MieterEcho online 16.06.2016
Paradigmenwechsel im Neubau gefordert
Der Verband Berliner-Brandenburgischer Wohnungsbauunternehmen (BBU) fordert einen grundlegenden Paradigmenwechsel für den Neubau in der Hauptstadt. Zwar lägen die Neubauinvestitionen auf Rekordniveau, doch „wenn sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, wird der Neubau dem Bevölkerungswachstum in Berlin weiterhin hinterher laufen“, warnte BBU-Vorstand Maren Kern am Mittwoch bei der Jahrespressekonferenz des Verbandes. Dabei müsste „der Bau bezahlbarer Wohnungen für breite Bevölkerungsschichten oberste Priorität haben“.
Als „Neubaubremsen“ sieht der Verband vor allem fehlendes Bauland, stetig steigende Grundstückspreise, schleppende Planungsverfahren sowie „unflexible und immer höhere Baustandards“, wie es im Jahresbericht heißt. Dazu komme eine in vielen Teilen der Stadt weit verbreitete Ablehnung von Neubauvorhaben. Die Haltung „Not in my backyard“ (nicht in meinem Hinterhof) sei „in großen Teilen der Bevölkerung nach wie vor en vogue“, so Kern. Bar jeglichen Realitätsbezuges würden bei fast jedem Planverfahren „Verschattungen“ und „Kaltluftschneisen“ ins Feld geführt. Viele Projekte mussten aufgrund von Widerständen deutlich reduziert werden, aber das könne sich die Stadt angesichts der dramatischen Wohnungsknappheit nicht leisten.
Der BBU erkennt zwar an, dass die Neubautätigkeit im vergangenen Jahr deutlich gestiegen sei, aber das reiche bei weitem nicht aus. Von den 2015 fertiggestellten 10.700 Wohneinheiten wurden zudem über 40 Prozent als Eigentumswohnungen angeboten und der Anteil der geförderten Wohnungen mit Nettokaltmieten von 6,50 Euro pro Quadratmeter liegt bei lediglich zehn Prozent. Nach Schätzungen des Verbandes müssten pro Jahr mindestens 20.000 Wohnungen fertiggestellt werden, davon ein Drittel im unteren Segment. Um geförderte Wohnungen zielgenauer zu verwenden, sollte laut Kern auch eine Art Neuauflage der Fehlbelegungsabgabe geprüft werden, d.h. Besserverdienende müssten in diesen Wohnungen dann auch höhere Mieten zahlen.
Doch zunächst soll die Bautätigkeit selbst angekurbelt werden. Zur Beschleunigung der Planungsverfahrung schlägt der BBU den Einsatz von bezirklichen „Genehmigungsmanagern“ vor, die abteilungsübergreifend agieren und die Prozesse deutlich verkürzen könnten.
Sorgen macht sich der BBU aber vor allem um die Baukosten, denn die seien in den vergangenen Jahren „regelrecht explodiert“, so Kern. Für einen Standardneubau wird derzeit mit durchschnittlichen Baukosten (inklusive Grundstück) von 2934 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Daraus ergeben sich für die Unternehmen Kostenmieten von 12 Euro pro Quadratmeter Dem müsse mit einem Bündel von Maßnahmen begegnet werden, so Kern.. Der BBU fordert ein Einfrieren der Energieeinsparungsverordnung auf dem Stand von 2009 sowie eine Harmonisierung der Landesbauordnungen in den Bereichen Brandschutz und Baustoffzulassung. Nur so könnte kostensparende serielle Bauweise in entsprechenden Größenordnungen erfolgen. Zur Entlastung der Bauträger schlug Kern einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz für Bau- und Baunebenleistungen sowie eine „abgestaffelte“ Grunderwerbssteuer vor, bei deren Berechnung auch soziale Kriterien, wie der Anteil preisgünstiger Wohnungen, zum Tragen kommen sollten. Um weitere Neubaupotenziale zu erschließen, müssten Bestimmungen zu Abstandsflächen und Gebäudehöhen ebenso auf den Prüfstand, wie der gesamte Flächennutzungsplan der Stadt, denn „wer meint, die erforderliche Schaffung von neuem Wohnraum ohne Verdichtung realisieren zu können, der macht sich was vor“.
Der BBU selbst sieht sich als treibende Kraft bei der Neubauoffensive. Die 140 Berliner Mitgliedsunternehmen bewirtschaften rund 660.000 Wohnungen, das entspricht 40 Prozent des Mietwohnungsbestandes. Zu den Mitgliedern gehören die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, aber auch kirchliche und private Unternehmen. Bis 2026 wollen die BBU-Unternehmen 70.000 neue Wohnungen fertigstellen. Bauschwerpunkte sind derzeit die Bezirke Treptow- Köpenick, Lichtenberg und Pankow.
Rainer Balcerowiak
