Wohnungssuche als Dauerzustand
Temporäre Untermietverhältnisse als Normalität für viele Zugezogene.
Von Itziar Gastaminza Vacas und Lucas-Andrés Elsner
Die Wohnungskrise in Berlin spitzt sich seit Jahren immer weiter zu, und der dauerhafte Zugang zu bezahlbarem Wohnraum wird zunehmend schwieriger. Dies gilt insbesondere für diejenigen, die neu nach Berlin ziehen und über ein niedriges bis mittleres Einkommen verfügen, wie etwa Studierende.
Im Rahmen von Forschungen an der TU Berlin und der HafenCity Universität Hamburg untersuchten Studierende und Wissenschaftler/innen Wohnpraktiken, die
als Folge dieser Krise entstanden sind. Dazu wurden 38 Interviews geführt, darunter mit neu Zugezogenen und Hauptmieter/innen, die ihre Wohnungen oder einzelne Zimmer untervermieten. Es handelte sich überwiegend um jüngere Menschen unter 40 Jahren, von denen die meisten aus dem Ausland nach Berlin gezogen waren, um zu studieren und/oder einer geregelten Arbeit nachzugehen.
Das Angebot, mit dem Wohnungssuchende in Berlin konfrontiert sind, wird von befristeten Angeboten dominiert. Laut der Investitionsbank Berlin (IBB) war das Angebot an möblierten, zeitlich befristeten Wohnungen in den großen Portalen bereits im Jahr 2022 größer als das Angebot regulärer, unbefristeter Wohnungen. Bei WG-Zimmern ergibt sich ein ähnliches Bild. Im Juni 2025 wurden 58% der Zimmer auf der Plattform „WG-Gesucht“ nur befristet angeboten. In Gesundbrunnen, Wedding und Nord-Neukölln liegen die Anteile befristeter Angebote bei bis zu 69%.
Für viele werden die ursprünglich als Übergangslösung gedachten befristeten Mietverhältnisse zur langfristigen Realität. Mehr als zwei Drittel der Befragten hatten seit ihrer Ankunft in drei oder mehr Wohnungen gelebt, bei einigen waren es deutlich mehr. Die Wohnungssuche wird somit zum Dauerzustand, viele beschreiben das als einen „Vollzeit-Job“, was sich erheblich auf das Wohlbefinden der Betroffenen auswirkt. Gleichzeitig ermöglichen diese Kurzzeitmietverhältnisse den Mieter/innen, selbst zu entscheiden, wo in Berlin sie leben möchten, und zumindest vorübergehend dort zu bleiben, wo sich ihr soziales und/oder berufliches Leben abspielt.
Weitgehend rechtlose Position
Bei den meisten befristeten Angeboten handelt es sich um Untermietverhältnisse. Den Anzeigen zufolge sind dies in der Regel Arrangements, bei denen Hauptmieter/innen einzelne Zimmer der Wohnung, in der sie selbst leben, untervermieten, oder Zwischenmietverträge, bei denen die regulären Bewohner/innen die Räume für einen Zeitraum untervermieten, in dem sie diese selbst nicht nutzen. In den Interviews berichteten einige Mieter/innen auch von Konstellationen, in denen Hauptmieter/innen einer WG längst ausgezogen waren.
Für die Mieter/innen ergeben sich durch das Leben in Untermietverhältnissen eine Reihe von Schwierigkeiten. Sie sind in hohem Maße vom Wohlwollen und der Lebensplanung der Hauptmieter/innen abhängig. Mehrere der Interviewten berichteten, dass sie ausziehen mussten, weil der Hauptmietvertrag gekündigt wurde. Anderen wurde das Mietverhältnis von den Hauptmieter/innen gekündigt, was ohne Angabe von Gründen möglich ist, bei möblierten Zimmern sogar sehr kurzfristig.
Andere Schwierigkeiten ergeben sich dadurch, dass die Hauptmieter/innen bei Wohnungsmängeln die einzigen Ansprechpersonen für die Untermieter/innen sind. Viele der interviewten Betroffenen haben daher davon abgesehen, Mängel zu beanstanden. Einerseits wollen sie den/die Hauptmieter/in, von deren Gunst sie abhängig sind, keine Schwierigkeiten machen, andererseits sahen sie sich nicht in der Position, Ansprüche an die Wohnung zu stellen, in der sie oft ohne das Wissen der Eigentümer leben. Andere berichten, dass sie den Mangel gemeldet haben, sich an den Zuständen jedoch selten etwas geändert hätte – ein Problem, das auch vielen Mieter/innen in regulären Mietverhältnissen bekannt ist. Jedoch gibt es für die Untermieter/innen kaum Möglichkeiten, die Wohnungsgeber in die Pflicht zu nehmen. Es wurde auch öfter von überhöhten Mieten oder überzogenen Kautionsforderungen berichtet. Aus Mangel an Alternativen haben die Betroffenen diese Widrigkeiten jedoch oft hingenommen.
Persönliche Kontakte sind in Berlin von zentraler Bedeutung, um an Wohnraum zu gelangen. Für neu Zugezogene, denen etablierte Netzwerke fehlen, gestaltet sich die Suche daher besonders schwierig. Sie sind stärker auf temporäre Angebote angewiesen. Erschwerend kommt hinzu, dass Zugezogene aus dem Ausland oft nur wenig mit dem Berliner Wohnungsmarkt und dem deutschen Mietrecht vertraut sind und Sprachbarrieren sowie Diskriminierung bei der Wohnungssuche ausgesetzt sind.
Da viele Untermietverhältnisse nicht offiziell registriert sind und die unerlaubte Untervermietung zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen kann, können sich die Untermieter/innen oft nicht an ihrem eigentlichen Wohnort anmelden. Interviewte Mieter/innen berichteten, dass sie in solchen Fällen unsichtbar bleiben mussten und z. B. keine Post an ihrem Wohnort empfangen konnten.
Die fehlende Anmeldung stellt außerdem einen Verstoß gegen das Melderecht dar und kann Geldstrafen nach sich ziehen. Ohne Anmeldung ist der Zugang zu Dienstleistungen und Unterstützungsangeboten, wie beispielsweise Eröffnung eines Bankkontos oder Beantragung von Wohngeld, stark eingeschränkt bzw. unmöglich, was zu großen Schwierigkeiten in vielen Lebensbereichen führen kann.
Viele der betroffenen Untermieter/innen blieben daher an ihrem vorherigen Wohnort gemeldet oder konnten sich bei Freund/innen oder Verwandten anmelden, woraus sich weitere Abhängigkeitsverhältnisse ergaben. Die Interviews zeigen, dass es sich dabei oft um Akte der Solidarität handelt, die als eine gängige Praxis betrachtet wurden. Dabei nehmen diejenigen, die eine Meldeadresse bereitstellen, auch Risiken in Kauf, da Scheinanmeldungen mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden können. Die fehlende Möglichkeit, sich am Wohnort melden zu können, ist vor allem für diejenigen ein existenzielles Problem, die aus dem Ausland nach Berlin ziehen, und somit nicht an ihrem vorherigen Wohnort gemeldet bleiben und in der Regel auf ein kleineres soziales Netzwerk zurückgreifen können. Dadurch entsteht eine Nachfrage nach Angeboten wie illegalen Scheinanmeldungen gegen Bezahlung.
Probleme bei der Anmeldung
Es lässt sich nur schwer einschätzen, wie verbreitet das Phänomen ist, jedoch haben viele bereits Berührungspunkte mit unerlaubter Untervermietung gehabt: Fast alle befragten Mieter/innen und alle an der Forschung Beteiligten hatten direkte Erfahrungen damit gemacht, und auch die Medien greifen das Thema vermehrt auf. Eine Auswertung aktueller „WG Gesucht“-Anzeigen für WG-Zimmer in Wedding und Neukölln zeigt, dass nur etwa 10% der Anzeigen darauf hinweisen, dass eine Anmeldung nicht möglich ist, während die allermeisten Anzeigen (65%) keine Rückschlüsse über die Möglichkeit der Anmeldung zulassen. Von der Relevanz der Problematik zeugt außerdem, dass sie zum Ausgangspunkt politischer Organisation und Mobilisierung, u. a. in der Kampagne „Anmeldung für Alle” geworden ist. (s. MieterEcho 443/August 2024) Das Bündnis fordert unter anderem eine Universalanmeldung für alle in Berlin Lebenden bei einem städtischen Träger, der als vorübergehende Meldeadresse und Postanschrift fungieren soll.
Es deutet also einiges darauf hin, dass befristete Untermietverhältnisse ohne Anmeldung für neu Zugezogene eine wichtige Wohnform geworden sind. Die ständige Wohnungssuche, häufige Umzüge und der erschwerte Zugang zur Anmeldung beeinträchtigen das Wohlbefinden der betroffenen Mieter/innen und schränken ihre Möglichkeiten ein, am gesellschaftlichen Leben teilzunehmen.
Hinzu kommt, dass Mieter/innen in unerlaubten Untermietverhältnissen durch das Mietrecht wenig geschützt sind und ihre Abhängigkeit von den Hauptmieter/innen das Einfordern ihrer Rechte erschwert. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass das Problem seitens der Politik und der Verwaltung mehr Aufmerksamkeit erfährt, wie es die Initiative „Anmeldung für alle“ fordert. Ein Ziel der laufenden Forschung ist es, das Phänomen der Untervermietungen besser zu verstehen und eine bessere Datengrundlage für politisches Handeln zu schaffen.
Der Artikel basiert auf Ergebnissen des von der Berlin University Alliance geförderten Forschungsseminars „Navigating the Housing Crisis“, das Lucas-Andrés Elsner mit Jakub Galuszka geleitet hat, sowie auf ersten Ergebnissen aus dem Forschungsprojekt „Unauffällige Transformationen: die sozialräumliche Umgestaltung des ‚formalen‘ Wohnraums in Europa“ (DFG 550264075).
Itziar Gastaminza Vacas ist Politikwissenschaftlerin und studiert derzeit Sozialwissenschaften an der Humboldt-Universität zu Berlin, mit den Schwerpunkten Wohnungsforschung, Stadt, Teilhabe und Digitalisierung.
Lucas-Andrés Elsner ist wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Hafen-City Universität Hamburg.
MieterEcho 451 / August 2025
