Wenn die Inflation die Miete treibt
Der Abschluss von Indexmietverträgen ist derzeit bei Vermietern sehr beliebt
Von Rechtsanwalt Johann Strasser
In letzter Zeit hört man häufig, dass Vermieter verstärkt Indexmietverträge abschließen. Warum? Bis 2020 war die Inflationsrate in Deutschland recht gering. Die Indexmieten stiegen weniger stark an als die Mieten nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit 2021 steigt die Inflation aber rasant an, und es sieht danach aus, dass sie weiter steigen könnte. Deswegen werden Indexmieten für Vermieter gerade sehr attraktiv. Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass 70% der neu abgeschlossenen Mietverträge in Berlin eine Indexmiete enthalten.
Grundlage für Indexmietverträge ist ihre Koppelung an die Entwicklung des sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI). Der VPI wird vom Statistischen Bundesamt jeden Monat berechnet und misst die durchschnittliche Preisentwicklung der Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen. Die Veränderung des Index im Vergleich zu vorherigen Monaten oder Jahren nennt man auch Inflationsrate. Wenn alles teurer wird, steigt der VPI, und in der Folge auch die Miete.
Aber das passiert nicht automatisch. Um die Miete an den VPI anzupassen, muss der Vermieter eine Mieterhöhung schriftlich oder in Textform erklären. In der Erklärung muss er den Index zu Beginn des Mietverhältnisses oder zum Zeitpunkt der letzten Indexmieterhöhung, den aktuellen Index, sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn alle Formalien eingehalten sind und die Erklärung den Mieter/innen zugegangen ist. Eine Zustimmung ist nicht erforderlich. Die geänderte Miete ist dann mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen.
Die Miete bei einem Indexmietvertrag muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben, sie darf somit maximal alle zwölf Monate erhöht werden. Der Vermieter muss die Erhöhung nicht jährlich geltend machen. Wenn beispielsweise nur eine geringe Preissteigerung vorliegt, kann er warten und erst nach längerer Zeit eine Erhöhung verlangen. Man kann also auch plötzlich eine sehr hohe Mieterhöhung bekommen.
Mod-Umlage nur begrenzt möglich
Bei der Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung nur zulässig, wenn der Vermieter die Modernisierung aus Gründen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat oder wenn eine Heizungsanlage eingebaut wird, mit der die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden – also gerade die kostenintensiven Maßnahmen zur Energieeinsparung stellen eine der Ausnahmen dar. Andere Gründe, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, betreffen verpflichtende Gesetze oder behördliche Anordnungen. Das ist zum Beispiel beim Einbau von Rauchwarnmeldern der Fall.
Ein Nachteil der Indexmiete ist, dass die Miete fast unbegrenzt und weit über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen kann. Die einzige „Grenze“ für Indexmieterhöhungen wäre eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG oder Mietwucher nach § 291 StGB. Bei der Indexmiete hat man nach einer Erhöhung auch kein Sonderkündigungsrecht, wie zum Beispiel bei Modernisierungsmieterhöhungen oder Erhöhungen nach dem Mietspiegel.
Beliebt bei Vermietern sind auch Staffelmietverträge. Während bei der Indexmiete eine Erhöhung der Miete an den VPI gekoppelt ist, werden bei Staffelmieten Erhöhungen für bestimmte Zeiträume vereinbart. Erhöhungserklärungen entfallen, weil die Höhe der jeweiligen Staffeln schon im Mietvertrag festgelegt ist. Bei der Indexmiete ist die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar, beim Staffelmietvertrag hingegen auf jede neue Staffel. Die Indexmiete kann sich im Gegensatz zu einer Staffelmiete auch wieder reduzieren. Wenn die Inflationsrate sinkt, können die Mieter/innen dem Vermieter eine Erklärung schicken und die Reduzierung der Miete verlangen. Aber leider sieht es derzeit nicht danach aus. Vermieter werden daher weiterhin verstärkt Indexmietverträge abschließen wollen. Wichtig zu wissen: Nicht jede vertraglich vereinbarte Indexklausel ist wirksam. Mieter/innen sollten ihren Mietvertrag genau prüfen lassen.
Rechtsanwalt Johann Strasser berät in unserer Beratungsstelle Jablonskistraße 20 in Prenzlauer Berg.
MieterEcho 449 / Mai 2025
