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MieterEcho online 24.04.2017

Energetische Modernisierung als Hebel zur Profitmaximierung: Eine Initiative in Tempelhof wehrt sich

„Glücklich wohnen“, der Leitspruch der österreichisch-deutschen Buwog AG, ist an Zynismus kaum zu überbieten. Denn über 200 Mietparteien in der Tempelhofer Gontermannstraße, Teil einer Siedlung aus den 1920er Jahren, wehren sich zurzeit gegen mietpreissteigernde Modernisierungen durch den börsennotierten Immobilienkonzern, der in Berlin etwa 5.000 Wohnungen besitzt. Sie werden mit ungewollten Investitionen konfrontiert, die den Wohnwert nicht verbessern, die Heizkosten nur minimal senken, die Mietbelastung jedoch deutlich erhöhen.

Da der Straßenzug aber Teil eines Stadterhaltungsgebietes ist, in dem die „städtebauliche Eigenart“ – also auch das homogene Erscheinungsbild der Siedlung – geschützt werden soll (kein Milieuschutz), ist der Investor von der Genehmigung für die Maßnahme durch das bezirkliche Stadtentwicklungsamt abhängig. Ob die aber versagt werden darf, ist sehr fraglich.

Ein vom zuständigen Bezirksstadtrat Jörn Oltermann (Bündnis 90/Die Grünen) initiierter Runder Tisch mit VertreterInnen der betroffenen Haushalte, des Unternehmens und der Bezirkspolitik bzw. -verwaltung am 20. April im Rathaus Schöneberg verlief aus Sicht der MieterInnen Initiative Gontermannstraße durchaus zufriedenstellend. Sowohl die finanzielle Belastung der MieterInnen durch die geplanten Baumaßnahmen wie die bezirkliche Genehmigung im Rahmen der Stadterhaltungsverordnung standen im Mittelpunkt der Gesprächs. Laut Pressemitteilung der Initiative wurden insbesondere Vorschläge diskutiert, wie die finanzielle Belastung der MieterInnen reduzieren werden können. Die Verhandlung über „eine für beide Seiten sinnvolle Modernisierungsvereinbarung“ sei aber noch nicht beendet, wie es heißt.

Der Hintergrund des Konflikts: Anfang Februar kündigte die Tempelhofer Feld GmbH, ein Tochterunternehmen der Wiener Holdinggesellschaft Buwog AG, umfangreiche energetische Modernisierungsmaßnahmen an. Sie will insbesondere die Fassaden und Dächer dämmen und die Doppelkastenfenster durch Kunststofffenster ersetzen. Betroffen sind insgesamt 232 Wohnungen. Da elf Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umgelegt werden dürfen, wird die Mietbelastung um 2,81 Euro pro Quadratmeter steigen und damit um fast 50 Prozent von durchschnittlich 5,85 auf 8,66 Euro nettokalt. Die zu erwartende Energieeinsparung, rechnet die Mieterinitiative vor, steht dabei in keinem Verhältnis zu den angekündigten Mieterhöhungen. Bei einer 65-Quadratmeter-Wohnung wären mindestens 185 Euro mehr Miete fällig, die eingesparten Heizkosten aber würden maximal 15 Euro im Monat betragen. In einer Pressemitteilung vom 20. März bezeichnet deshalb die Initiative die Energieeinsparverordnung (EnEV) als „Katalysator der Verdrängung“. So ist in Tempelhof der Wegzug von Alleinerziehenden und jungen Familien, aber auch von älteren Menschen, die in der Siedlung aufgewachsen sind oder seit mehreren Jahrzehnten dort leben, aus ihrem Wohnviertel zu befürchten.

Vor allem börsennotierte Unternehmen verfolgen eine systematische Strategie, die Mieteinnahmen durch Modernisierungen zu steigern. Zuletzt formierte sich Widerstand gegen die angekündigte „Sanierung“ von etwa 600 Wohnungen im Reinickendorfer Lettekiez durch die Gesellschaft Vonovia (vgl. ME online vom 6.3.) oder gegen die geplante Modernisierung der Wohnhäuser in der Otto-Suhr-Siedlung in Kreuzberg durch Berlins größten privaten Vermieter, der Deutsche Wohnen. Aber energetische Hüllensanierungen an Gebäuden bilden nicht nur das spezielle Geschäftsmodell der Giganten auf dem Wohnungsmarkt, um umfangreiche Mietsteigerungen durchsetzen zu können. Wie eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von Anfang des Jahres belegt, nutzen alle kapitalmarktorientierte Anbieter die Mieterhöhungsspielräume, die ihnen der Markt und das Mietpreisrecht ermöglichen, konsequent und flächendeckend aus. Die Initiative in der Gontermannstraße beklagt deshalb nicht von ungefähr einen massiven Instandhaltungsstau − denn mit dessen Abbau könnte der Eigentümer keine höheren Mieteinnahmen begründen. Laut BBSR-Studie geben gerade börsennotierte Wohnungsunternehmen wesentlich weniger für die laufende Instandhaltung ihrer Wohnungsbestände aus als beispielsweise kommunale Akteure. Der Schwerpunkt des „Asset Managements“ (Bestandsbewirtschaftung) liegt dagegen auf der Aktivierung der Modernisierungsumlage. Der Geschäftsführer dieses Geschäftsbereichs bei der Buwog AG und zugleich Vorstandsmitglied der Unternehmensgruppe, Herwig Teufelsdorfer, stellte in einem Interview unmissverständlich fest, dass es mit„gezielten Modernisierungen“ als ein Schwerpunkt der Unternehmenspolitik gelingen würde, „die Auswirkungen der Mietpreisbremse zu dämpfen“ (vgl. Buwog Geschäftsbericht 2015/16, S. 22). Diese stelle deshalb für die Buwog Group keine „nennenswerte Beeinträchtigung“ dar (ebd., S. 64).

Vor fast sieben Jahren, anlässlich der Übernahme von etwa 2.300 Wohnungen in Berlin ‒ der Großteil davon in Tempelhof ‒ und damit des Beginns der Expansion der Buwog-Group nach Deutschland, teilte das Unternehmen ihr Kalkül mit: Die Deutschland-Strategie sei „ganz klar auf langfristige Ertragsoptimierung“ ausgerichtet. Daher konzentriere sich die Buwog auf das ertragsstarke mittlere Qualitätssegment, in dem deutlich höhere Renditen als mit Topobjekten zu erzielen seien. „Wir wollen nicht die schönsten, sondern die profitabelsten Häuser“, betonte der Vorstandsvorsitzende damals. (Pressemeldung vom 16.6.10)

Das passt, denn zur „Optimierung“ der Betriebsergebnisse im Interesse der Shareholder wird dann auch gern mal ein städtebaulich bedeutendes Gebäudeensemble durch Fassadendämmung und neue Kunststofffenster verhunzt. Obwohl die widerständigen Tempelhofer Mieter rein rechtlich kaum Chancen haben, sich dagegen zu wehren, bleibt zu hoffen, dass sie und ihre Unterstützer dem Geschäftsgebaren von Buwog zumindest politisch und öffentlichkeitswirksam weiter Druck entgegensetzen können. Ein Folgetermin für den Runden Tisch, an dem weitere Verhandlungsfortschritte erzielt werden sollen, ist für den 30. Mai geplant.

Joachim Maiworm

 

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