvertrag vom September 2015 steht, dass eine Kündigung erstmals zum 31. August 2017 möglich ist. Ich habe fristgerecht zum 31. März 2017 gekündigt, da in einer befreundeten Wohngemeinschaft in Neukölln endlich ein Zimmer für mich frei wurde. Mein Vermieter hat die Kündigung aber erst zum 30. August 2017 akzeptiert. Meine Freunde in Neukölln meinten jedoch, dass die Kündigungsfrist für Mieter/innen immer nur drei Monate betragen würde. Stimmt das?
Ja, die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter/innen beträgt drei Monate und darf nicht verlängert werden. Allerdings ist Ihr Vermieter dennoch im Recht. Durch die Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag wird nämlich nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter/innen verlängert, sondern Sie haben mietvertraglich einen beiderseitigen Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Das ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig, wonach das beiderseitige Kündigungsrecht für längstens vier Jahre vertraglich ausgeschlossen werden kann. Frühestens zum Ablauf des vereinbarten Zeitraums können Sie mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Ich habe von meinem Vermieter am 15. Dezember 2016 eine Modernisierungsankündigung erhalten. Er verlangt von mir eine Mitteilung, ob ich die angekündigten Maßnahmen dulden werde. Hierfür hat er mir eine Frist bis 31. Januar 2017 gesetzt. Außerdem soll ich bis dahin mitteilen, ob die Modernisierung und die angekündigte Mieterhöhung für mich besondere Härten darstellen. Die Zustimmungsfrist beträgt aber doch drei Monate, oder?
Nein, da irren Sie. Zustimmen müssen Sie einer Modernisierung überhaupt nicht, Sie müssen diese aber unter Umständen dulden. Der Vermieter hat Anspruch darauf, von Ihnen innerhalb einer angemessenen Frist zu erfahren, ob Sie die Maßnahmen dulden oder nicht. Die von Ihrem Vermieter gesetzte Frist dürfte angemessen sein. Sollten Sie die Frist verstreichen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass Ihr Vermieter gegen Sie Klage auf Duldung der Maßnahmen erhebt. Deshalb sollten Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Frist beraten lassen, ob Sie die geplanten Maßnahmen ganz oder teilweise dulden müssen. Außerdem sollten Sie umgehend prüfen lassen, ob mögliche Härtegründe in Bezug auf die Maßnahmen selbst oder auf die angekündigte Mieterhöhung nach Modernisierung vorliegen, da Sie solche Härtegründe nur bis zum Ablauf des Monats geltend machen können, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. In Ihrem Fall endet die Frist am 31. Januar 2017, danach können sie Härtegründe nicht mehr geltend machen, es sei denn, diese entstehen erst nach diesem Termin. Die Ihnen bekannte dreimonatige Frist ist keine Zustimmungsfrist, sondern bezieht sich auf die Modernisierungsankündigung. Diese muss Ihnen bis spätestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Baumaßnahmen zugehen.

Ich hatte mit meinem damaligen Freund im Jahr 2009 eine Wohnung gemietet. Nach unserer Trennung bin ich Ende 2014 aus der Wohnung ausgezogen. Gegenüber dem Vermieter habe ich schriftlich gekündigt. Er hat die Kündigung nicht bestätigt, meinem Ex-Freund aber erlaubt, seine neue Freundin in die Wohnung aufzunehmen. Nach wie vor richtet der Vermieter dennoch alle Schreiben an uns beide. Aktuell verlangt er – auch von mir – die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Ich habe wiederholt darauf hingewiesen, dass ich nicht mehr Mieterin und nicht mehr dort gemeldet bin. Demnächst werde ich nach Australien ziehen. Kann ich verlangen, dass er mir schriftlich bestätigt, dass ich nicht mehr Mieterin der Wohnung bin?
Leider können Sie das nicht verlangen. Für Ihre rechtliche Stellung als Mieterin der Wohnung ist es völlig unerheblich, ob Sie diese tatsächlich nutzen oder dort polizeilich gemeldet sind. Es ist auch ohne Bedeutung, dass die neue Freundin Ihres Ex-Freunds mit Erlaubnis des Vermieters dort eingezogen ist. Sie können das Mietverhältnis nur gemeinsam mit Ihrem Mitmieter kündigen, ihre alleinige Kündigung war also unwirksam. Allerdings können Sie dem Vermieter vorschlagen, eine gemeinsame schriftliche Vereinbarung mit Ihnen und Ihrem Ex-Freund zu treffen, dass Sie ab sofort aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dieser alleiniger Mieter der Wohnung bleibt. Denkbar wäre auch, dass jemand anderes an Ihrer Stelle in den Mietvertrag eintritt oder dass dessen neue Freundin an Ihrer Stelle Mieterin wird. Eine einvernehmliche Lösung wäre durchaus auch im Interesse Ihres Vermieters, da er künftig Schwierigkeiten haben könnte, Ihnen in Australien Mieterhöhungen oder Ähnliches zuzustellen. Zwingen können Sie ihn zu einer solch vernünftigen Lösung allerdings nicht.

Ich bin seit vielen Jahren Mieterin einer schönen und noch sehr günstigen Altbauwohnung in Schöneberg. Am 1. Januar 2017 trete ich eine neue Arbeitsstelle in Düsseldorf an. Weil der Arbeitsvertrag erst Anfang Dezember unterzeichnet wurde, konnte ich erst jetzt kündigen. Ich habe meinem Vermieter drei solvente Nachmieter/innen aus meinem Bekanntenkreis genannt, die die Wohnung zu den jetzigen Bedingungen ab Januar mieten und mir einen angemessenen Abstand für meine Einbauten zahlen würden. Der Vermieter hat diese zum Gespräch eingeladen, der Mietvertragsabschluss scheiterte, da er wesentlich mehr Miete als bisher verlangte. Ich meine, meiner Verpflichtung zur Stellung von drei Nachmieter/innen nachgekommen zu sein. Mein Vermieter behauptet, ich müsse bis 31. März 2017 die volle Miete zahlen, wenn er vorher keine/n Mieter/in zu seinen Bedingungen findet. Auf eine Abstandszahlung hätte ich keinen Anspruch. Vielmehr behalte er sich vor, die Entfernung meiner Einbauten von mir zu verlangen. Dabei erhöhen diese den Gebrauchswert der Wohnung erheblich. Wer hat Recht?
Leider hat Ihr Vermieter Recht. Es gibt, unabhängig von der Zahl der benannten Nachmieter/innen, keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, wenn das Mietverhältnis, wie hier, mit einer Frist von drei Monaten beendet werden kann, es sei denn, es ist ausnahmsweise im Mietvertrag vereinbart. Eine solche Vereinbarung kommt bei Altverträgen in Berlin gelegentlich vor, wenn die Mieter/innen die Wohnung nach Anmietung erst in einen zeitgemäßen und bewohnbaren Zustand versetzt haben und im Gegenzug vom Vermieter das Recht zugestanden erhielten, bei Auszug Nachmieter/innen zu stellen, um einen Teil ihrer Kosten von diesen zurückzuerhalten. Sie sollten Ihren Mietvertrag daraufhin überprüfen. Anderenfalls kann der Vermieter auf Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen und tatsächlich auch den Rückbau Ihrer Einbauten verlangen.

Wir leben seit den 80er Jahren in einem Altbau im Graefekiez. Gemeinsam mit anderen Mieter/innen haben wir mit viel Aufwand das zuvor vernachlässigte Grundstück nutzbar gemacht. Der Hof wurde von uns Mieter/innen auf eigene Kosten begrünt, wir haben auch Sitzecken mit Grillplatz eingerichtet, die Hausgemeinschaft kommt oft dort zusammen, um zu feiern, zu essen oder auch nur gemütlich zusammenzusitzen. Der alte Eigentümer hat das geduldet. Nun haben wir einen neuen Eigentümer aus Luxemburg. Dessen Hausverwaltung hat uns aufgefordert, innerhalb von zwei Wochen sämtliche Gartenmöbel aus dem Hof zu entfernen, da sie sonst entsorgt würden. Außerdem erhielten viele Mieter/innen eine Abmahnung, weil sie kleine Schuhregale und Ähnliches auf den Treppenabsätzen stehen haben. Wir sind der Meinung, dass uns sowohl hinsichtlich der Gartennutzung als auch wegen der Gegenstände im Treppenhaus ein Gewohnheitsrecht zusteht, welches der neue Eigentümer gelten lassen muss. Dürfen wir unsere Sachen im Treppenhaus lassen und den Garten weiter wie bisher nutzen? In unserem Mietvertrag steht dazu nichts.
Leider nein. Sie haben als Mieter/innen nur Anspruch auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Diese ist in Ihrem Mietvertrag definiert. Da dort als Mietsache nur Ihre Wohnung aufgeführt ist, dürfen Sie Gemeinschaftsflächen im Prinzip auch nur zum Erreichen und Verlassen der Wohnung, Ihres Kellers, der Mülltonnen und dergleichen nutzen. Ein Anspruch auf Gestaltung und Nutzung dieser Gemeinschaftsflächen nach Geschmack der Mieter/innen besteht nicht, so ärgerlich dies in Ihrem Fall natürlich ist. Auch aus dem puren Desinteresse des bisherigen Vermieters an den Aktivitäten der Mieter/innen lässt sich kein Recht zur dauerhaften Nutzung des Grundstücks in gleicher Weise wie bisher ableiten. Sie sollten sich aber mit den anderen Mieter/innen zusammensetzen und klären, ob einzelne Mieter/innen über Schriftwechsel mit dem Voreigentümer verfügen, aus dem sich entnehmen lässt, dass dieser den Mieter/innen genau diese Nutzung dauerhaft zugestehen wollte. An eine entsprechende verbindliche Verpflichtung des alten Vermieters wäre auch der neue Eigentümer gebunden. Die Schuhregale und persönlichen Gegenstände sollten die betreffenden Mieter/innen nach der Abmahnung unbedingt aus dem Treppenhaus entfernen, anderenfalls riskieren die abgemahnten Mieter/innen eine fristlose Kündigung. Insbesondere bei „ambitionierten“ Neueigentümern ist damit zu rechnen, dass diese Möglichkeit der wahre Grund der Abmahnung ist und weniger die Schuhe, als vielmehr die Altmieter/innen stören.

Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann berät die Mitglieder in den Kreuzberger Beratungsstellen Bergmannstraße und Möckernstraße.

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 386 / Februar 2017 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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