Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zum Thema Zutritt und Besichtigung
Von Rechtsanwältin Juliane Richter
Heute hat mein Vermieter bei mir geklingelt und wollte sich davon vergewissern, dass ich auch wirklich keine Tiere in der Wohnung halte, die beantragte Hundehaltung hatte er abgelehnt. Ist er dazu berechtigt?
Ein Recht dazu, die Mietwohnung ohne Ankündigung zu betreten, hat der Vermieter nicht.
Grundsätzlich ist eine Wohnungsbesichtigung vom Vermieter vorher unter Angabe eines berechtigten Grundes anzukündigen. Die Ankündigung hat in der Regel schriftlich zu erfolgen. Eine angemessene Ankündigungsfrist wird bei drei bis fünf Tagen gesehen. In unangekündigten Fällen müssen Sie dem Vermieter keinen Zutritt zu Ihrer Wohnung gewähren. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht lediglich bei Gefahr im Verzug, was sofortiges Handeln erfordert (beispielsweise bei einem Brand oder einem Rohrbruch/Wasserschaden von erheblichem Ausmaß). Sollte der Vermieter überraschend vor Ihrer Tür stehen, um Ihre Wohnungssituation zu betrachten, können Sie daher den Zutritt verweigern.
Mein Vermieter sagt, Nachbarn hätten sich über üble Gerüche aus meiner Wohnung beschwert, und er wolle prüfen, ob diese vermüllt sei. Muss ich das dulden?
Hier ist zu differenzieren. Allein die bloße Behauptung, es hätte mal unangenehm aus der Wohnung gerochen, reicht nicht aus. Eine Spezifizierung des Geruchs und eine gewisse Erheblichkeit des Zeitraums der Geruchsbeeinträchtigung werden zu fordern sein. So war in der Rechtsprechung einem Vermieter beispielsweise im Falle eines sehr starken, muffigen Geruchs, der den Verdacht auf Schimmelbildung begründete, ein Zutrittsrecht zur Wohnung zugesprochen worden. Hier hatten Mieter/innen aus dem Haus im Vorfeld den Geruch aus der Wohnung als penetrant und nicht hinnehmbar gemeldet. Zudem war die Geruchsbelästigung über einen längeren Zeitraum unvermindert stark und langanhaltend. Ein erheblicher Zeitraum wurde bei einer Zeit von mehr als zwei Wochen angenommen. Eine solche Dauer ließe eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Mietwohnung befürchten. Allerdings ist auch in diesem Fall eine vorherige Ankündigung der Wohnungsbesichtigung unter Angabe des Besichtigungsgrunds zu fordern. Eine lediglich vorübergehende kurzzeitige Geruchsbelästigung (beispielsweise bei Küchengerüchen oder Gerüchen von Farbe) wird die Voraussetzungen einer Wohnungsbesichtigung wegen üblen Geruchs nicht erfüllen. Zudem können Sie als von einem solchen Vorwurf betroffener Mieter von Ihrem Vermieter die Benennung der hinweisgebenden Mieter/innen fordern, um gegebenenfalls Unterlassungsansprüche gegen selbige zu prüfen. So hat der Bundesgerichtshof 2022 in einem ähnlichen Fall entschieden.
Unser Haus soll verkauft werden, der Vermieter möchte nun mit dem potenziellen Erwerber die Wohnungen besichtigen, muss ich ihm das gestatten?
Ja, dass der Erwerber des Wohnhauses –beziehungsweise im Falle von Eigentumswohnungen der Wohnung – sich ein eigenes Bild über die Wohnung, deren Zustand und Beschaffenheit verschaffen will, ist ein sachlicher Grund für eine Besichtigung. Bei einer Besichtigung wegen eines Verkaufs wäre es auch legitim, dass neben oder statt des potentiellen Erwerbers ein Makler, Gutachter und/oder Architekt für die genaue Prüfung der Beschaffenheit und der Abmessungen der Wohnung anwesend sind. Dies wäre Ihnen vom Vermieter vorab anzukündigen, damit Sie sich auf die Anzahl der Besucher und den Zweck des Termins angemessen vorbereiten können.
Sie haben zudem einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Ihnen Namen und Funktion der ihn begleitenden Personen mitteilt. Will er in Begleitung eines Rechtsanwalts kommen, müssen Sie diesen nicht in die Wohnung lassen.
Mein Mietverhältnis endet in drei Monaten. Muss ich jetzt schon Mietinteressenten zur Besichtigung in die Wohnung lassen?
Ja, eine Wohnungsbesichtigung mit potenziellen Nachmietern beziehungsweise Mietinteressenten ist ein sachlicher Grund für eine Wohnungsbesichtigung. Auch muss dem Vermieter zugestanden werden, die Wohnung noch während des laufenden Mietverhältnisses zu besichtigen, um die Wohnung möglichst nahtlos und ohne Leerstand weitervermieten zu können. Dies bedeutet aber auch, dass Besichtigungen zum Zwecke der Neuvermietung nur bei tatsächlich ausgesprochener und wirksamer Kündigung des bisherigen Mietvertrags zulässig sind.
Bei den Besichtigungen hat der Vermieter Ihre Rechte zu berücksichtigen und zu respektieren. Das Besichtigungsrecht ist daher schonend auszuüben. Das umfasst eine vorherige Ankündigung, Terminabsprache, Besichtigung zu einer für Sie akzeptablen Uhrzeit, ein lediglich kurzes Verweilen in der Wohnung sowie eine für Sie annehmbare Anzahl von Mietinteressenten pro Besichtigungstermin. In der Regel wird davon auszugehen sein, dass bis zu drei Besichtigungen pro Monat für Sie zumutbar und daher hinzunehmen sind.
Kann ich von meinem Vermieter die Namen der Personen verlangen, die meine Wohnung als künftige Erwerber/Mieter besichtigen wollen?
Gerade in Zeiten, in denen vor Betrügern gewarnt wird, sollte jeder Vermieter Verständnis dafür haben, dass Sie den Namen der Personen kennen, denen Sie Zutritt in Ihre Wohnung gewähren. Es ist in Rechtsprechung und Literatur überwiegend auch anerkannt, dass Sie darauf einen Anspruch haben, um die Identität prüfen zu können.Der Vermieter hat die Pflicht, das Besichtigungsrecht schonend auszuüben. Daraus wird die Pflicht des Vermieters abgeleitet, Sie vor Schäden und Gefährdungen zu schützen und Ihnen im Falle eines Schadens durch einen vom Vermieter mitgebrachten Dritten die Möglichkeit zu geben, sich an diesen direkt wenden zu können. Hierfür werden Sie in aller Regel zumindest die Namensangabe des Dritten benötigen. In der reinen Benennung des Namens dürfte auch keine erhebliche Beeinträchtigung des Erwerbers oder neuen Mieters gesehen werden können. Es wird daher empfohlen, bei Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung direkt nach den Namen der an der Besichtigung teilnehmenden Personen zu fragen, falls der Vermieter diese nicht selbst im Vorfeld benennt. Am Tag der Wohnungsbesichtigung können Sie sich dann auf diese Angaben berufen und bei dem Besichtigungstermin die Namen abgleichen. Soweit Sie sich auf den Einlass der vorab angemeldeten Personen beschränken und eine Benennung der weiteren Personen fordern, dürfte hierin kein vertragswidriges Verhalten, das beispielsweise abmahnungs- oder kündigungsrelevant sein könnte, gesehen werden können. Eher dürfte es eine Nebenpflichtverletzung des Vermieters sein, weitere Personen Ihnen nicht vorab mitgeteilt und Ihre Privatsphäre nicht ausreichend geschützt zu haben.
Der Mieter unter mir behauptet, er hätte einen Wasserfleck an der Badezimmerdecke, bei mir ist aber nichts ausgelaufen. Muss ich dem Vermieter mit einem Handwerker Zutritt gewähren?
Ja, oft ist die Lage bei einem Wasserschaden recht komplex. Selten ist ein in Ihrer Wohnung direkt sichtbarer Wasseraustritt die Folge für einen Wasserschaden in einer anderen Wohnung. Häufiger kann es zu Wasseraustritten an Rohrübergängen, defekten Wasserrohren oder Wasserschläuchen kommen. Hier ist es typisch, dass ein Schadensbild eher in anderen Mieterwohnungen sichtbar wird als in Ihrer eigenen Wohnung. In einem solchen Fall ist schnelles Handeln erforderlich, um gravierendere Folgeschäden vermeiden zu können.
Sollte beispielsweise in der Wohnung unter Ihrer an der Zimmerdecke ein Wasserfleck sichtbar werden, oder es sogar aus der Wand regnen/tropfen, ist grundsätzlich ein Fall von Gefahr in Verzug anzunehmen. Hier darf der Vermieter einen zügigen Wohnungszugang fordern und muss seine Besichtigung nicht erst schriftlich vorankündigen. Das Besichtigungsrecht umfasst hierbei beispielsweise auch den Zutritt von Handwerkern, die die Schad-ensursache ausfindig machen und beheben sollen. Eine telefonische Ankündigung wäre hier ausreichend. Sollten Sie bei Vorliegen eines Eilfalles für einen längeren Zeitraum abwesend und nicht erreichbar sein (beispielsweise durch eine vorab hinterlegte Telefonnummer für Notfälle), ist der Vermieter auch berechtigt, mittels eines Notdienstes die Wohnung zu öffnen. Daher empfiehlt es sich, bei längerer Abwesenheit einen Schlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen und den Vermieter davon zu unterrichten.
In unserem Haus sollen die Heizung modernisiert und die Abwasserrohre erneuert werden – eine Ankündigung habe ich noch nicht. Muss ich den Handwerker in die Wohnung lassen?
Nein. Hier ist zu unterscheiden: Eine beabsichtigte Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme kann ein sachlicher Grund für eine Besichtigung der Wohnung sein. Allerdings dürfen Baumaßnahmen oder Bauvorbereitungen nicht ohne vorherige Ankündigung durchgeführt werden. Sollte der Vermieter konkrete Bauarbeiten in Ihrer Wohnung vorhaben und sind Ihnen diese nicht ordnungsgemäß angekündigt worden, dann müssen Sie keinen Handwerker in die Wohnung lassen. Halten Sie dem Vermieter entgegen, dass er vorab verpflichtet ist, Ihnen unter anderem den Anlass, den Umfang und die Dauer der Bauarbeiten, sowie die von der Baumaßnahme betroffenen Räumlichkeiten Ihrer Wohnung zu benennen. Sollten Sie solche Mitteilungen/Ankündigungen von Ihrem Vermieter erhalten, kommen Sie zur rechtlichen Prüfung in eine der Beratungsstellen der Berliner MieterGemeinschaft.
Soweit der Vermieter die Wohnungsbesichtigung in Vorbereitung auf mögliche Baumaßnahmen fordert und zu dem Besichtigungstermin die ihn begleitenden Handwerker namentlich – zumindest aber unter Angabe der Firmennamen – angemeldet hat, ist dies von Ihnen zu dulden. Hierbei ist aber vom Vermieter zu fordern, dass er die beabsichtigte Baumaßnahme konkret angibt (beispielsweise „die Steigleitungen sollen erneuert werden“, „die Stromleitungen in Ihrer Wohnung sollen unter Putz verlegt und neue Steckdosen geschaffen werden“) und nicht abstrakt „Baumaßnahme“ oder „zum Zwecke von Modernisierungen“ angibt.
Ich möchte einen Teil meiner Wohnung untervermieten. Der Vermieter will vorher sehen, ob das überhaupt räumlich machbar ist. Darf er das verlangen?
Nein, die Größe der Wohnung und deren Beschaffenheit sind dem Vermieter ja bekannt. Die Erteilung einer Untermieterlaubnis darf nicht etwa an eine vorherige Wohnungsbesichtigung geknüpft werden. Zwar darf der Vermieter unter konkreter Prüfungsangabe die Beschaffenheit der Wohnung besichtigen und hierfür auch in einem laufenden Mietverhältnis Zutritt zur Wohnung fordern, eine beabsichtigte Untervermietung stellt aber keinen derartigen sachlichen Grund dar. Für eine Untervermietung sind ja vor allem persönlich motivierte Gründe entscheidend. Diese kann man bei einer Wohnungsbesichtigung nicht feststellen.
Mein Vermieter möchte den malermäßigen Zustand meiner Wohnung prüfen. Darf er das?
Diese Frage kann man nicht einfach mit ja oder nein beantworten. Was ist der Anlass für seinen Besichtigungswunsch? Endet Ihr Mietverhältnis in Kürze? Dann läge ein berechtigtes Interesse vor. Je nachdem, wer die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, will er ja wissen, was er möglicherweise zu veranlassen hat oder welche Forderungen er Ihnen gegenüber geltend machen will.
Die Antwort hängt maßgeblich auch von der Regelung zur malermäßigen Instandhaltung in Ihrem Mietvertrag ab. Soweit mietvertraglich die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie übertragen worden ist, darf der Vermieter grundsätzlich auch fordern, dass diese Arbeiten von Ihnen durchgeführt werden. Es gibt keine gesetzlichen Regelungen dazu, in welchen Abständen er die ordnungsgemäße Durchführung kontrollieren darf. In der Rechtsprechung wird ein Abstand von fünf oder auch zehn Jahren für eine Besichtigung zur Prüfung von Abnutzungserscheinungen innerhalb der Mietwohnung beziehungsweise Durchführung von Schönheitsreparaturen für angemessen angesehen. Zu beachten ist hierbei, dass der Vermieter den Besichtigungsgrund bei Ankündigung seiner Besichtigungsabsicht angeben muss. Der Mieter muss im Vorfeld wissen, aus welchem Grund der Vermieter den Zutritt zur Mieterwohnung begehrt und zudem die Chance haben, die Rechtmäßigkeit desselbigen prüfen zu können.
Eine Durchführung jährlicher Routinekontrollen mittels Besichtigung des Vermieters ist dagegen nicht zulässig.
Rechtsanwältin Juliane Richter berät in unserer Beratungsstelle Sonnenallee 101 in Neukölln.
MieterEcho 449 / Mai 2025
