Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Gebrauchsrechte und vertragliche Nebenpflichten im Wohnraummietverhältnis

Von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

RA Junge


Mein Vermieter möchte sich vom Zustand meiner Räume überzeugen. Muss ich ihm Zutritt gewähren?
Grundsätzlich haben Mieter/innen das sogenannte „Hausrecht“. Das bedeutet, dass die Mieter/innen entscheiden, wem sie Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren. Dieses Recht kann jedoch vertraglich eingeschränkt werden. Darüber hinaus kann sich der Vermieter auch auf berechtigte Interessen zur Besichtigung der Mieträume berufen, zum Beispiel bei notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen, beabsichtigter Modernisierung oder bei einem vorgesehenen Verkauf der Mieträume. Zunächst sollten Sie also Ihren Mietvertrag daraufhin prüfen lassen, ob er eine gesondert ausgehandelte Vereinbarung über die regelmäßige Besichtigung zur Überprüfung des Zustands der Mieträume enthält. Ist dies der Fall, müssten Sie wohl mindestens einmal jährlich nach vorheriger Ankündigung den Zutritt zur Überprüfung des Zustands der Mieträume gewähren. Ohne eine individuelle vertragliche Vereinbarung sind Routinekontrollen jedoch unzulässig. Der BGH hat vor Kurzem entschieden, dass ein formularmäßig vereinbartes Zutritts-/Besichtigungsrecht unwirksam ist. Bei einer Klauselvereinbarung müssen Sie dem Vermieter somit den regelmäßigen Zutritt nicht gewähren. Der BGH stellte in dieser Entscheidung auch klar, dass ein Anspruch des Vermieters, ihm nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zu gewähren, nur besteht, wenn er einen konkreten sachlichen Grund für die Besichtigung angibt.
Die Überprüfung des Zustands der Mieträume ist auch dann nicht zulässig, wenn der Vermieter dadurch Informationen zur Begründung einer Mieterhöhung erlangen will.


Mein Vermieter will von mir angezeigte Mängel an den Fenstern meiner Mietwohnung beseitigen lassen. Dafür soll ich Baufreiheit schaffen. Bin ich dazu verpflichtet?
Auch wenn Sie als Mieter/in ein Interesse daran haben sollten, den von Ihnen angezeigten Mangel beseitigen zu lassen, sind Sie zur aktiven Mitwirkung nicht verpflichtet. Instandsetzungsarbeiten müssen zwar – unabhängig von einem Interesse der Mieter/innen daran – geduldet werden, die Duldungspflicht beschränkt sich jedoch auf passives Stillhalten. Somit hat Ihr Vermieter selbst die notwendigen Ab- und Umbauarbeiten an Ihrer Einrichtung und Ihrem Mobiliar zu veranlassen. Andererseits dürfen Sie die Durchführung von Arbeiten auch nicht behindern. Wenn beispielsweise wertvolle Einrichtungs- oder Kunstgegenstände durch den Vermieter vor der Ausführung der Arbeiten nicht fachgerecht abgebaut oder gesichert werden können, müssten Sie bei Bedarf selbst eine Fachfirma mit der Ausführung dieser Arbeiten beauftragen. Die Beauftragung können Sie jedoch von der Zahlung eines angemessenen Kostenvorschusses abhängig machen. Der Vermieter muss zudem nach der Ausführung der Arbeiten die Aufwendungen und Kosten für die Wiederherstellung des alten Zustands in angemessenem Umfang ersetzen.

Nach einem von der Wohnung über meiner Mietwohnung ausgehenden Wasserschaden hat mein Vermieter mich zur Schadensregulierung an meine Hausratversicherung verwiesen. Muss ich meine Versicherung in Anspruch nehmen?
Der Vermieter muss in diesem Fall grundsätzlich nur die Kosten für die Beseitigung der Schäden an der Mietsache selbst tragen, das heißt er muss die Räume falls nötig trocknen und erforderliche Renovierungs- und Fußbodenarbeiten – zum Beispiel das Auswechseln des Bodenbelags wie Parkett, Laminat oder Teppichboden – ausführen lassen. Für derartige Schäden tritt Ihre Hausratversicherung ohnehin nicht ein. Schäden an Ihrem persönlichen Eigentum muss der Vermieter aber nur erstatten, wenn der Schaden durch schuldhaftes Handeln oder durch Unterlassen des Vermieters entstanden ist, beispielsweise aufgrund nachgewiesener Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht trotz offensichtlich bestehenden Instandhaltungsbedarfs. Dies dürfte nur in den wenigsten Fällen nachweisbar sein. Insofern kann die Inanspruchnahme Ihrer eigenen Hausratversicherung – insbesondere bei einer schwierigen Beweislage – die Schadensregulierung erheblich vereinfachen.
Als Eintrittspflichtiger kommt auch der über Ihnen wohnende Mieter in Betracht, soweit dieser seine Sorgfalts- und Obliegenheitspflicht schuldhaft verletzt hat. Bei einer übergelaufenen Badewanne dürfte dies zweifellos der Fall sein, bei einem Schaden am Waschmaschinenschlauch ist der Nachweis bereits schwieriger. Beispiel: Hat der Betrieb der Waschmaschine immer fehlerfrei funktioniert und der Schlauch Aquastop und sind keine Anzeichen für Schlauchermüdung zu erkennen, hat der über Ihnen wohnende Mieter die Schäden vermutlich nicht schuldhaft verursacht. Anders ist es, wenn der Mieter den Schlauch unsachgemäß befestigt hat und dieser sich dann löst. Aber Achtung: Ob und wie lange eine Waschmaschine unbeaufsichtigt laufen darf, ohne dass es zur Verletzung der Sorgfaltspflicht kommt, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Grundsätzlich müssen sowohl Ihr Vermieter als auch der über Ihnen wohnende Mieter für an Ihrem Eigentum entstandene Schäden nur eintreten, soweit sie diese verschuldet haben. Ist der über Ihnen wohnende Mieter haftpflichtversichert, kann das die Schadensregulierung deutlich vereinfachen.

Mein Mietvertrag sieht eine Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung vor. Kann der Vermieter darauf bestehen?
Soweit mietvertraglich wirksam vereinbart ist, dass Sie eine Haftpflichtversicherung abschließen müssen, kann der Vermieter dies auch verlangen und durchsetzen. In Rechtsprechung und Fachliteratur ist umstritten, ob eine formularvertragliche Vereinbarung wirksam ist. Bei wirksamer vertraglicher Vereinbarung könnte der Vermieter Sie sogar auf den Abschluss einer Haftpflichtversicherung verklagen. Die Weigerung, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, würde eine Kündigung des Mietverhältnisses allerdings nicht rechtfertigen. Anders wäre das zu beurteilen, wenn Sie durch Gerichtsurteil zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet werden und der Verpflichtung nicht nachkommen. Soweit der Mietvertrag keine entsprechende Verpflichtung enthält, kann der Vermieter nicht nachträglich den Abschluss einer Haftpflichtversicherung verlangen, selbst dann nicht, wenn Sie die Erlaubnis zur Installation von Haushaltsgeräten wie zum Beispiel einer Waschmaschine erbitten. Dies kann anders bewertet werden, wenn Sie die Absicht haben, erhebliche bauliche Veränderungen mit einem hohen Schadensrisiko vorzunehmen, zu denen Sie die Erlaubnis des Vermieters benötigen. In diesem Fall könnte der Vermieter nach derzeitiger Rechtslage seine Zustimmung vom Bestehen einer Haftpflichtversicherung abhängig machen. Im Übrigen ist eine Haftpflichtversicherung durchaus sinnvoll, denn damit sind Sie gegen Schadensersatzansprüche – auch von Mitmietern – abgesichert.

Auf dem Treppenabsatz vor meiner Wohnungstür steht mein Schuhregal. Muss ich der Aufforderung meines Vermieters nachkommen, das Regal zu entfernen?

Das Treppenhaus dürfen Sie zwar benutzen, um Ihre Mietwohnung zu erreichen, darüber hinaus ist das Treppenhaus jedoch nicht, auch nicht als Stellfläche, mitvermietet. Somit kann der Vermieter von Ihnen verlangen, dass Sie außerhalb der Mieträume, also auch auf dem Treppenabsatz vor Ihrer Mietwohnung, nicht dauerhaft Gegenstände abstellen. Da er im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht Fluchtwege freizuhalten und die Brandgefahr zu verringern hat, ist er je nach baulicher Gestaltung sogar verpflichtet, das Entfernen eines Schuhregals oder anderer abgestellter Gegenstände zu verlangen. Soweit Fluchtwege nicht verstellt werden und der Vermieter anderen Mieter/innen das Aufstellen eines Schuhregals gestattet hat, muss er sich an den Gleichbehandlungsgrundsatz binden lassen. In diesem Fall dürfte er Ihnen das Aufstellen eines Schuhregals nicht verbieten.

Mein Vermieter will, dass ich mein Fahrrad nicht mehr in der Wohnung abstelle. Bin ich verpflichtet, das Fahrrad im Keller oder im Hof abzustellen?
Es kommt darauf an, ob der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält. Sollten Sie bei Vertragsabschluss einer entsprechenden Vereinbarung zugestimmt haben und sollte eine geeignete Abstellmöglichkeit für Fahrräder in einem gesonderten abschließbaren Fahrradabstellraum oder auf dem gesicherten Hof des Mietwohngebäudes vorhanden sein, könnte der Vermieter Sie auf die Nutzung dieser Abstellmöglichkeit verweisen. Soweit Ihr Vertrag und die dazugehörige Hausordnung keine Regelungen dazu enthalten, werden Sie Ihr Fahrrad insbesondere dann, wenn es sich um ein sehr wertvolles Fahrrad handelt, auch in der Wohnung abstellen können, soweit beim Transport des Fahrzeugs nicht mit einer Beschädigung oder Verschmutzung des Treppenhauses oder des Aufzugs zu rechnen ist. Sofern Sie einen Keller mitgemietet haben, in dem Ihr Fahrrad Platz findet, kann der Vermieter Sie zur Unterstellung des Fahrrads allerdings auch auf diesen verweisen.

In meinem Mietvertrag wurde die Mitbenutzung des Dachbodens zum Wäschetrocknen vereinbart. Darf nun der Vermieter die Mitbenutzung des Dachbodens einfach verbieten?
Soweit die Mitbenutzung des Dachbodens zum Trocknen von Wäsche mietvertraglich ausdrücklich vereinbart wurde, kann dieses vertraglich vereinbarte Recht nur dann einseitig aufgekündigt werden, wenn dort neuer Wohnraum geschaffen oder der Dachboden dazu verwendet werden soll, anderweitig neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen auszustatten. Wenn diese Absicht nicht besteht, können Sie die Weiterbenutzung des Dachbodens zum Wäschetrocknen gegen Ihren Vermieter durchsetzen. Nur wenn eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung zur Mitbenutzung des Dachbodens fehlt, kann der Vermieter die geduldete Mitbenutzung des Dachbodens widerrufen. Dieser Widerruf darf jedoch nicht willkürlich erfolgen, zum Beispiel dürfen von der Mitbenutzung des Dachbodens insbesondere nicht lediglich einzelne Mieter/innen ausgeschlossen werden. Auch eine behördliche Auflage kann den Vermieter dazu verpflichten, die Dachbodennutzung einzuschränken, aber das kommt in der Praxis äußerst selten vor.

Ich möchte eine eigene Einbauküche anschaffen. Muss ich meinen Vermieter um Zustimmung bitten und kann er mir den Einbau verbieten?
Soweit Ihr Vermieter Ihnen bei Mietbeginn lediglich einen Herd und eine Spüle bereitgestellt hat, wäre der Einbau einer Küche im Rahmen einer Mietermodernisierung eine deutliche Wohnwertverbesserung. Wenn der Einbau der Küche mit einem erheblichen Eingriff in die Bausubstanz verbunden ist und damit beispielsweise die vorhandene Wasser- und Elektroinstallation wesentlich verändert wird, bedarf es der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann entsprechend der Höhe der zu erwartenden Rückbaukosten neben der Kaution eine zusätzliche Sicherheit verlangen. Die Einwilligung des Vermieters benötigen Sie nicht, wenn die Aufstellung der Küche nicht mit einem Eingriff in die Bausubstanz verbunden ist, nicht zu wesentlichen Veränderungen an der Mietsache führt, die Küche bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Weiteres wieder entfernt und der ursprüngliche Zustand auch hinsichtlich der bei Mietbeginn vorhandenen Wasser- und Elektroinstallation wiederhergestellt werden kann. In diesem Fall können Sie, solange Sie den fachgerechten Einbau gewährleisten, frei schalten und walten. Bei Eingriffen in die Bausubstanz oder in die vorhandene Wasser- und Elektroinstallation müssen Sie jedoch vor Beginn der Einbaumaßnahme die Zustimmung des Vermieters einholen. Die Zustimmung darf der Vermieter nicht willkürlich verweigern. Zustimmen muss er zum Beispiel dann nicht, wenn er selbst beabsichtigt, im Rahmen von Modernisierungsarbeiten eine moderne Einbauküche zu installieren, um dadurch höhere Mieteinnahmen zu erzielen.
Beachten Sie auch: Sollten Sie Herd und Spüle mitgemietet haben, dürfen Sie diese nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters entsorgen. Sie müssen sie aufbewahren und bei Entfernung Ihrer eigenen Einbauküche, spätestens aber bei Ende des Mietverhältnisses wieder aufstellen und anschließen. Mit dem Einbau einer mietereigenen Küche sind Sie während des Mietverhältnisses für die Erhaltung der Küche verantwortlich. Ob Sie bei einem vorzeitigen Auszug und einer vom Vermieter gestatteten Zurücklassung der noch nicht abgewohnten Einbauküche Wertersatz erhalten, hängt von Ihrer Vereinbarung mit Ihrem Vermieter ab. Wenn der Vermieter durch die Zurücklassung der Küche eine höhere Miete erzielen kann, kommt eine Zahlungspflicht wegen Bereicherung infrage. Bei Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter bei einer erkennbar nur für diese Wohnung eingepassten Küche, die nicht ohne Weiteres woanders aufgestellt werden könnte, das Zurücklassen der Einbauküche verlangen. Er müsste in diesem Fall allerdings eine Entschädigungszahlung leisten, also den bei Ende des Mietverhältnisses festzustellenden Zeitwert für die Küche erstatten.

Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge berät die Mitglieder in den Beratungsstellen Kreutzigerstraße in Friedrichshain, Esmarchstraße in Prenzlauer Berg und Sonnenallee in Neukölln.


Treppenhäuser dienen auch als Rettungswege. Darüber hinaus müssen Treppenhäuser ständig frei zugänglich für Lösch- und Rettungsmaßnahmen der Feuerwehr und Rettungskräfte sein. Im Brandfall müssen sie den Bewohner/innen auch zur Selbstrettung zur Verfügung stehen. Die Berliner Feuerwehr empfiehlt dringend: Kein Lagern von brennbaren Gegenständen in Treppenräumen, Fluren und Gängen, die im Brandfall zur Flucht genutzt werden. Weitere Infos: http://www.berliner-feuerwehr.de/ihre-sicherheit/im-notfall/verhalten-im-brandfall/

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 369 / September 2014 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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