Mieter/innen fragen – wir antworten
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Von Rechtsanwältin Franziska Dams
Ich bin vor 7 Jahren in meine Wohnung gezogen. Jetzt habe ich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten. Ich habe mal gehört, dass es in Berlin eine Kündigungssperrfrist gibt. Ist eine Kündigung dann überhaupt möglich?
Den besonderen Schutz der Kündigungssperrfrist genießen Sie nur dann, wenn die von Ihnen angemietete Wohnung während Ihrer Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung des neuen Vermieters ins Grundbuch gilt dann eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren. Das heißt, vor Ablauf dieser Frist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht möglich. Sollte die Umwandlung bereits vor Ihrem Einzug erfolgt sein, gelten für Sie lediglich die regulären Kündigungsfristen. In Ihrem Fall wären dies 6 Monate, sofern nicht ausnahmsweise im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist enthalten ist. Sie sollten daher zunächst einmal mit Ihrem Mietvertrag zum Grundbuchamt des für Sie zuständigen Amtsgerichts gehen und dort in Erfahrung bringen, ob und wenn ja, wann Ihre Wohnung umgewandelt wurde.
Meine Wohnung liegt in einem Milieuschutzgebiet. Ich wohne dort seit 6 Jahren. Ich habe mal gehört, dass wir hier besonders geschützt sind und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gar nicht möglich ist, stimmt das?
Die Lage der Wohnung in einem sogenannten Milieuschutzgebiet führt nicht dazu, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Besondere Regelungen gelten dort aber unter anderem hinsichtlich der sogenannten Kündigungssperrfrist. Diese beträgt in Milieuschutzgebieten insgesamt 12 Jahre. Hintergrund hierfür ist, dass seit dem 15. März 2015 die Umwandlungs-Verordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt. Vermieter, die ab diesem Zeitpunkt und vor dem in ganz Berlin seit dem 23. Juni 2021 geltenden Umwandlungs-verbot gem. § 250 BauGB Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln wollten, konnten dies im Milieuschutzgebiet unter anderem nur mit der Zusicherung tun, dass die Wohnungen anschließend sieben Jahre nur an die Mieter/innen verkauft werden. In diesen Fällen genießen die Mieter/innen, sofern die Wohnung nach Ablauf der sieben Jahre tatsächlich verkauft wird, noch einmal zusätzlich fünf Jahre Schutz vor Eigenbedarfskündigungen.
Wichtig zu wissen ist, auch hier haben Sie den besonderen Schutz nur, wenn Sie bereits vor der Umwandlung in der Wohnung gewohnt haben. Eine weitere Besonderheit ist, dass in Milieuschutzgebieten zusätzlich geprüft werden muss, ob die gewünschte Nutzung überhaupt mit der Erhaltungsverordnung vereinbar ist. Wenn Sie nicht sicher sind, ob bei Ihnen eine Sperrfrist greift, lassen Sie sich durch uns in einer der Beratungsstellen beraten.
Wenn mein Vermieter mir nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kündigt, welche Frist muss er dann einhalten?
Die Kündigungsfrist ergibt sich aus dem Mietvertrag oder aus dem Gesetz. Die gesetzlichen Kündigungsfristen – zu finden in § 573c Abs. 1 BGB – betragen:
- 3 Monate, wenn das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre andauert
- 6 Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre aber noch keine acht Jahre andauert
- 9 Monate, wenn das Mietverhältnis älter als acht Jahre ist
Nach Ablauf der Sperrfrist beträgt die Kündigungsfrist also die regulären, gestaffelten 3 bis 9 Monate. Ist im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart, gilt diese. Sollten Sie unsicher sein, ob die Kündigungsfrist beachtet wurde, lassen Sie die Kündigung unter Vorlage Ihres Mietvertrages in einer unserer Beratungsstellen prüfen.
Meine Wohnung gehört einem älteren Ehepaar aus Hamburg, das mir jetzt wegen Eigenbedarfs gekündigt hat. Ihr Enkel hat einen Studienplatz hier in Berlin bekommen und soll deswegen in meine Wohnung einziehen. Ist das rechtens? Ich dachte, Eigenbedarf liegt nur vor, wenn der Vermieter selbst einziehen will.
Nein, generell gilt: Vermieter können Mieter/innen das Mietverhältnis kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, für eine zum Haushalt gehörende Person oder Familienangehörige benötigen. Zu den sogenannten privilegierten Personen, zugunsten derer eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, zählen: • Eltern • Kinder • Enkel • Großeltern • Geschwister • Stiefkinder • eine Pflegekraft für den Vermieter/die Vermieterin oder eine/n seiner/ihrer engen Angehörigen Auch Neffen und Nichten zählt der Bundesgerichtshof noch zum Kreis der Berechtigten. Nicht zu dem privilegierten Personenkreis gehören hingegen Verwandte wie Cousins, Schwager, geschiedene Ehegatten, Eltern der Lebensgefährtin, Kinder der Schwiegertochter oder ein im Ausland lebender Abkömmling des Großvaters. Aber Vorsicht, auch für diese Personen kann unter besonderen Umständen die Geltendmachung von Eigenbedarf realisiert werden. Vermieter müssen dazu eine besonders enge Bindung zu diesen nachweisen können. Generell gilt, je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, desto enger muss die persönliche oder soziale Bindung zwischen Vermieter/innen und Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen. Als Richtwert gilt, dass ausschließlich diejenigen Personen zu dem privilegierten Kreis zu rechnen sind, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht.
Mein Vermieter hat mir per Mail gekündigt. Er schreibt, dass er die Wohnung für seine Tochter braucht. Reicht das aus als Begründung?
Zunächst einmal ist eine Kündigung der Wohnung gemäß § 568 Abs. 1 BGB nur schriftlich möglich. Kündigungen via WhatsApp, Fax, Mail, SMS und anderen derartigen Textformen genügen der Schriftform nicht. Ebenso wenig kann der Vermieter mündlich kündigen. Unabhängig davon müssen Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs begründen. Für eine formell ordnungsgemäße Begründung muss die Eigenbedarfsperson benannt und das Interesse dargelegt werden, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben konkret dargelegt werden. Die Kündigung, die Sie erhalten haben, ist zu allgemein und genügt diesen Anforderungen nicht.
Meine Vermieterin hat mir geschrieben, dass ich der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen kann. Ich will in der Wohnung bleiben, ich habe nämlich bislang keine Wohnung gefunden und außerdem lebe ich hier doch fast schon mein gesamtes Leben. Wie muss ein solcher Widerspruch aussehen?
Die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs ist in § 574 BGB geregelt. Dieser sieht vor, dass in bestimmten Ausnahmefällen das Mietverhältnis entweder für eine bestimmte Zeit oder ohne zeitliche Begrenzung fortgesetzt werden muss. Voraussetzung ist, dass Sie eine soziale Härte nachweisen können, die einen Auszug unzumutbar macht. Dazu müssen Sie Ihrer Vermieterin spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich mitteilen, welche konkreten Gründe bestehen, die einen Auszug unzumutbar machen. Allein die lange Dauer eines Mietverhältnisses oder ein hohes Alter reichen hierfür in der Regel nicht aus. Dies ist beispielsweise bei schweren Erkrankungen – auch psychischer Art – oder kurzzeitiger Räumungsunfähigkeit (Risikoschwan-gerschaft etc.) denkbar. Auch der Umstand, dass Sie nachweislich trotz intensiver Suche keinen Alternativwohnraum gefunden haben, kann eine entsprechende Härte begründen. Sie sollten daher genau dokumentieren, wann Sie sich wo auf welche Wohnungen beworben haben, und auch entsprechende Rückmeldungen auf Ihre Bewerbungen gut aufbewahren. Wichtig ist, nur wenn der Widerspruch fristgerecht bei Ihrer Vermieterin eingeht, muss das Gericht diesen in einem späteren Prozess berücksichtigen und die Belange Ihres Vermieters mit Ihren Belangen abwägen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre persönliche Situation eine soziale Härte darstellt, kommen Sie bitte in eine unserer Beratungsstellen. Hier prüfen wir mit Ihnen zusammen, ob und wann ein Widerspruch taktisch günstig ist, und helfen Ihnen auch bei der Formulierung eines entsprechenden Schreibens.
Aber was heißt das jetzt für mich? Muss ich irgendwie tätig werden?
Genügt die Kündigung wie in Ihrem Fall nicht den gesetzlichen Anforderungen (Textform nicht eingehalten und keine ausreichend konkrete Begründung des Nutzungsinteresses), ist die Kündigung unwirksam. Es besteht keine Verpflichtung Ihrerseits, hier in Aktion zu treten. Insbesondere sind Sie nicht verpflichtet, dem Vermieter mitzuteilen, warum das Kündigungsschreiben nicht wirksam ist. Derartige Informationen behalten Sie bitte für sich bzw. heben sich für ein etwaiges gerichtliches Räumungsverfahren auf. Wie Sie sich in solchen Konstellationen taktisch klug verhalten, erfahren Sie bei uns in der Mieterberatung.
Mir wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Tochter meiner Vermieterin soll in meine Wohnung einziehen, weil sie hier eine Stelle hat und deswegen nach Berlin ziehen muss, aber hier keine Wohnung hat. Woher weiß ich denn, ob das stimmt?
Ob das Interesse an der Erlangung der Wohnung – wie in dem Kündigungsschreiben dargelegt – wirklich besteht, ist eine inhaltliche Frage. Dies wird bei Räumungsklage durch das Amtsgericht im Regelfall im Rahmen einer Beweisaufnahme geprüft. Zu einem solchen Gerichtsverfahren kommt es immer dann, wenn Sie bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausziehen oder Ihrem Vermieter bereits vorher mitgeteilt haben, dass ein Auszug für Sie nicht in Frage kommt. In diesen Fällen bleibt Vermietern nur der Weg der Räumungsklage. Diese muss beim Amtsgericht erhoben werden, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Wenn Sie zum Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfskündigung bereits mindestens einen Monat bei uns Mitglied waren und den Beitrag zur Prozesskosten-Rechtsschutzversicherung gezahlt haben, greift für derartige Gerichtsverfahren die Rechtsschutzversicherung. Das heißt, Sie müssen kein Prozesskostenrisiko fürchten, denn die Verfahrenskosten wie Anwalts-, Gerichts- und ggfs. auch Sachverständigenkosten werden – wenn Sie den Prozess verlieren sollten – von der Rechtsschutzversicherung getragen.
Ich bin alleinerziehend. Meinem Vermieter gehören mehrere Wohnungen im Haus. Nun will er ausgerechnet in meine Wohnung einziehen und hat mir deswegen gekündigt. Ich verstehe das nicht, die anderen Wohnungen sind ähnlich geschnitten und da wohnen Leute, die es sicherlich leichter haben, eine Wohnung zu finden. Kann ich da irgendwas machen?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt immer voraus, dass Ihr Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt, also ein Wunsch zur Selbstnutzung (siehe oben zum berechtigten Personenkreis) vorliegt. Verfügt Ihr Vermieter über mehrere Wohnungen, kann er sich aussuchen, für welche er Eigenbedarf anmeldet, wenn diese allesamt seiner beabsichtigten Nutzung entsprechen. Eine sogenannte „Sozialauswahl“ wie im Arbeitsrecht gibt es nicht. Der Vermieter kann frei entscheiden, welchem Mieter er kündigen möchte, ohne soziale Gesichtspunkte berücksichtigen zu müssen.
Ich habe eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen, nachdem ich der letzten Mieterhöhung nicht zugestimmt habe, da ich nach dem Mietspiegel schon zu viel zahle. Mein Vermieter meinte damals zu mir, ich werde schon sehen, was ich davon habe. Damit kommt er doch nicht durch, oder?
Hat der Vermieter die Kündigung als Druckmittel eingesetzt oder folgt diese als „Bestrafung“ für unerwünschtes Mieter/innenverhalten, liegt womöglich eine „vorgeschobene Eigenbedarfskündigung“ vor. Das sind Fälle, in denen der Vermieter einen Nutzungswunsch nur vortäuscht, dieser aber tatsächlich nicht besteht. Zwar handelt es sich nicht immer um eine vorgetäuschte Kündigung, wenn Ihr Vermieter Ihnen hiermit droht – allerdings ist ein solches Verhalten zumindest ein Indiz dafür, dass der Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, nicht ernsthaft vorliegt. Vorgeschobene Kündigungen sind immer unwirksam und führen dazu, dass sich Ihr Vermieter sogar schadensersatzpflichtig macht. In solchen Konstellationen sollten Sie sich unbedingt durch uns beraten lassen und uns auch mitteilen, ob ein konkreter Anlass Ihren Vermieter zur Kündigung bewegt haben könnte.
Mir wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Kündigungsfrist läuft noch. Ich habe erfahren, dass die Mieterin unter mir vor zwei Wochen im Krankenhaus verstorben ist. Was passiert, wenn mein Vermieter dort jetzt einzieht? Ist die Kündigung dann vom Tisch?
Ist die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen, und Ihr Vermieter „befriedigt“ den geltend gemachten Eigenbedarfswunsch durch einen Umzug in diese Wohnung, entfällt der ursprünglich geltend gemachte Eigennutzungswunsch und damit der Kündigungsgrund. Die Kündigung wird dann unwirksam. Ihr Vermieter muss Ihnen dann mitteilen, dass er Ihre Wohnung nicht mehr benötigt. Tut er das nicht, verhält er sich treuwidrig, was wiederum eine Schadensersatzpflicht auslöst.Fällt der Eigenbedarfsgrund hingegen erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, beispielsweise während eines Räumungsprozesses, hat das auf die Kündigung keinen Einfluss.
Franziska Dams ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Sie berät in Kreuzberg, Möckernstraße 92 und Adalbertstraße 95 A.
MieterEcho 452 / September 2025
