Berliner Mietergemeinschaft e.V.

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MieterEcho online 02.03.2017

Wirkung der Umwandlungsverordnung begrenzt

In einer Pressemitteilung vom 1. März feiert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die seit Mitte März 2015 geltende Umwandlungsverordnung als Erfolg. Seither dürfen Mietshäuser in Sozialen Erhaltungsgebieten, besser bekannt als „Milieuschutzgebiete“, nicht mehr ohne Genehmigung des jeweiligen Bezirksamts in Einzeleigentum aufgeteilt werden. „Nach einer kurzfristigen, überproportionalen Steigerung kurz vor Inkrafttreten der neuen Verordnung, konnte eine sukzessive Abnahme der Umwandlung von 2.042 Wohnungen im 1. Quartal auf 787 im 4. Quartal verzeichnet werden“, so die Senatsverwaltung. Ein genauerer Blick auf die Daten aus dem Monitoringbericht für das Jahr 2015 zeigen jedoch: Die Umwandlungsverordnung ist eher ein stumpfes Schwert als ein wirksames Instrument gegen Verdrängung.
Im Jahr 2015 gab es 22 Soziale Erhaltungsgebiete, innerhalb derer für 2519 Wohnungen Anträge auf Umwandlung in Eigentum gestellt wurden. In 2022 Fällen wurde die Umwandlung genehmigt, das entspricht 80 Prozent. Das seit Mitte März geltende Gesetz sieht vor, dass Anträge auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begründet werden müssen. Und als Begründung reicht es schließlich, dass Hauseigentümer sich verpflichten, den Mieter/innen in den nächsten sieben Jahren ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Diese Bestimmung ist Bundesrecht. 76 Prozent der gestellten Anträge und 94 Prozent der genehmigten Anträge verwiesen auf das Vorkaufsrecht. Nun wäre ein Blick in die Zukunft interessant: Wie viele der derzeitigen Mieter/innen werden in den nächsten sieben Jahren die von ihnen bewohnte Wohnung erworben haben? Und wie viele der derzeitigen Mieter/innen werden innerhalb der nächsten sieben Jahre aufgrund der erhöhten Mieten schon verzogen sein? Denn die Umwandlung in Eigentumswohnungen geht meistens einher mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen und entsprechenden Mieterhöhungen (vgl. MieterEcho 383/ September 2016).
Ein interessanter Aspekt des Berichts ist die Verlagerung der Umwandlungspraxis von den Erhaltungsgebieten in Nachbargebiete bzw. in solche, für die erst im Jahr 2016 der Milieuschutz beschlossen wurde. Ebenfalls beobachtet wurden Vorzieheffekte, d.h. vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung wurden besonders viele Häuser in Einzeleigentum aufgeteilt. So könnte es sein, dass auch jetzt der Druck auf die Gebiete steigt, die noch nicht unter Milieuschutz stehen und sich dort die Entwicklung wiederholen wird. Selbst wenn sich der Umwandlungsprozess in den sozialen Erhaltungsgebieten verlangsamt hat, wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen schreibt, bleibt der Umwandlungstrend auf das gesamte Stadtgebiet bezogen ungebrochen. 2011 wurden berlinweit 4.500 Wohnungen umgewandelt, 2014 waren es schon 11.100 und 2015 17.200, und zwar mit den meisten Fällen nicht vor, sondern nach dem Inkrafttreten der Verordnung.
Die Spitzenreiter bei der Aufteilung in Einzeleigentum waren die Gebiete Luisenstadt, Boxhagener Platz und Graefestraße. In Pankow waren besonders Arnimplatz, Helmholtzplatz und Teutoburger Platz betroffen und in Tempelhof-Schöneberg das Gebiet Bautzener Straße.
Das Monitoring des Senatsverwaltung zeigt auch, dass vor allem professionelle Immobiliengesellschaften hinter dem Geschäft mit den Eigentumswohnungen stehen. So waren 53 Prozent der Antragsteller „sonstige juristische Personen“. Ende 2015 kamen nur noch 5 Prozent der Umwandlungsanträge von Privateigentümern.
Für einen wirklichen Schutz von Mieter/innen würde wohl nur ein Umwandlungsverbot sorgen können, das stadtweit gilt und das Vorkaufsrecht als Genehmigungsgrund in Frage stellt.

Jutta Blume

Kurzfassung des Monitoringberichts:
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/soziale_erhaltungsgebiete/download/jahresbericht2015_kurzfassung.pdf

 

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