Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

12.07.2017

Das Vorschaltgesetz – Entlastung für Sozialmieter/Innen mit Wermutstropfen

Der Soziale Wohnungsbau wird seiner Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum für Geringverdienende zu schaffen, schon seit langem nicht mehr gerecht. Kostenmieten, in die in der Vergangenheit überhöhte Baukosten und Kosten für Zinsen eingeflossen sind, führten zu Mieten weit oberhalb der ortsüblichen Miete des Mietspiegels. Mangels jedweder Kappungsgrenzen kam und kommt es für die betroffenen Mieter/innen immer wieder zu Mieterhöhungen von mehreren Euro pro Quadratmeter „von einem Tag auf den anderen“. Die Möglichkeit rückwirkender Mieterhöhungen konnte zudem zu enormen Nachzahlungsforderungen der Vermieter führen.


Für 2018 ist eine umfassende Reform des Sozialen Wohnungsbaus geplant. Als einen ersten Schritt hat das Abgeordnetenhaus von Berlin am 06. Juli 2017 das „Erste Gesetz zur Änderung des Wohnraumgesetzes“ (sogenanntes Vorschaltgesetz) verabschiedet, das sofort in Kraft getreten ist. Damit werden vier Regelungskomplexe der von Senatorin Lompscher für 2018 in Aussicht gestellten Reform vorweggenommen. Das Gesetz gilt für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden.

Keine rückwirkenden Miterhöhungen mehr
Bislang waren im sozialen Wohnungsbau Mieterhöhungen rückwirkend für einen Zeitraum bis zu 27 (!) Monaten möglich, wenn sich die laufenden Kosten für die Wohnung nachträglich erhöht hatten (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG). Diese Möglichkeit fällt mit Inkrafttreten des Vorschaltgesetzes ersatzlos weg. Damit wird endlich eine Gleichstellung mit den Mieter/innen freifinanzierten Wohnraumes erreicht, bei denen eine rückwirkende Mieterhöhung, gleichgültig aus welchem Rechtsgrund (Mietspiegel, Modernisierung), unzulässig ist. Diese Neuregelung ist daher ausdrücklich zu begrüßen.

Höhere Mietkostenzuschüsse durch Bruttowarmmiete als Bezugsgröße
Mieter/innen mit geringem Einkommen konnten bereits bislang gemäß § 2 Wohnraumgesetz Berlin einen Mietkostenzuschuss beantragen, soweit die Nettokaltmiete 30% des anrechenbaren Haushaltseinkommens überstieg. Als Bezugsgröße gilt ab jetzt die deutlich höhere Bruttowarmmiete, das heißt die Nettokaltmiete zuzüglich der Vorschüsse für Heiz- und Betriebskosten. Allerdings gibt es Begrenzungen hinsichtlich der Angemessenheit der Wohnfläche. Als angemessen gelten weiterhin für Ein-, Zwei- und Drei- Vierpersonen-Haushalte 50, 65, 80 und 90 Quadratmeter, für jede weitere Person 12 Quadratmeter. Im Einzelfall kann eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu höchstens 20 % zugelassen werden. Der maximale Mietzuschuss wird ferner von 2,50 Euro (kalt) auf 5,00 Euro (warm) angehoben und darf maximal 50 Prozent der Gesamtmiete betragen. Bezuschusst werden können Warmmieten von höchstens bis zu 14 Euro pro Quadratmeter. Die Neuregelungen mögen dazu führen, dass im Einzelfall deutlich höhere Mietkostenzuschüsse erlangt werden können und der Kreis der Anspruchsberechtigten erweitert wird. Zu kritisieren ist aber, dass Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, die nach dem 1. Januar 2016 eine Wohnung ohne Anschlussförderung bezogen haben oder beziehen werden, weiterhin keinen Mietkostenzuschuss erhalten sollen.

Geringerer Verkaufspreis kommt Mieter/innen nur in Zukunft zugute
Grundlage der zulässigen Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau ist die sogenannte Kostenmiete, die anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt wird. In diese sind in der Vergangenheit oft die überhöhten ursprünglichen Baukosten des Gebäudes und die Kosten für Bankkredite eingeflossen. Und zwar auch dann, wenn der Erwerber die Immobilie zu einem viel geringeren Preis gekauft hat und deshalb diese Kosten selbst gar nicht zu tragen hatte. Künftig wird zumindest ein niedrigerer Kaufpreis als die ursprünglichen Herstellungskosten berücksichtigt und führt zu einer entsprechenden Reduzierung der zulässigen Kostenmiete. Zentraler Kritikpunkt: Dieses „Günstigkeitsprinzip“ gilt nur für zukünftige Verkäufe, so dass bei vorher erfolgten Veräußerungen der Erwerber nach wie vor mit der Kostenmiete Aufwendungen verlangen kann, die er gar nicht getätigt hat. Senatorin Lompscher begründet dies mit einem angeblichen „Rückwirkungsverbot“ des Vorschaltgesetzes. Eine Ansicht, der die „Expertenkommission zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus“ ausdrücklich widerspricht und die vielfach auf Kritik stößt. Dies umso mehr, als mit der eigentlichen Reform 2018 das bisherige Berechnungsmodell der Kostenmiete für alle Sozialwohnungen abgeschafft werden soll. Das hätte mit dem Vorschaltgesetz bereits jetzt geschehen können und müssen!

Kein vorzeitiges Ende der Förderung bei Objekten ohne Anschlussförderung
Zu begrüßen ist immerhin, dass § 5 des Wohnraumgesetzes Berlin gestrichen wird. Dies verhindert ein vorzeitiges Ende der Förderung bei Objekten ohne Anschlussförderung und erhält die ursprünglichen Bindungsfristen. Eigentümer von Sozialbauten können dadurch künftig nicht mehr vorzeitig aus der Bindung aussteigen, so dass die Wohnungen für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein gesichert bleiben.

 

RA Wilhelm Lodde

 

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